Le principe d'un investissement en SCPI via une assurance-Vie
L’intégration de parts de SCPI dans une assurance-vie a gagné en popularité ces dernières années. Il s'agit d’un moyen de combiner les atouts des SCPI avec les avantages fiscaux et pratiques qu’offre l’assurance-vie.
Le principe est simple : les investisseurs achètent des parts de SCPI directement dans leur contrat d’assurance-vie. Cela peut se faire avec l'aide ou non d’un conseiller en gestion de patrimoine, de plus en plus de solutions sont proposées directement sur des plateformes. Cela leur permet de profiter des performances immobilières de la SCPI tout en bénéficiant des spécificités fiscales avantageuses de l’assurance-vie.
Avant de souscrire, il est crucial d’étudier non seulement son profil d’investisseur (comme pour tout placement financier), mais aussi et surtout les conditions générales du contrat. Cela inclut en particulier la vérification des frais de versement et des frais d’arbitrage, et aussi si vous récupérez bien à 100 % des loyers nets.
Pour optimiser cet investissement, il est souvent recommandé de faire quelques simulations. En effet, cette méthode d’investissement permet de cumuler la robustesse et la rentabilité du secteur immobilier (vous investissez en SCPI), tout en profitant des attraits fiscaux de l’assurance-vie, mais selon les contrats, vous pouvez avoir plus ou moins de catégories de frais et à des montants plus ou moins élevés.
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Les atouts de la SCPI en Assurance-Vie
Une fiscalité optimisée
L’un des plus grands avantages d'investir dans des SCPI via une assurance-vie est sans aucun doute la fiscalité avantageuse qu’elle propose.
La fiscalité des revenus de l’assurance-vie dépend principalement de la durée de détention du contrat et des primes qui ont été versées avant ou après le 27 septembre 2017. Mais prenons le cas de primes versées après cette date, deux choix s'offrent alors à l'investisseur :
- soit il est soumis à la flat tax (30% soit 12,8% + 17,2% de prélèvements sociaux) sur les gains sortis avant 8 ans,
- soit il opte pour un prélèvement forfaitaire de 7,5%, auquel se rajoutent les prélèvements sociaux, si les primes versées sont inférieures à 150 000€. Ou il opte pour un Prélèvement Forfaitaire Unique de 30%, si les primes versées sont supérieures à 150.000€.
Dans les deux cas, les prélèvements sociaux sont inévitables. Cependant, un des principaux atouts réside dans le fait que l'investisseur n'est imposé qu'en cas de rachat de son contrat, et encore, seuls les gains sont soumis à
imposition, ce qui est moins contraignant que l’
imposition SCPI en achat direct.
Ainsi, les revenus générés par les parts de SCPI détenues au sein du contrat d’assurance-vie ne sont pas immédiatement taxés, ce qui peut représenter un avantage considérable en termes de rendement net. Ce mécanisme permet de différer la taxation jusqu’au moment où l'investisseur décide de récupérer son capital.
Un prix d'acquisition avantageux
Un autre point fort des SCPI souscrites dans le cadre d'une assurance-vie réside dans le prix d’achat des parts, souvent inférieur à celui pratiqué pour une acquisition en direct.
En effet, l’assureur garantit la liquidité des parts, ce qui permet de les acquérir à un prix décoté, généralement de l’ordre de 2,5 % à 5 %. Cette réduction du coût d’acquisition augmente d’autant plus la rentabilité potentielle de l’investissement.
La flexibilité du placement
Investir dans des SCPI via une assurance-vie offre également une plus grande flexibilité en termes de gestion et de transmission du capital. Les investisseurs peuvent, par exemple, revendre une partie ou la totalité de leurs parts quand ils le souhaitent, à condition de respecter certaines conditions du contrat.
Cette liquidité accrue est un atout majeur par rapport à un investissement immobilier traditionnel, où la vente peut prendre du temps et être sujette aux fluctuations du marché.
En outre, le seuil minimal d’investissement est généralement réduit dans ce cadre, ce qui permet d’accéder plus facilement à l’immobilier.
Par ailleurs, l’assurance-vie permet également de transmettre son capital avec des avantages fiscaux intéressants. Les parts de SCPI peuvent être transmises en bénéficiant de l’abattement de 152 500 euros, ce qui est particulièrement avantageux dans le cadre d’une planification successorale.
Possibilité de réinvestissement automatique
L’un des autres avantages de ce type de placement est la possibilité de réinvestir automatiquement les revenus générés par les SCPI.
Les investisseurs peuvent choisir de réinjecter ces revenus dans des parts supplémentaires de la SCPI, en fonds en euros ou en unités de compte. Ce mécanisme favorise la capitalisation et la croissance de l’investissement à long terme.
