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Selon le classement 2021 d'ideal-investisseur.fr, Toulouse arrive 2ème meilleure ville où investir dans l'immobilier après Montpellier. La capitale de la Haute-Garonne présente des atouts indéniables : avec son cadre de vie privilégié, un dynamisme économique et une forte communauté étudiante, la 4ème ville de France offre de belles opportunités en matière de placements.
Avec près de 472 000 habitants, Toulouse est la quatrième ville de France. Elle accueille tous les ans près de 10 000 néo-toulousains, venus chercher authenticité et qualité de vie. En tout, l’agglomération toulousaine compte près d’un million d’habitants. Ce qui attire tant, c’est d’abord le cadre de vie agréable qu’offre la ville rose. Sur les rives de la Garonne, elle séduit par ses façades typiques de couleur rougeoyante. Le centre-ville, à l’image de la place du Capitole (mairie de Toulouse), est constellé de bâtiments de briques rouges chantés par Claude Nougaro. La basilique Saint-Sernin est également l’un des monuments majeurs de la ville. L’attractivité de la ville rose est aussi inhérente à sa position géographique, qui la place à moins de 2 heures des rives de la Méditerranée et à 1h30 des premières pistes de ski. Enfin, son climat est un atout indéniable : avec 2120 heures de soleil par an, c’est la 8ème ville la plus ensoleillée de France.
Siège de l'emblématique géant européen Airbus, du CNES et de la cité de l’espace, Toulouse vit autour de l'industrie aérospatiale. Mais la croissance de la capitale de la région d'Occitanie est loin de s’arrêter à cette industrie. L'économie numérique tient une place de choix dans cette dynamique. Quelques 51 000 personnes œuvreraient dans ce secteur à Toulouse et sur l'ensemble de l'agglomération, essentiellement des cadres et des ingénieurs. Et le numérique n’est pas le seul secteur créateur d’emplois : pour 2019, les statistiques du Pôle Emploi Occitanie prévoyaient près de 42 000 embauches sur le bassin toulousain. Un chiffre important qui concernait autant l’aide à domicile, que le bâtiment, l’hôtellerie-restauration, la coiffure, l’aéronautique ou la logistique.
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Toulouse, c'est aussi la 4ème ville étudiante de France ET la ville préférée des étudiants (classement annuel 2020 du magazine l'Étudiant). Les critères qui lui ont permis de se hisser en tête de ce top sont « une offre de formations qualitative et suffisamment diversifiée, des propositions de logements nombreux et peu onéreux, un réseau de transports en commun efficace et abordable, un programme culturel riche et varié, un marché de l'emploi important et dynamique, une ville attractive pour les étudiants européens du programme Erasmus et un peu de soleil en prime », indiquait le communiqué de presse. Rien d'étonnant à ce que l'agglomération attire environ 177 000 étudiants chaque année : outre un cadre propice, l'offre de formation est abondante. On y trouve des écoles d'ingénieurs, de commerce, d'art, de santé, de notariat, un institut d'études politiques, un centre de formation des avocats, l'école agronomie (ENSAT), école nationale de l'aviation civile (ENAC)... sans compter les cursus dispensés dans les universités. La liste des formations supérieures accessibles est longue.
Côté infrastructures de transports, la ville permet une circulation assez facile : 80 lignes de bus, 2 lignes de tramway, 2 métros et 1 TER quadrillent Toulouse et les communes alentours. Une troisième ligne de métro automatique, le « Toulouse Aerospace Express », devrait desservir la grande agglomération toulousaine d’Ouest en Est en 2025. Toulouse a aussi su développer les « circulations douces ». Près de 4.400 vélos sont en libre-service pour 600 kilomètres de pistes cyclables sur l’agglomération. La ville figure ainsi parmi les meilleures de France dans ce domaine. Bien que distante de 700 kilomètres de la capitale, la capitale d’Occitanie a également su transcender la fameuse diagonale du vide. Elle se positionne à 1h00 de Paris en avion avec des dizaines de rotations quotidiennes, et à 4h20 en TGV. L’arrivée de la LGV via Bordeaux devrait encore réduire le temps de trajet par le rail : 1h05 pour rejoindre Bordeaux et 3h10 pour Paris. Si les financements sont bouclés début 2020, le projet pourrait voir le jour dès 2030.
Avec tous ces points forts, le marché immobilier à Toulouse est particulièrement dynamique. Les prix de l'immobilier y sont en constante augmentation depuis au moins 10 ans (+47,5%). En 2019, ils ont progressé de 6,1%, selon le site meilleursagents.com. En moyenne, comptez 3400 € par mètre carré pour un appartement et 3800 € pour une maison. Avec un loyer moyen situé à 12,90 € /m2, la rentabilité brute potentielle pour un logement est donc d'environ 4,5%. Une moyenne honorable pour une grande ville française. Attention toutefois à sélectionner le bien support de l'investissement locatif à Toulouse avec précaution : comme toujours, il est préférable de se rendre sur place et de procéder à une étude de marché avant d'acheter. Côté défiscalisation, la ville rose est l'une des villes éligibles à la loi Pinel dans l'immobilier neuf (zone B1). Celle-ci permet aux acheteurs de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21% du prix du bien, étalée sur 6 à 12 ans. En contrepartie, les loyers doivent être plafonnés. Il est également possible de procéder à un investissement immobilier dans l'ancien sous le régime de la loi Denormandie, qui octroie des avantages fiscaux comparables à ceux de la loi Pinel.
Si le centre historique de la ville de Toulouse reste très prisé des investisseurs, certaines zones voient même leurs prix atteindre des records. C’est le cas du quartier Saint-Etienne, relativement huppé, qui a connu une envolée de l'ordre de +15% cette année. Le prix /m² flirte aujourd’hui avec les 5 000€. La place des Carmes a aussi fortement progressé avec +8% et un prix au m2 aux alentours de 4500€/m². Le quartier de la gare Matabiau, qui va accueillir un nouveau centre d'affaires, a également vu ses prix croître de 8%, portant le m² à près de 4000€. Avec l'arrivée en 2025 de la nouvelle ligne de métro, il semble intéressant d’étudier dès maintenant dans les quartiers que sont la Côte Pavée, le Pont des Demoiselle ou les Sept Deniers. Les abords du pôle universitaire de Rangueil (Université Paul Sabatier, Supaéro, facultés de médecine et de pharmacie...) sont très courus des étudiants. Ici, il pourrait être opportun d'investir dans de petites surfaces telles que des studios ou des T2. A noter, les quartiers de Saint-Michel et des Carmes sont aussi fort bien desservis en transports en communs et donc recherchés par les étudiants.
Même si la ville Claude Nougaro ne cesse de convaincre de nouveaux habitants grâce à une qualité de vie et des conditions météo propices, certains quartiers doivent tout de même encore être évités. Ainsi l'Empalot, le Mirail, les Izards, la Farouette, ainsi que l'Avenue de l'Ukraine restent des zones sensibles et des quartiers peu sûrs.
