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Certains particuliers sont tentés de mettre en location un logement meublé, encouragés par la facilité d'utilisation de plateformes comme Airbnb. Ce mode de location dispose de particularités par rapport à un bail classique, tant au niveau du bail que de la gestion comptable et de la fiscalité.
La location meublée est considérée comme une activité commerciale au regard du droit français, qu'elle soit professionnelle (LMP) ou non (LMNP). Il faut donc la déclarer comme tel dans les 15 jours qui suivent son démarrage auprès du nouveau « Guichet Unique » sur le site formalites.entreprises.gouv.fr. Cela va notamment permettre d'obtenir un numéro SIRET. Le type de bail applicable à la location meublée est également très différent de la location classique. Il s'agit ici d'un contrat de location qui peut aller de quelques jours à 12 mois au maximum, selon les cas. Le logement doit être suffisamment meublé pour que le locataire puisse s'y installer muni de sa seule valise. Parfois, le local va être loué à une société sous bail commercial, aussi dénommé « bail 3-6-9 ». C'est notamment le cas lorsque les particuliers achètent un lot dans une résidence gérée (tourisme, étudiants, séniors...). Dans ce cas, le locataire est l'exploitant de la résidence. Ces acquisitions, lorsqu'elles concernent un logement neuf, permettent généralement de récupérer la TVA décaissée sur l'achat du lot et des meubles.
La plupart des investissements locatifs consistent à louer un logement nu. Dans ce cas, c'est un bail relevant de la loi de 1989 qui s'applique, avec tous les droits et devoirs qui en découlent. Les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Les revenus issus de la location meublée sont quant à eux imposés dans la catégorie des « Bénéfices Industriels et Commerciaux » (BIC), conformément au statut commercial de l'activité. À ce titre, ils ne peuvent pas être mélangés avec les revenus de logements loués nus. La fiscalité des BIC nécessite de déclarer le chiffre d'affaires annuel. Lorsqu'il est inférieur à 77.700 € par an, les particuliers bénéficient d'un abattement de 50%. S'il est supérieur, le « régime réel » s'applique. Autrement dit, il est possible de déduire toutes les charges (achat des meubles, mise en location, travaux...) et de réduire le résultat fiscal en pratiquant un amortissement comptable, le cas échéant. Les personnes en dessous du seuil peuvent aussi opter pour le régime réel, ce qui devient avantageux dès que les charges dépassent 50% du chiffre d'affaires ou qu'un amortissement comptable peut être pratiqué. Au-delà de l'impôt sur le revenu, la location meublée engendre le paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE) à partir de la 2ème année d'activité.
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La fiscalité particulière du loueur en meublé nécessite la tenue d'une comptabilité. Les particuliers peuvent s'en sortir pour les locations occasionnelles, d'autant que le recours à un cabinet n'est pas obligatoire. Mais en cas de doute ou dès que l'option pour le régime réel est actionnée, mieux vaut s'entourer d'un comptable lmnp, car les erreurs sont monnaie courante. De fait, le régime réel suppose de produire chaque année la « liasse fiscale », autrement dit le bilan, le compte de résultat et leurs différentes annexes qu'il faut déposer auprès des services des impôts. Si les contribuables peuvent s'équiper d'un logiciel spécialisé, il ne faut pas se cacher que la tâche reste complexe pour les non-spécialistes, surtout lorsque des amortissements sont pratiqués. La prestation coûte chaque année entre 400 et 700 €. Elle constitue une charge déductible pour les personnes au régime réel. Au-delà du confort que cela procure, cette délégation permet de gérer cette activité avec plus de sérénité. Attention cependant à faire appel à un cabinet comptable qui a l'habitude de traiter des dossiers de LMNP.
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