Évolution des valeurs de reconstitution des SCPI (à mi-2024)

La fin de 2023 avait déjà révélé des signes encourageants d’une stabilisation sur le marché immobilier, avec une modération des taux et de l’inflation. Cette tendance s’est confirmée au cours du premier semestre 2024. Toutefois, l’impact sur les SCPI n’a pas été uniforme. Certaines ont su tirer parti de la hausse des taux en 2022 et 2023 pour acquérir des actifs intéressants à des conditions avantageuses, renforçant ainsi leur portefeuille immobilier. En revanche, d'autres, confrontées à des difficultés, ont vu la valeur de leur patrimoine se déprécier.

Pour comprendre pleinement l'impact de cette baisse généralisée des prix de l'immobilier sur les SCPI, nous avons examiné leur évolution entre 2018 et juin 2024. D’un côté, nous observons une diminution significative du rendement et de la valeur des parts pour certaines SCPI. À l'inverse, quelques-unes ont réussi à se démarquer par leur capacité à maintenir des rendements stables et à préserver la valeur de leurs actifs.
La valeur de reconstitution, qui évalue la véritable valeur d’un portefeuille immobilier SCPI, est un indicateur essentiel. Elle permet de vérifier si la société de gestion effectue des acquisitions judicieuses dont la valeur augmente au fil du temps, ou si elle conserve une marge de sécurité suffisante en prévision de retournements de marché.
Cette étude vise à analyser l'évolution de la valeur des actifs en SCPI face aux fluctuations du marché immobilier. Les principales questions abordées sont les suivantes :

- Comment les SCPI font-elles face aux baisses des prix immobiliers ?
- Quels critères permettent de suivre l’évolution de la valeur d’un parc immobilier SCPI ?
- Quels secteurs sont les plus touchés par cette baisse ?- Quelles SCPI sont les plus affectées et lesquelles parviennent à se maintenir ?
- Quelles sont les SCPI qui pourraient rencontrer des difficultés ou, au contraire, revaloriser leur prix prochainement ?

Ce travail apporte une vision complète des tendances et des dynamiques à l’œuvre dans le marché des SCPI en cette période de stabilisation immobilière.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif sans les contraintes d’acquisition directe. La gestion des biens immobiliers, y compris leur achat, location et entretien, est assurée par des sociétés spécialisées. Ainsi, les performances des SCPI dépendent en grande partie de l’état général du marché immobilier.

Cette étude a pour objectif d'examiner l'évolution des valeurs de reconstitution des SCPI entre 2018 et juin 2024. En s’appuyant sur un échantillon de plus de 40 SCPI, nous analysons l’évolution des prix de part et les tendances sectorielles et géographiques. La valeur de reconstitution, un indicateur clé, reflète le coût de remplacement du patrimoine immobilier, y compris les frais d'acquisition.

Objectifs de l’étude
- Analyser les tendances d’évolution des valeurs de reconstitution des SCPI.
- Comparer les évolutions par secteur d’activité et zone géographique.
- Identifier si certaines SCPI présentent des caractéristiques spécifiques, comme une croissance rapide ou une stagnation.

Collecte de données
Les données proviennent des rapports annuels des SCPI et des publications officielles disponibles sur les sites des sociétés de gestion ou via des bases de données spécialisées. À noter que certaines SCPI n’avaient pas encore communiqué leur évaluation mi-2024 au moment de la réalisation de cette étude.

Valeur de reconstitution et ajustement du prix de part
La valeur de reconstitution correspond à l’évaluation globale du patrimoine immobilier d’une SCPI, réalisée par un auditeur externe. Si le prix de souscription s'écarte de plus de 10 % par rapport à cette valeur, la SCPI est tenue de réajuster son prix pour respecter cet écart réglementaire.

