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Gare à ceux qui ont omis de déclarer des travaux : le fisc est désormais doté d'outils numériques pour déceler les constructions absentes du cadastre. Comment se mettre en règle et que risque-t-on ?
La nouvelle avait fait grand bruit dans la presse à la rentrée 2022 : l'administration fiscale avait annoncé avoir détecté 20 000 piscines non déclarées grâce à l'utilisation de l'intelligence artificielle. Cela fait plusieurs années que le système était en rodage : en 2019, un premier test avait permis de détecter 3000 piscines dans les Alpes Maritimes. La traque prend appui sur le croisement des données foncières de l'administration fiscale et d'images satellites grâce aux technologies fournies par Capgimini et Google. Lancée dans 9 départements en 2021, elle a désormais été étendue à toutes les régions de France et être élargie à tout autre type de construction. Le dénommé « projet foncier innovant » vient moderniser les outils mis à la disposition de l'administration pour débusquer les constructions soumises à la taxe foncière. Les bassins détectés cette année vont devoir s'acquitter de cet impôt dès 2022, avec parfois un rattrapage des années précédentes (Google dispose d'un historique des images satellites sur plusieurs années, qui peut permettre de connaître l'antériorité de la construction). L'État devrait ainsi encaisser 40 millions d'euros de recettes fiscales supplémentaires cette année. Les recettes profiteront aux collectivités locales, qui sont bénéficiaires de la taxe foncière. Ce surplus intervient après la suppression de la taxe d'habitation que l'État a promis de compenser à l'euro près grâce à la redistribution d'une partie de la TVA collectée, mais reste faible au regard du budget global des collectivités, évalué à environ 230 milliards d'euros en 2021, hors remboursement de la dette.
Cela fait plusieurs années que l'administration fiscale renforce ses moyens pour dénicher les infractions. Depuis 2018 et la loi « anti-fraude », ses pouvoirs ont été renforcés. En 2019, elle annonçait pouvoir vérifier la cohérence entre les revenus déclarés et le train de vie des contribuables grâce aux réseaux sociaux. Aujourd'hui, l'intelligence artificielle facilite le travail de contrôle. Jusqu'à aujourd'hui, certains propriétaires omettaient de déclarer de petits travaux non visibles depuis la rue, ceux-ci étant difficilement détectables. Désormais, ce n'est plus une option pour ne pas se faire rattraper. Deux infractions peuvent ici entrer en scène. La première est le défaut de déclaration ou d'autorisation d'urbanisme. Certaines constructions doivent obligatoirement faire l'objet d'un dépôt en amont à la mairie, qui doit autoriser les travaux. Pour certains, il faut déposer une « déclaration préalable ». C'est par exemple le cas pour une véranda, une petite extension, une surélévation, une piscine dont la surface du bassin est inférieure à 10m2, une serre ou la transformation d'un garage en pièce habitée. Pour d'autres, un permis de construire est exigé (extension de plus de 20m2, piscine de plus de 10m2, propriété dans le périmètre d'un secteur sauvegardé...). Dans les deux cas, l'autorisation devra être affichée et les tiers pourront déposer un recours si la construction ne respecte pas leurs droits ou le plan local d'urbanisme. Le second risque que prennent les propriétaires qui n'ont pas déclaré leur construction est celui de la fraude fiscale, car les surfaces construites génèrent généralement un impôt foncier. Les services des impôts peuvent en effet demander à récupérer les sommes dues, et infliger une amende.
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Construire sans autorisation peut être risqué et amener à des difficultés lors de la revente. Les sanctions peuvent être à la foi d'ordre administratif et fiscal. Le défaut de déclaration préalable ou de permis de construire peut mener à une amende qui peut aller jusqu'à 6000 euros par mètre carré construit. Dans les pires cas, le propriétaire peut même être contraint de démolir à ses frais la partie litigieuse. En cas de récidive, une peine de 6 mois de prison peut être prononcée. Sans compter les difficultés éventuelles lors de la revente du bien comprenant des surfaces non déclarées. Le délai de prescription est de 6 ans après l'achèvement des travaux en matière pénale et 10 ans en matière civile. Autrement dit, une piscine construite sans autorisation en 2019 fait courir un risque de peine jusqu'en 2025 à son propriétaire, et jusqu'en 2029 en matière civile. Côté impôts, les constructions ou modifications de surfaces doivent être déclarés à l'administration fiscale dans les 3 mois après leur achèvement, sous peine d'une amende de 150 euros. Si ces surfaces nouvelles sont découvertes a posteriori, le contribuable pourra devoir s'acquitter du reliquat d'impôt foncier qui aurait été dû pour la construction oubliée, sur une antériorité de 4 ans maximum. Mais les services fiscaux peuvent aussi infliger une amende de 0,2% par mois de retard, qui peut être majorée de 40% en cas de mauvaise foi. Dans certaines zones, une taxe d'aménagement peut être due pour les constructions soumises à permis de construire. Elle est alors à payer lors de la régularisation, mais là encore la facture peut être salée : le fisc peut décider de la majorer jusqu'à 80%.
Si vous pensez devoir vous mettre en règle, il vous faut distinguer l'obligation de déclaration auprès de la mairie et celle à effectuer auprès des impôts. Attention, car la taxe foncière est à payer même si les travaux sont illégaux ou non conformes ! Pour le volet administratif, vous devrez déposer une déclaration préalable ou de permis de construire a posteriori auprès de la commune en plaidant votre bonne foi. Toutefois, il est possible que vous n'obteniez pas l'accord si les travaux ne respectent pas les prescriptions du PLU. La mairie pourra alors exiger une mise en conformité des travaux. Pour le volet fiscal, vous pouvez envoyer une déclaration aux services des impôts fonciers dont vous dépendez. Il s'agit par exemple d'un ➸ Transactions dans l'immobilier résidentiel : après l'envolée, l'atterrissage ?
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