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Marseille est l'une des grandes villes de France où le prix moyen au mètre carré reste relativement peu élevé compte tenu des perspectives d'évolution. Il faut dire que la ville possède plusieurs visages. Certains quartiers peuvent charmer et disposent d'atouts indéniables, d'autres peuvent faire peur. Ici comme ailleurs, l'investissement locatif ne s'improvise pas.
Marseille est la deuxième commune de France avec plus de 860 000 habitants. Plus importante des villes du sud, c'est aussi l’un des ports principaux du pays. Sa situation privilégiée au bord de la Méditerranée ouvre l'occasion de profiter des splendeurs des calanques sous des cieux ensoleillés 300 jours par an. Depuis que Marseille Provence a été désignée capitale européenne de la culture en 2013, les projets culturels dans le sillage du Musée des civilisations de l'Europe et de la Méditerranée (le Mucem) ne manquent pas. Ils ont ainsi permis de braquer les projecteurs sur les atouts de la cité phocéenne. Ceci s'est aussi traduit par une spirale vertueuse incluant le montage de projets urbains, l'essor de l'économie et la progression de la demande locative. Marseille est aussi une ville d'étudiants. 55.000 d'entre eux y ont fait leur rentrée en 2018. La ville accueille notamment l'université Aix-Marseille, réputée pour être la plus grande de France en nombre d'étudiants. Elle compte 5 campus répartis entre Aix-en-Provence et Marseille, mais également près d'une soixantaine de sites situés dans d'autres villes de la région (La Ciotat, Gap, Digne...). Sans oublier que la ville accueille également des écoles d'ingénieurs et de commerce. Côté transports urbains, la cité phocéenne est dotée de 3 lignes de tramway, 2 lignes de métro et près d'une centaine de lignes de bus. La ligne de TGV permet de relier le centre de Marseille à celui de Paris en un peu plus de 3 heures.
Jamais le conseil de se déplacer et de procéder à votre propre étude de marché sur le terrain n'aura été aussi important. Marseille possède en effet une multitude de facettes. Globalement, les quartiers les plus huppés sont situés au sud de la ville, notamment à proximité du bord de mer. A l'inverse, le Nord souffre encore d'une mauvaise réputation. Mais attention, le visage de cette ville millénaire peut aussi changer du tout au tout d'une rue à l'autre. L'un des quartiers qui présente le plus de potentiel est assurément le cœur de Marseille. Un centre-ville qui a longtemps souffert d'une paupérisation conduisant à une désertion de l'offre de commerces est appelé à prendre de la valeur, à la suite de la rénovation urbaine menée rue Paradis et de la réhabilitation de la rue Saint-Ferréol. A l'image du projet qui a abouti à la création des terrasses du port et des quartiers avoisinants, le quartier du Panier qui se situe à l'arrière du Vieux-Port présente des offres diverses de logements. Il s'agit là du quartier historique de la ville, dans lequel vous pourrez notamment trouver des appartements à rénover (qui plus est éligibles à la loi Denormandie ou au déficit foncier). Depuis les petites surfaces privilégiées par les jeunes actifs, jusqu'aux grands appartements des immeubles en pierre de taille destinés aux familles nombreuses, il y en a pour tous les goûts. Le choix peut se porter sur un appartement ancien ou sur un programme neuf clés en main. D'autres quartiers, proches des pôles importants d'activité commencent à intéresser les investisseurs dans le locatif à Marseille. Il s'agit notamment du quartier de la gare Saint-Charles parfaitement desservi par les transports en commun, ainsi que les secteurs des hôpitaux de la Timone, de l'Hôpital Européen et d'Euro-Méditerranée. Même si le prix de 1.000 € le m2, constaté dans le quartier Saint-Antoine est alléchant en termes d'investissement immobilier dans une grande ville comme Marseille, il est préférable d'éviter ce secteur trop sensible. De l'autre côté, il n'est pas rare de constater des prix supérieurs a? 10.000 € le mètre carré dans les quartiers chics du 8e arrondissement ou celui du Roucas blanc. S'il est agréable d'habiter dans ces zones, y investir n'est pas un gage de plus-value immobilière.
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Tous les types d'investissement immobilier sont possibles à Marseille. L'achat d'un logement ancien pour de la location classique, d'un logement pour étudiants au sein d'une résidence... Les logements en location meublés peuvent également rencontrer un bon succès (attention toutefois à la localisation). Si vous souhaitez également défiscaliser, la ville est aussi éligible à la loi Pinel pour l'immobilier neuf (zone A), à la loi Denormandie pour l'ancien et bien sûr au déficit foncier. 3 secteurs de Marseille sont également éligibles à la loi Malraux (AVAP).
Marseille, ce n'est pas un marché immobilier, mais une multitude. La ville possède 111 quartiers et presque autant de visages, du plus charmant au plus historique, en passant par le plus délabré. Aussi les prix des logements sont très disparates. Le niveau moyen sur l’ensemble de la ville est d’environ 2.600 € le m2 pour un appartement et 3500 € pour une maison, mais la fourchette est très large. Le prix des logements les plus onéreux pouvant décupler par rapport aux offres les plus basses. Dans les 7ème et 8ème arrondissements, les prix moyens des appartements tournent autour de 3500 euros par m2 et dépassent de 5000 euros / m2 pour les maisons. A l’inverse, les secteurs les plus défavorisés comme les 3ème, 14ème et 15ème arrondissement présentent des prix moyens autour de 1700 euros par m2. Ces secteurs présentant plus de risques pour les investisseurs, les rentabilités locatives théoriques peuvent dépasser les 8%. Le marché évolue aussi à un rythme très différent d’un quartier à l’autre. Ainsi le prix moyen des 1er, 12e et 14e arrondissements a progressé sur un rythme de 11 % en un an, alors que celui des 3e, 8e, 9e et 15e s'est replié d'environ 4 %. Dans ce contexte, difficile de calculer une rentabilité locative potentielle à l'échelle de la ville. Le prix de location moyen est d'environ 12 € par m2 hors charges pour les biens vides et 14,50 € pour les locations meublées.
Rendez-vous sur place ! Si vous souhaitez investir à Marseille, rendez-vous sur place! Faîtes votre étude de marché, visitez les biens et arpentez le quartier visé à des moments de la journée différents. Vous pourrez alors vous mettre dans la peau de votre futur locataire et évaluer le potentiel locatif de votre logement. N’oubliez pas de vous renseigner sur les éventuels projets relatifs au quartier, qui peuvent laisser entrevoir des perspectives de valorisation à moyen ou long terme.
