Impôts : les propriétaires doivent déclarer leurs biens immobiliers

Une déclaration commune à tous les propriétaires

Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires doivent déclarer leurs biens immobiliers sur le site des impôts. Précédemment, les bailleurs recevaient un courrier dans lequel ils devaient indiquer l'identité des occupants des logements, notamment pour que l'administration puisse établir la taxe d'habitation.

Si cette taxe a été supprimée pour les résidences principales, l'obligation de déclaration est désormais étendue à tous les propriétaires de locaux d'habitation, particuliers et entreprises. L'un des objectifs des services fiscaux est de discerner les locaux qui sont toujours soumis à cet impôt local, tels que les résidences secondaires ou les logements vacants. Les contribuables concernés ont jusqu'au 1er juillet pour effectuer cette déclaration dans leur espace sur impots.gouv.fr, dans l'onglet « Biens immobiliers ». Environ 34 millions de propriétaires et plus de 70 millions de biens sont concernés.

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Déclarer l'occupation et l'identité des occupants

À moins que le bien ait été acquis ou mis en location pour la première fois en 2023, l'administration fiscale détient déjà toutes les informations nécessaires. Le propriétaire n'a qu'à les vérifier avant de valider. Dans les autres cas, et en particulier si l'usage du bien ou ses occupants ont changé, les propriétaires doivent entrer certaines données. Il faut alors se munir de l'État civil du locataire ou de son numéro SIREN s'il s'agit d'une entreprise, de ses dates d'entrée et/ou de sortie et du montant du loyer hors charge. Ces informations sont disponibles sur le bail ou, le cas échéant, sur le préavis. Pour commencer, rendez-vous dans votre espace sur impots.gouv.fr.

Cliquez sur l'onglet « Biens immobiliers ». Une page s'ouvre avec les biens connus de l'administration fiscale et l'identité de leurs occupants. Lorsque le logement comprend des annexes telles que les caves, garages ou parking, plusieurs cases distinctes peuvent apparaître. Concentrez-vous sur la déclaration du local principal, les annexes pourront y être reliées par la suite. Cliquez sur « Déclarer ». Si l'identité des occupants a changé, vous devez entrer la date de sortie des précédents occupants et ajouter l'identité et la date d'entrée des nouveaux.

Cliquez sur « déclaration d'occupation » ou indiquez que la situation a changé lorsque la question est posée, puis suivez les étapes affichées pour mettre à jour les informations. Même chose si la nature de l'occupation a changé. Vous allez ensuite devoir entrer la nature de l'occupation : propriétaire occupant sa résidence principale, résidence secondaire, bien vacant (c'est-à-dire inoccupé que ce soit en meublé ou en nu), logement occupé à titre gratuit ou loué. Si le logement est loué, indiquez sur la page suivante le type de location : vide de meubles, meublée, logement social, loi de 1948, location saisonnière ou location à usage professionnel. L'administration demande ensuite le montant du loyer hors charge. Il doit s'agir d'un nombre entier, ne vous embarrassez donc pas avec les décimales. Il n'y a ensuite plus qu'à valider.

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Une déclaration préremplie, mais peu modifiable

L'administration fiscale dispose en général de toutes les informations sur les caractéristiques du bien. Celles-ci sont préremplies, mais ne sont pas modifiables en ligne. Et surprise, elles ne correspondent pas forcément à celles que les propriétaires ont en tête. Dans la plupart des cas, c'est normal : l'administration fiscale raisonne sur des données différentes de celles couramment utilisées par les agences immobilières.

Ainsi, la surface inscrite dans la déclaration peut sembler erronée. Mais il s'agit d'une surface « réelle » calculée de mur à mur, et non de la surface habitable ou de la surface en loi Carrez qui exclut certains locaux ainsi que les m2 sous moins de 1,80m de plafond. Même chose pour le nombre de pièces, en principe plus élevé dans la déclaration. Il s'agit ici du « sens foncier » du terme, à savoir les pièces utilisées « pour y séjourner, y dormir et y prendre ses repas », ainsi que les salles d'eau et salles de bain.

Les dégagements, entrées buanderies, dressings, greniers, terrasses etc ne sont pas comptabilisés. Le formulaire comprend aussi une case préremplie correspondant à la catégorie du local, qui va de 1 (bien de haut standing) à 8 (bien de qualité nettement inférieure). Ce classement, assez subjectif et complexe à recalculer, relève des définitions du Bulletin officiel des finances publiques. Il dépend notamment du caractère architectural, de la qualité de la construction, de la distribution et des équipements du logement. Si une ou plusieurs de ces informations vous paraissent erronées, il faut contacter le service des impôts par la messagerie de votre espace personnel ou par e-mail.

Les cas particuliers des SCI et des biens détenus en indivision ou en démembrement

De nombreux propriétaires détiennent un ou plusieurs biens immobiliers au travers d'une SCI, société civile immobilière. Dans ce cas, ils doivent effectuer leur déclaration de biens immobiliers depuis leur « espace professionnel » sur le site internet des impôts, y compris si la SCI est fiscalement transparente (SCI à l'impôt sur le revenu). Ils doivent créer cet espace s'ils ne l'ont pas déjà fait, puis demander à adhérer à l'option « gérer mes biens immobiliers ». Les biens détenus en indivision se contentent d'une seule déclaration de l'un des indivisaires. Si plusieurs d'entre eux effectuent la déclaration, c'est le dernier dépôt qui sera pris en compte. Les biens démembrement de propriété sont à déclarer par l'usufruitier. Ce qui est logique, puisque c'est normalement cette personne qui détient les informations sur les occupants et les loyers, et non le nu-propriétaire.