LMNP et impôts : que faut-il savoir ?

Comprendre le concept de location meublée non professionnelle

L'obtention du statut de LMNP est soumise à un certain nombre de critères. En clair, il n'est attribuable qu'aux propriétaires bailleurs qui louent leur bien meublé. Ce dernier doit être équipé de tout ce dont les locataires ont besoin pour vivre correctement et dans des conditions optimales. En vertu du décret du 31 juillet 2015, le mobilier d'un logement meublé doit comporter a minima les équipements suivants :

- de la literie avec couette ou couverture,
- un système d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher,
des plaques de cuisson,
- un four ou four à micro-ondes,
- un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à — 6 °C,
- de la vaisselle nécessaire à la prise des repas,
- des ustensiles de cuisine,
- une table et des sièges,
- des étagères de rangement,
- des luminaires,
- du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Par ailleurs, cette location doit s'effectuer parallèlement à l'activité professionnelle principale des propriétaires-bailleurs. Ces derniers ne doivent en aucune manière être inscrits au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueurs professionnels. À savoir également que les revenus annuels tirés de leur location meublée ne doivent pas dépasser les 23 000 € ou représenter plus de 50 % de leurs revenus globaux.

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Calculer son revenu potentiel grâce au LMNP

Avant de se lancer dans un investissement en LMNP, il en va de l'intérêt de l'investisseur d'estimer son revenu potentiel. Cela peut se faire grâce à un simulateur LMNP qui permet de calculer le montant de l'impôt sur le revenu selon chaque régime d'imposition. Un simulateur est un outil gratuit et sans engagement. L'estimation est réalisée en fonction de sa situation personnelle. Il sera ensuite facile de déterminer si le régime réel et le régime micro-BIC est le plus avantageux. Cela permettra par ailleurs d'optimiser le plus possible son investissement.

L'estimation se fait sur la base d'un certain nombre d'informations. On cite notamment la valeur du bien et du mobilier, le montant annuel des recettes, des charges et des emprunts bancaires. Il faut également considérer le montant de la taxe foncière, les frais d'expertise comptable et le barème d'imposition. Certains simulateurs peuvent en plus demander à l'investisseur de préciser les caractéristiques du bien, la durée de location, le taux d'occupation et le montant du loyer.

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Déterminer les types d'impôts auxquels on peut être soumis avec le LMNP

Les revenus issus d'une activité LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Quoi qu'il en soit, un loueur meublé non professionnel peut être imposé sous deux régimes. On note d'abord le régime réel qui entre en vigueur dès lors que les revenus locatifs de l'investissement sont supérieurs à 72 600 € par an. Ce seuil passe à 176 000 € par an pour les résidences de services.

Ceux qui pensent que ce régime leur est avantageux peuvent le choisir volontairement. Le régime réel d'imposition peut s'avérer intéressant pour les personnes ayant investi dans un bien récent ou neuf établi dans une zone dite « tendue ». Grâce à celui-ci, les investisseurs peuvent optimiser leur fiscalité, puisqu'il leur permet de déduire leurs charges réelles ainsi que les amortissements du bien et des meubles. Ils sont imposés sur leur bénéfice réel.

En ce qui concerne le régime micro-BIC, il s'applique à partir du moment où les revenus locatifs des investisseurs sont plus bas que 72 600 € par an ou 176 000 € pour les résidences de service. Ce régime se distingue par sa facilité de mise en œuvre et par le fait qu'il est forfaitaire : il ne s'applique que sur les revenus de location des contribuables. De fait, ils ne permettent pas la déduction des charges supportées pour l'exploitation du bien loué en LMNP.

En d'autres termes, les investisseurs ne peuvent déduire ni les charges réelles ni l'amortissement de leur bien et des meubles. Ils bénéficient par contre d'un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % (location destinée à une activité touristique) sur leurs recettes locatives. Cet abattement représente l'ensemble de leurs charges. Le régime micro-BIC constitue un choix judicieux pour les investissements faiblement imposés.

S'assurer d'être au courant de toutes les lois et réglementations fiscales

Le statut LMNP implique des obligations comptables et déclaratives spécifiques. Il convient de préciser que le régime réel se révèle particulièrement complexe d'un point de vue administratif. Il implique par conséquent la tenue d'une comptabilité et la conservation des justificatifs des charges ainsi que des amortissements. Les investisseurs qui ont choisi le régime micro-BIC ne sont pas, quant à eux, contraints de tenir une comptabilité.