La différence entre le prix de souscription d'une SCPI et sa valeur de reconstitution indique si ses biens immobiliers sont en décote (prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution) ou en surcote (prix supérieur). Lorsque la SCPI se trouve en décote, cela reflète généralement une appréciation de son patrimoine immobilier, ce qui est favorable à long terme.Sur les cinq dernières années, les SCPI ont géré leurs actifs avec une décote oscillant entre 2,9% et 4,74%. Cependant, 2023 a marqué un resserrement entre ces deux indicateurs, entraînant une quasi-disparition de l'écart. Le rebond de juin 2024 montre un retour à une décote positive de 0,72%, ce qui laisse espérer que le point le plus bas a été dépassé.

Évolution des décotes par secteur depuis 2018

L’évolution des décotes varie en fonction des secteurs d'activité des SCPI. Les SCPI diversifiées, avec des décotes comprises entre 1% et 3,3%, présentent une faible volatilité, ce qui leur permet d’éviter les baisses brutales. Les SCPI de bureaux, quant à elles, ont connu des écarts significatifs entre leur prix de part et leur valeur de reconstitution jusqu'en 2021, avant de voir ces écarts se réduire progressivement.

Les SCPI de commerce affichent une amélioration de leur décote, atteignant 2,13% en juin 2024. Seule Novapierre Allemagne présente une surcote notable (7,56%), influençant légèrement les chiffres globaux. Quant aux SCPI résidentielles, elles ont maintenu des décotes supérieures à 5% jusqu’en 2022, mais résistent désormais mieux face aux fluctuations du marché immobilier.

Dans le secteur de la logistique, la décote moyenne s'est stabilisée autour de 3,5%, bien que certaines SCPI comme LF Opportunité Immo continuent d'afficher des décotes plus élevées, autour de 7% à 8%. À l’inverse, Activimmo et Log In maintiennent une faible différence entre leur prix de souscription et leur valeur de reconstitution.

Les SCPI du secteur de la santé, en particulier Primovie, ont vu une importante baisse de la valeur de leurs actifs, notamment en raison de la présence de bureaux dans leur portefeuille, secteur également en difficulté. Enfin, les SCPI d’hôtellerie, après une baisse significative pendant la pandémie, se sont redressées. Toutefois, elles restent exposées à la volatilité du marché, comme en témoigne la décote de 3,09% affichée par Cap’Hebergimmo à mi-2024.

Résilience des SCPI en 2024
Après une année 2023 marquée par des difficultés dues à la hausse des taux, les SCPI montrent des signes de résilience. La décote moyenne s'est améliorée à la mi-année 2024, mais il faudra attendre la publication des nouvelles évaluations du patrimoine immobilier pour confirmer cette tendance.

Les meilleures opportunités avec décote
Les SCPI présentant les décotes les plus importantes au 30 juin 2024 pourraient offrir de bonnes opportunités d'investissement. Certaines SCPI, comme Epsilon 360 et Cristal Rente, ont déjà ajusté leurs prix à la hausse, mais conservent encore une décote intéressante après cet ajustement. D’autres, comme Iroko Zen et Kyaneos Pierre, avec des décotes plus modestes, ont également ajusté leurs prix en fonction de leur valeur de reconstitution.
Les SCPI Cristal Life et LF Opportunité Immo, avec des décotes proches des 10%, pourraient envisager une revalorisation dans les mois à venir.

Les SCPI avec les plus grandes surcotes
En revanche, certaines SCPI comme LF Grand Paris Patrimoine sont en surcote, avec une différence importante entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Avec une surcote de 21,63% au 30 juin 2024, cette SCPI a dû procéder à une baisse de plus de 17% de son prix de part pour se conformer à la réglementation.

D'après les résultats de l'évaluation à mi-année 2024, 39,1% des SCPI sont désormais en situation de surcote, tandis que 60,9% restent en décote. Cette augmentation du nombre de SCPI en surcote est significative, surtout si l'on considère qu'en 2021, seulement 16,9% des SCPI se trouvaient dans cette position. Ce changement reflète une tendance générale à la réévaluation des portefeuilles immobiliers dans un contexte de reprise du marché, mais également la capacité des SCPI à ajuster leurs prix en fonction des fluctuations du marché immobilier.

