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Lorsque l'on est en recherche d'un investissement locatif rentable, mieux vaut élargir le champ de ses investigations aux zones les plus attractives des métropoles les plus dynamiques. Si certaines villes ont le vent en poupe pour les investisseurs grâce à leur marché locatif, d'autres en revanche voient leur cote s'effondrer. Et puis, il y a ces villes qui continuent de voir le prix du mètre carré augmenter doucement mais sûrement. Valeur sûre de l'immobilier français, Strasbourg a de quoi séduire pour un investissement locatif.
Strasbourg fait preuve d'un remarquable dynamisme économique. Surnommée la « capitale de l'Europe », cette commune frontalière de l’Allemagne avait été choisie dès 1945 pour accueillir le Conseil de l’Europe. Aujourd’hui deuxième ville diplomatique après Paris, elle accueille également le Parlement Européen, la Cour européenne des Droits de l’Homme et leurs très nombreux employés. Également capitale économique de la région Grand Est, la préfecture du Bas-Rhin compte plus de 3000 entreprises essentiellement orientées vers la recherche pharmaceutique, les sciences, les hautes technologies... Nœud autoroutier et ferroviaire, située à seulement 1h52 de TGV de Paris, Strasbourg est aussi dotée d'un aéroport qui compte quelques 2 millions de passagers par an. Strasbourg est aussi l’une des principales villes étudiantes de France : 18,2% de sa population y est installée pour suivre ses études. Ces étudiants fréquentent des établissements d’enseignement supérieur tels que l’École de management de Strasbourg (« EM Strasbourg »), l’école d’architecture (ENSAS), l'Epitech, l’Institut des Sciences Politiques ou encore l’Ecole Nationale d’Administration (ENA).
Pour toutes ces raisons, Strasbourg est une ville particulièrement prisée des investisseurs. Elle est d’ailleurs classée 7ème ville dans notre top 2020 des villes où investir. Avec une population assez jeune (36 ans d’âge médian selon l’INSEE), le turn over est plutôt important et les locataires représentent 70% de la population. Une caractéristique qui a de quoi intéresser dans le cadre d'un investissement locatif. La ville attire également un nombre croissant d’habitants. La Capitale Alsacienne intéresse par exemple les jeunes actifs qui trouvent là des emplois, mais aussi un cadre et une qualité de vie incontestables entre éco-quartiers, transports denses et écologiques (lignes de bus, tramway), proximité immédiate avec l'Allemagne... Avec une véritable volonté d'ouverture, Strasbourg s'étend dans le cadre de grands projets urbains rendus nécessaires par l'accroissement de la population, qui a augmenté de près de 3,5% ces cinq dernières années. Avec un objectif de 3000 nouveaux logements par an, le marché immobilier neuf y est particulièrement dynamique. Les appartements de type T2 et T3 sont les types de logements les plus recherchés.
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Le marché immobilier strasbourgeois a enregistré une hausse régulière sur les 10 dernières années (+15% en 10 ans) et tend aujourd'hui à se stabiliser. Ainsi le prix au m² d'un appartement oscille entre 2270€/m² dans l'ancien et 4260€/m² dans le neuf. Le prix moyen sur la ville reste toutefois inférieur à 3 000€/m², selon Meilleuragent.com. Un tarif raisonnable qui ne peut que convaincre les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier. Le loyer moyen de 11,7 euros par m² permet de viser une rentabilité brute de 4,8% par an pour un appartement sur le secteur.
Éligible à plusieurs lois de défiscalisation (Loi Pinel, Loi Malraux, Loi Denormandie, déficit foncier), Strasbourg peut offrir un bon potentiel pour de l’investissement locatif, à condition d'opter pour un deux ou trois pièces. S'il est bien un quartier auquel il faut s'intéresser à Strasbourg, c'est le Quartier de l'Orangerie. A deux pas seulement des institutions européennes et face au Parc de l'Orangerie, le quartier est vivement recherché par les locataires pour l'ensemble des commodités qu'il offre, notamment aux familles. Écoles, commerces, transports et calme sont des atouts majeurs. Idéalement situé entre la Cour Européenne des Droits de l'Homme, le Parlement Européen et l'Université de Strasbourg, le quartier de l'Orangerie n'est qu'à quelques encablures du Centre ville. L’hypercentre est d’ailleurs lui aussi un emplacement de choix. Inscrit au Patrimoine Mondial de l'UNESCO, le centre ville compte quelques logements anciens qui se négocient relativement chers. Les abords de la cathédrale présentent une architecture très typique, avec de nombreuses maisons à colombages. Les commerces et services de proximité sont nombreux. Le quartier de la gare est lui aussi recherché, notamment par les actifs qui peuvent rapidement rejoindre Paris en TGV, ou encore Metz et Nancy. Le secteur est bien desservi par les bus et le tramway, qui permettent de facilement circuler dans la ville. Le quartier est ainsi à prospecter dans le cadre d’un investissement locatif.
Si vous disposez d’un budget serré ou souhaitez investir dans une plus grande surface, de belles opportunités peuvent se présenter dans les villes voisines. Le marché immobilier neuf est par exemple dynamique à Illkirch-Graffenstaden, Lingolsheim et Schiltigheim, où les prix moyens se situent autour de 3000 euros par mètre carré. Elles ont pour avantage d’être bien desservies en transports en commun, ce qui permet à leurs habitants de rejoindre Strasbourg en quelques minutes.
L’investissement locatif ne s’improvise pas. Quelle que soit la ville, l’important est de toujours se rendre sur place avant d’acheter, afin de se rendre compte par soi-même du potentiel d’un bien. Visitez, flânez dans le quartier... Gardez à l’esprit que d’une rue à l’autre, d’un immeuble à l’autre, les caractéristiques et le prix d’un logement peuvent être très différents. Le mieux étant de connaître la ville ou d’y avoir déjà habité. A lire également : Réussir son investissement immobilier : mode d'emploi