Les risques associés à l'investissement en SCPI par l'Assurance-Vie
Malgré ses avantages indéniables, l’investissement en SCPI via une assurance-vie comporte par ailleurs des risques qu’il ne faut pas négliger. Voici les principaux aspects à surveiller avant de se lancer.
Une propriété indirecte des parts
L'un des inconvénients majeurs de ce type de placement est que les parts de SCPI ne sont pas directement détenues par l’investisseur. Elles sont intégrées au contrat d’assurance-vie, ce qui signifie que l’assureur en est le propriétaire réel.
Cela peut parfois poser des problèmes, notamment en termes de contrôle et de transparence. L'investisseur doit donc bien choisir son contrat d'assurance-vie pour s'assurer qu'il correspond à ses attentes.
Des frais cumulés
Comme tout placement, les SCPI dans une assurance-vie ne sont pas exemptes de frais. Outre les frais de gestion des SCPI eux-mêmes, il faut également tenir compte des frais de gestion du contrat d'assurance-vie, des frais d’arbitrage et des éventuels frais de souscription. Ces frais cumulés peuvent réduire de manière significative la rentabilité de l’investissement, surtout si l’on ne prend pas le temps de comparer les différents contrats disponibles sur le marché.
Une diversification obligatoire
Il est aussi important de noter qu'il est généralement impossible de constituer un contrat d’assurance-vie composé uniquement de parts de SCPI.
Les investisseurs doivent par ailleurs inclure des
fonds euros ou des unités de compte dans leur portefeuille pour respecter les règles de diversification imposées par les assureurs. Cette obligation de diversification peut parfois contraindre les investisseurs à s’exposer à des classes d’actifs moins performantes ou plus volatiles.
Comment choisir le meilleur contrat d'Assurance-Vie pour SCPI ?
Le choix du contrat d’assurance-vie est une étape cruciale pour optimiser son investissement en SCPI. Voici les principaux critères à prendre en compte pour faire le meilleur choix possible.
La sélection des SCPI éligibles
Tous les contrats d’assurance-vie ne permettent pas d’investir dans les mêmes SCPI. La liste des SCPI éligibles varie d’un assureur à l’autre, et il est important de vérifier si les SCPI qui vous intéressent sont bien référencées. Certains contrats innovants offrent une plus grande liberté en matière de diversification géographique et sectorielle, avec un éventail de SCPI plus large, ce qui est un avantage pour l’investisseur.
Les frais à comparer
La rentabilité d’un investissement en SCPI peut être fortement impactée par les frais. Il est donc essentiel de comparer attentivement les frais d’entrée, de gestion, d’arbitrage et de sortie avant de choisir un contrat.
Certains contrats d’assurance-vie offrent des frais réduits ou des conditions plus avantageuses, ce qui peut améliorer considérablement le
rendement global.
La flexibilité du contrat
La flexibilité est un critère clé à prendre en compte lors du choix de votre contrat d’assurance-vie. Certains contrats permettent d’investir jusqu’à 100 % en SCPI, tandis que d'autres limitent cette exposition à 50 % ou moins.
La flexibilité en matière de réinvestissement des revenus et la possibilité de modifier les supports d'investissement au fil du temps sont également des aspects à considérer.
Conclusion : pourquoi opter pour des SCPI via l'Assurance-Vie ?
Investir en SCPI via une assurance-vie peut être un choix judicieux pour ceux qui cherchent à diversifier leur épargne tout en bénéficiant des avantages fiscaux de l’assurance-vie.
Ce placement offre une grande accessibilité, une gestion déléguée et des possibilités de transmission intéressantes.
Toutefois, il est crucial de bien comprendre les risques associés, notamment en matière de frais et de propriété des parts.
En somme, les SCPI dans une assurance-vie constituent une solution attractive pour les investisseurs cherchant à optimiser leur portefeuille tout en bénéficiant de la stabilité et des rendements potentiels de l'immobilier. Mais, comme pour tout investissement, une analyse approfondie et une sélection rigoureuse des contrats et des SCPI sont nécessaires pour maximiser les avantages tout en minimisant les inconvénients.
Il peut s’avérer parfois plus judicieux d’acheter une SCPI en directe, ou de faire du démembrement (et d’acheter des parts en nue-propriété), ou encore d’investir via une SCI à l’IS…
Commentaires (3)
C'est quoi les frais exacts pour investir en SCPI via une assurance-vie, quelqu'un sait ? Parce que les brochures, c'est souvent du flou artistique.
Pourquoi personne n'aborde jamais le sujet des frais cachés quand on parle des SCPI et de l'assurance-vie? C'est toujours facile de parler des avantages, mais les coûts, ça, ça reste toujours bien mystérieux...
Bonjour, est-ce qu'il y a des frais cachés quand on investit en SCPI via une assurance-vie? Et quelles sont les rendements moyens attendus sur ce type de placement? Merci!