L’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution est un indicateur crucial pour les investisseurs cherchant à comprendre l'évolution des décotes des SCPI. Cet écart peut être interprété comme une opportunité d'investissement si la décote persiste malgré des revalorisations passées. Il reste important de suivre cette évolution pour décider du moment opportun d'investir.

L’étude globale de l’évolution de la valeur de reconstitution permet d’évaluer si, au fil du temps, les SCPI prennent de la valeur, indépendamment des fluctuations à court terme du prix de souscription. Entre 2018 et 2021, la valeur de reconstitution a progressé en moyenne de 4,33 %, ce qui reflète une appréciation du patrimoine immobilier des SCPI. Cette tendance a permis à certaines SCPI de revaloriser leur prix de souscription et ainsi de générer des plus-values pour les investisseurs. Cependant, à partir de 2022, on observe une diminution progressive de cette valeur, accélérée en 2023 et poursuivie jusqu'en juin 2024.

Évolution par secteur
L’évolution de la valeur de reconstitution diffère selon les secteurs d’activité des SCPI. Le résidentiel et la logistique continuent de bien résister à la baisse, tandis que les secteurs comme la santé, les bureaux, et les commerces connaissent des baisses plus marquées. Les SCPI diversifiées, quant à elles, bénéficient d’une plus grande stabilité, en évitant les chocs que certains secteurs subissent.

Évolution par zone géographique
Les SCPI investissant en France voient une diminution notable de leur valeur de reconstitution, tandis que celles présentes en Europe stabilisent leurs performances. Cette diversification géographique permet aux SCPI européennes de mieux s’adapter aux différents contextes économiques, offrant ainsi plus de flexibilité dans leurs choix d’acquisition.

Performances individuelles
Certaines SCPI, comme Cristal Life, ont su se démarquer en réalisant des performances solides malgré le contexte difficile. Depuis son lancement en 2021, Cristal Life a bénéficié d’une revalorisation de son prix de part et d’une décote maîtrisée. D’autres, comme Pierval Santé, ont connu un succès initial avant de voir leur valeur de reconstitution diminuer plus récemment.

Lorsque vous êtes détenteur de parts de SCPI, il est naturel de se poser la question de la gestion et de l’arbitrage de son portefeuille, notamment en cas de baisse du prix des parts ou d’évolution à venir. Cependant, il est essentiel de ne pas agir sous l’impulsion des fluctuations du marché.

Pour commencer, il est judicieux de revenir à l’origine de votre investissement et de revoir votre objectif principal. Si votre but est de générer un complément de revenu de manière passive, même les SCPI qui voient leur prix de part baisser peuvent continuer à remplir cet objectif en versant des dividendes réguliers.

La SCPI est un placement intrinsèquement lié aux cycles du marché immobilier, subissant les hausses et les baisses. Toutefois, elle propose généralement un rendement stable sous forme de dividendes, bien que non garanti.

L’horizon d’investissement moyen recommandé pour les SCPI est de 22 ans. Cela souligne l’importance de conserver une vision à long terme et de ne pas céder à la tentation de vendre prématurément en réponse à des fluctuations temporaires.
Quelques scénarios pour les investisseurs :


- Nouvel investisseur dans les SCPI : il est recommandé de se tourner vers les SCPI récentes, qui présentent souvent un fort potentiel de rendement. La sélection doit être minutieuse, en prenant en compte des critères tels que la valeur de reconstitution, le niveau d’endettement, et en veillant à diversifier votre portefeuille (secteurs, géographie, société de gestion, etc.).

- Investisseur de longue date : Si votre objectif est de générer un revenu passif, il peut être intéressant de repositionner une partie de vos actifs vers des SCPI plus dynamiques, surtout dans un contexte de baisse immobilière, où le rendement et le potentiel de revalorisation sont élevés.

- Investisseur récent : Si vous avez investi depuis peu de temps, il est souvent préférable de ne pas vendre avant 8 ans. Vendre trop tôt pourrait amplifier les pertes, notamment si les frais d’entrée ne sont pas encore amortis.

Rappelons qu’un investissement en SCPI se construit sur le long terme, avec une durée recommandée de 8 à 9 ans minimum.