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Les propriétaires sont encouragés à effectuer des travaux dans les logements énergivores. Le déficit foncier concerne 750.000 foyers fiscaux chaque année.
Le décret n°2023-297 du 21 avril 2023 a acté le doublement du plafond du déficit foncier. Les particuliers qui louent un logement pourront donc bénéficier d'une plus large déduction fiscale s'ils effectuent des travaux de rénovation énergétique. Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui existe lorsque les revenus locatifs d'une année sont inférieurs aux charges qui lui sont liées. Par exemple, et de façon schématique, si un propriétaire perçoit 6000 € de loyer mais qu'il a dépensé 10.000 € la même année pour des travaux d'amélioration du logement, son résultat est négatif : un déficit foncier de -4.000 € apparaît (6.000-10.000). Ce résultat négatif de la catégorie « Revenus fonciers » vient se retrancher aux autres revenus déclarés lors du calcul du revenu imposable. Il a donc pour effet de réduire l'impôt à payer. Pour mieux comprendre le mécanisme sur la base d'exemples, consultez notre article dédié ici. Jusqu'à la déclaration des revenus perçus en 2022, le plafond du déficit foncier annuel imputable est de 10.700 €. Au-delà de cette somme, le déficit est reportable sur les années suivantes. À partir de 2023, ce plafond est doublé pour les travaux de rénovation énergétiques. Les particuliers pourront bénéficier d'un résultat négatif pouvant aller jusqu'à 21.400 € pour les dépenses engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Cette disposition sera applicable pour les déclarations d'impôt sur le revenu de 2024, 2025 et 2026.
Pour bénéficier d'un déficit foncier, les bailleurs privés doivent opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers (et donc renoncer au microfoncier). Les contribuables doivent alors déduire toutes les charges liées à la mise en location, sur la base de leurs factures : frais de gestion locative, assurances, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, impôts, travaux de rénovation... Ce régime est choisi pour une durée de 3 ans minimum et engage les particuliers à louer le logement pendant 3 ans.
Voté au moment de la loi de finance rectificative pour 2023 et approuvé sans modification par le Sénat, le doublement du plafond est soumis à des conditions strictes. Avec 5,2 millions de résidences principales qualifiées de « passoires énergétiques » par l'Observatoire national de la rénovation énergétique, l'État veut inciter les bailleurs à améliorer les DPE. D'ordinaire, les travaux éligibles à la création d'un déficit foncier sont surtout ceux destinés à la rénovation ou à l'amélioration de l'habitat, sans distinction. Les dépenses engagées pour refaire une salle de bain ou installer une cuisine sont, par exemple, prises en compte. Pendant 3 années, il sera possible d'aller au-delà de la limite de déduction des 10.700 € si les travaux améliorent les performances du logement. Seront ainsi éligibles les dépenses qui permettent de faire passer un logement estampillé E, F ou G à une catégorie A, B, C ou D. Pour le justifier, les propriétaires devront faire réaliser un premier DPE avant les travaux, puis un second après. Dans le cas où le classement au DPE serait toujours insuffisant à l'issue des travaux, la fraction du déficit dépassant les 10.700 € pourra être reportée sur les années suivantes, comme dans le cas classique. Pour bénéficier du relèvement du plafond, les particuliers devront également faire attention au calendrier. Selon le décret, seront éligibles uniquement les travaux dont le devis aura été accepté à compter du 5 novembre 2022, et dont le paiement aura été effectué entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. De même, le premier DPE devra avoir été effectué à partir du 1er janvier 2023 et le second au plus tard le 31 décembre 2025. Selon les statistiques de l'impôt sur le revenu publiées en 2023, 2,2% des foyers fiscaux ont déclaré un déficit foncier en 2021, pour un montant moyen de 15.600 €.
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La « décence énergétique » est désormais devenue un critère de légal de location. Les logements étiquetés G seront interdits à partir de 2025, les F à compter de 2028 et les E à partir de 2034.
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