Immobilier : que faire face aux incertitudes fiscales ?

L’exercice de prospective pour l’année 2025 pourrait passer pour une gageure. Après une fin d’année 2024 qui a vu la loi de finances et ses innombrables amendements sur l’immobilier partir aux oubliettes (quel temps et quelle énergie perdus à disserter sans fin sur les réseaux au sujet des changements incessants de fiscalité qui n’ont finalement pas vu le jour…), les premiers mois de 2025 seront marqués par une fiscalité immobilière identique à celle de 2024.

Ce qui laisse un peu de répit (quelques mois ?) aux investisseurs immobiliers pour réfléchir et revoir leur stratégie juridique et fiscale immobilière, lorsqu’ils en ont une, bien sûr.

Alors, devez-vous céder aux sirènes qui vous conseillent d’en profiter pour vendre les biens que vous louez en meublé, afin d’échapper aux conséquences fiscales d’une éventuelle réintégration de l’amortissement lors du calcul de la plus-value réalisée lors de la revente, puisque cette disposition a disparu ?

Pour moi, la réponse est non, car nul ne sait si et quand cette disposition pourrait revenir, ni d’ailleurs ne connaît les amendements qui pourraient l’affecter ou ses modalités pratiques d’application.

En fait, l’immobilier, plus que jamais, doit être envisagé sur la longue durée : il est fort probable que, fidèle aux orientations de ces derniers mois, le prochain gouvernement tente d’améliorer l’offre locative en « fléchant » les baux vers de la location nue, tant il est vrai que le rapport dit « Le Meur » sur la réforme de la fiscalité locative semblait faire l’impasse sur le fait que la location meublée longue durée est aussi de l’habitation principale.

Donc plus de location nue, c’est à peu près certain ; et via de nouvelles contraintes sur le meublé, c’est également vraisemblable.

Louez donc en nu, mais achetez dans ce cas en société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés : vous bénéficierez d’un régime fiscal bien plus favorable que celui des revenus fonciers, même si, attention, le choix de l’impôt sur les sociétés (IS) ne doit pas être fait sans en comprendre toutes les implications à moyen et long terme, et ne correspond pas non plus à la stratégie de tout investisseur, quel qu’il soit.

Si vous louez déjà des biens en meublé, faites également vos prochains achats en SCI à l’IS le temps que nous soyons fixés sur les nouvelles mesures fiscales qui vont s’abattre sur les investisseurs en nom propre.

Il est en effet beaucoup plus facile d’alourdir la fiscalité des particuliers que celle des sociétés, notamment parce que l’impôt sur les sociétés fait l’objet d’une politique d’harmonisation européenne (vous ne pensiez tout de même pas que c’était pour vous faire plaisir que le taux de l’IS était descendu à 25 % ces dernières années !).

C’est donc l’occasion de diversifier vos modes de détention, voire de pratiquer une revente à soi-même (le fameux « OBO ») en revendant un ou plusieurs de vos biens à votre propre société civile immobilière.

À condition de trouver le partenaire bancaire qui accepte ce type d’opération, cela peut être le bon moment de réorganiser votre patrimoine, de préparer votre succession (il est plus facile de gérer la transmission de parts sociales démembrées que de morceaux d’immeubles indivis) et de récupérer des liquidités tout en recréant de la dette qui viendra grever le montant de votre IFI, si jamais vous y êtes assujetti.

Ces liquidités pourront alors utilement être utilisées pour diversifier vos placements, idéalement en misant sur l’étranger comme les USA, que ce soit dans l’immobilier, les actions ou les ETF.

Il ne vous aura pas échappé que le nouveau tandem Trump/Musk risque d’être redoutable en termes d’efficacité économique. Il est donc, selon moi, temps de réfléchir sérieusement à l’immobilier hors de France.

Rendez-vous fin 2025 pour une rétrospective !