Dans tous les cas, un loueur de meublé non professionnel est dans l'obligation de se déclarer auprès du Greffe du tribunal de commerce dont dépend le logement. Cela doit se faire par le biais du formulaire Cerfa 11921*05 (formulaire P0i).

Dès que cette formalité est accomplie, l'investisseur est automatiquement assujetti à la CFE (cotisation foncière des entreprises), quel que soit le régime fiscal choisi. Il devra remplir le formulaire 1447 lors de sa déclaration fiscale, après la réception du SIRET. Il doit le compléter, puis le renvoyer à l'administration compétente dans les 15 jours suivants.

Pour information, la CFE est un impôt local mis en place par la loi finances 2010 et qui est venu remplacer la taxe professionnelle. Elle constitue une charge déductible des recettes de l'activité pour les loueurs en meublé non professionnel ayant fait le choix du régime réel. Les investisseurs dont le chiffre d'affaires annuel est inférieur ou égal à 5 000 € peuvent s'en exonérer. Il en va de même pour ceux qui :

- louent leur résidence secondaire durant quelques semaines,
- louent un local classé « meublé de tourisme »,
- louent un local exploité en bail commercial se trouvant dans une résidence de services,
- louent ou sous-louent pour une somme peu élevée une partie de leur résidence principale.
L'exonération de la CFE s'applique également dans les communes qui ont voté pour celle-ci pour les loueurs en meublés. Les investisseurs en LMNP imposés sous le régime réel sont contraints de déclarer leurs revenus locatifs tous les ans sur la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux (n° 2031-SD). Dans le cadre du régime micro-BIC, il convient de remplir en ligne la déclaration d'impôt sur le revenu : formulaire 2042-C-PRO. L'administration procède par la suite à l'application de l'abattement forfaitaire de 50 ou de 70 % sur les revenus bruts des déclarants.

Les revenus tirés d'une location LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux. Le montant de ces derniers correspond à 17,2 % des revenus imposables et se décompose de la façon suivante :

- 9,9 % (contribution sociale généralisée ou CSG)),
- 4,5 % (prélèvement social),
- 0,5 % (contribution au remboursement de la dette sociale ou CRDS)),
- 0,3 % (contribution additionnelle),
- 2 % (prélèvement de solidarité).
Les investisseurs en LMNP sont par ailleurs redevables de la TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties). Cette dernière est déductible de leurs recettes locatives s'ils ont opté pour le régime réel. La même taxe est souvent accompagnée de la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères), laquelle peut être reportée sur les locataires ou sur le gestionnaire. On note en plus la taxe de séjour qui est due par les loueurs de meublé non professionnels qui louent un bien de façon temporaire dans une zone touristique.

En ce qui concerne la TVA, elle est facturée par le vendeur au moment de l'acquisition du bien LMNP. Son montant est de 20 % et peut être réduit à 5,5 % dans le cas où le bâtiment acquis se trouve dans une zone ANRU (zone d'aménagement et de rénovation urbaine) ou une zone QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville).

Suivre les déductions auxquelles on peut prétendre

Les investisseurs en LMNP qui ont opté pour le régime réel d'imposition peuvent déduire les charges réelles de leurs revenus locatifs. On cite notamment les intérêts d'emprunt s'ils ont financé leur acquisition par un prêt et les frais liés à l'achat (frais de notaire, de garantie, d'agence).

On cite ensuite les dépenses liées à l'entretien, la rénovation et la réparation de leur logement ainsi que des différents meubles. Les charges de copropriété, les honoraires de gestion, les assurances ainsi que les amortissements du logement et des meubles sont aussi déductibles. Ces derniers font référence à la dépréciation du bien dû à son usage. Les frais de comptabilité et d'adhésion à un centre de gestion agréé ou à une association agréée sont par ailleurs déductibles.

Les investissements LMNP éligibles au dispositif Censi-Bouvard profitent d'une réduction d'impôt à hauteur de 11 % de la valeur HT de leur bien. Ils peuvent en prime récupérer sous certaines conditions la TVA de 20 % sur leur investissement. Pour bénéficier de ce dispositif, les investisseurs doivent acquérir un bien meublé qui se trouve au sein d'une résidence de services neuve. Ils doivent ensuite s'engager à louer en meublé celui-ci pendant 9 ans. Cet engagement doit avoir lieu au plus tard dans les 12 mois suivant la livraison.