La plus-value immobilière et son imposition

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est le gain réalisé sur la vente d'un bien immobilier. Elle correspond ainsi à l'écart entre le prix d'acquisition et le prix de vente du bien. Pour percevoir une plus-value, il est donc nécessaire de vendre votre bien à un prix plus élevé que le prix auquel vous l'avez acheté.

La plus-value immobilière perçue par l'acheteur est imposée sur le revenu et soumise aux prélèvements sociaux. Dans certains cas, des exonérations peuvent être accordées, en fonction de la nature du logement (par exemple, s'il s'agit d'une résidence principale) et de la situation du vendeur (nous détaillerons ce point plus loin dans l'article). Si elle est imposable, la plus-value est taxée à hauteur de 36,2 %.

Quelles sont les opérations concernées ?

Voici les opérations qui peuvent permettre de bénéficier d'une plus-value immobilière :

- La vente d'un bien immobilier : un appartement ; une maison ; un terrain ; une résidence principale ; une résidence secondaire ; des biens locatifs ; des locaux commerciaux ; des parts de SCPI...
- La vente de droits attachés à un bien immobilier (usufruit)
- La vente par l'intermédiaire d'une SCI (Société civile immobilière) non soumise à l'IS (impôt sur les sociétés), ou d'un fonds de placement dans l'immobilier.
- Pour les non-résidents :
° La vente ou la cession de titres onéreux d'un bien
° La vente ou la cession de parts de société dont l'actif est constitué d'immeubles en France.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

On peut calculer la plus-value brute ou la plus-value nette :

Calculer la plus-value immobilière brute
La plus-value immobilière brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien :

Plus-value immobilière brute = Prix de cession - Prix d'acquisition

Le prix de cession équivaut au prix de vente, majoré des charges payées par l'acheteur.

Calculer la plus-value immobilière nette
La plus-value immobilière nette correspond à la plus-value brute, moins l'abattement appliqué pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Bon à savoir : dans le cas d'une moins-value immobilière (c'est-à-dire, si le prix de vente du bien est moins élevé que le prix d'acquisition), cette perte sera déductible sur la plus-value réalisée grâce à la vente d'un autre bien au cours des 10 années suivantes.

Comment calculer l'impôt sur la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière nette imposée est taxée à hauteur de 36,2 %, ce qui comprend :

- 19 % d'impôt sur le revenu
- 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG ; CRDS ; prélèvement social ; prélèvement de solidarité...).

Si le montant de la plus-value imposable dépasse les 50 000 €, le vendeur devra payer une surtaxe allant de 2 à 6 % (ce taux varie en fonction du montant de la plus-value).

Avant d'être imposée, la plus-value immobilière peut être diminuée d'un abattement à partir de 5 ans de détention. Cet abattement est progressif en fonction du temps de détention du bien. L'assiette imposable est également différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et le calcul des prélèvements sociaux.

Quelles sont les plus-values exonérées ?

Comme mentionné plus haut, en fonction de la nature du bien et de la situation du vendeur, certaines plus-values immobilières peuvent bénéficier d'une exonération :

Des exonérations liées au bien

Vous pouvez être exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière dans les cas suivants :
- la vente d'une résidence principale
- la vente de dépendances (garages, cour, aire de stationnement...)
- la vente d'un logement, si l'argent issu de la vente est utilisé pour l'achat ou la construction d'une résidence principale dans les deux ans suivant la vente.
- la vente d'un bien dont le prix de cession est inférieur à 15 000 €
- la vente d'un bien détenu depuis plus de 22 ans : l'exonération porte sur l'impôt sur le revenu de 19 % ; si le bien est détenu depuis plus de 30 ans, l'exonération portera aussi sur les prélèvements sociaux (qui s'élèvent quant à eux à 17,2 %).

Des exonérations liées au vendeur

Vous pouvez également bénéficier d'une exonération d'impôt sur la plus-value immobilière dans les cas suivants :
- Si vous êtes non-résident au moment de la vente d'un bien situé en France (vous serez très souvent exonéré de la taxation sur les plus-values)
- Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les 4 années précédentes
- Si vous touchez une pension de vieillesse, alors vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 11 276 € pour la 1ère part de quotient familial
- Si vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées ou un établissement d'accueil pour adultes handicapés
- Si vous êtes détenteur d'une carte mobilité inclusion