Le démembrement de propriété : une astuce ingénieuse pour préparer la succession

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement, fondé sur la séparation entre la nue-propriété et l'usufruit, devient une stratégie de choix pour préparer la succession. Cette division permet à un parent de céder la nue-propriété de sa résidence principale à ses enfants tout en conservant l'usufruit. Cette approche permet d'optimiser la fiscalité de la transmission.

Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien avec l'accord de l'usufruitier. Bien que les droits démembrés soient indépendants, la vente du bien ne peut se faire sans la collaboration des deux parties. À la disparition de l'usufruitier, la pleine propriété revient au nu-propriétaire, sans droits de succession supplémentaires sur la valeur de l'usufruit.

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L'optimisation fiscale inhérente au démembrement

La transmission de la nue-propriété aux enfants réduit les frais de succession. En effet, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. De plus, à la disparition du parent, les enfants deviennent pleinement propriétaires sans droits de succession sur la valeur de l'usufruit reçu.

La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge du donateur. Plus celui-ci est avancé en âge, plus la valeur de la nue-propriété est importante. Un barème est d’ailleurs établi par le Code général des impôts.

Le démembrement émerge comme une astuce ingénieuse pour préparer la succession en toute sérénité. En anticipant les contraintes et en comprenant les implications fiscales, cette stratégie offre une transition fluide tout en préservant l'harmonie familiale. Une planification successorale réfléchie, couplée au démembrement, constitue ainsi un moyen puissant d'assurer une transmission patrimoniale optimisée.

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Anticiper la fiscalité et les charges liées au démembrement

Bien que le démembrement réduise les coûts fiscaux, il implique des règles à anticiper. Pendant la période de démembrement, usufruitier et nu-propriétaire ont des droits et des devoirs, notamment en ce qui concerne les charges et les impositions liées au bien :

- Impôt sur les loyers : l'usufruitier déclare les loyers perçus en tant que revenus fonciers, avec des possibilités de déductions. Le nu-propriétaire peut également déduire certaines charges comme : les frais de gestion liés à la location du bien. On retrouve ainsi les frais de gestion immobilière, les honoraires de gestionnaire et autres frais liés à la gestion courante du bien. Les primes d'assurance relatives au bien peuvent être déduites, notamment l'assurance multirisque habitation. Si le nu-propriétaire a contracté un emprunt pour financer l'acquisition du bien, il peut déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers.

- Impôts locaux : la taxe foncière est normalement réglée par l’usufruitier sauf s’il y a un accord avec le nu-propriétaire. Pour une résidence secondaire par exemple, la taxe d’habitation est à la charge de l’occupant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition qu’il soit usufruitier, nu-propriétaire ou tiers. De plus, la taxe sur les ordures ménagères, qui apparaît sur l’avis de taxe foncière, peut être récupérée auprès de l’occupant du logement.

- Impôt sur la fortune (IFI) : la fiscalité liée à l'IFI est habituellement supportée par l'usufruitier, mais des exceptions existent. Si l'usufruit est temporaire, c’est-à-dire qu’il y a une période donnée, l'usufruitier est redevable de l'IFI pendant la durée de son usufruit. À la fin de celui-ci, la pleine propriété est reconstituée entre les mains du nu-propriétaire, et ce dernier devient redevable de l'IFI.

En cas d'usufruit attribué au conjoint survivant par le biais d'une donation entre époux ou d'un testament, l'usufruitier (conjoint survivant) peut être imposé à l'IFI sur la pleine propriété. Cela signifie que, contrairement à l'usufruit temporaire, l'usufruitier est redevable de l'IFI sur la totalité de la valeur du bien, même s'il ne détient que l'usufruit.

Enfin, si le bien est occupé à titre gratuit par l'usufruitier ou le nu-propriétaire, des règles spécifiques peuvent s'appliquer.

Prévoir la transmission dès l'acte d'achat

L'anticipation de la transmission peut débuter dès l'acte d'achat. L’achat dit “croisé” au sein d'une société civile immobilière permet à chaque conjoint de détenir la nue-propriété d'une moitié des parts sociales et l'usufruit de l'autre moitié. Ainsi, en cas de décès, le survivant conserve sa part de nue-propriété et recueille l'usufruit des parts du défunt.

Le démembrement n'est pas limité aux biens immobiliers. Il s'étend aux valeurs mobilières, telles que les contrats d'assurance-vie, avec la notion de quasi-usufruit. En cas de décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire peut donc revendiquer une créance de restitution sur la succession.