Crowdfunding immobilier : l'AMF signale une augmentation des litiges

Une hausse liée à la crise du logement

Il n’y a pas de rendement sans risques. Ainsi, bien que le crowdfunding immobilier ait généré d’excellents rendements ces dernières années (de 8 à 10 % bruts annuels selon les projets), le ralentissement du marché se fait désormais ressentir, avec des délais de remboursement plus longs.

Marielle Cohen-Branche, médiateur de l’AMF, centralise les plaintes des épargnants concernant les placements financiers afin d'y trouver une issue amiable. Selon son rapport pour l’année 2023, “deux nouveaux types de litiges ont plus que doublé : ceux relatifs aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et ceux relatifs au financement participatif (crowdfunding) immobilier”. Ce phénomène est principalement attribué à la conjoncture économique défavorable et à la crise de l’immobilier.

Avec la hausse des taux, le marché a calé. Du côté des SCPI, une faible proportion de fonds a dû baisser le prix de ses parts. Du côté du crowdfunding, certains promoteurs ont été contraints de décaler leurs projets ou subissent des retards tels qu’ils doivent différer le remboursement de leurs investisseurs.

Les plaintes en hausse, mais en proportion restreinte

Les dossiers de crowdfunding arrivés jusqu’au médiateur de l’AMF ont doublé en un an, mais ils restent peu nombreux : 21 en 2023, contre 10 en 2022. La plupart concernent des sociétés de projets en grande difficulté, voire en procédure collective.

Selon le médiateur, ces litiges révèlent une « analyse des projets et une compétence qui laisse parfois à désirer de la part des plateformes ». S'il constate la présence de la notion de risque sur les plateformes examinées, il déplore “des informations incomplètes et déséquilibrées en matière de présentation des avantages et des inconvénients des investissements”, par exemple la mise en avant “très élogieuse” de la santé financière d'une société porteuse de projet, ou encore lors de la mise en avant de “sûretés inefficaces”.

La nouvelle réglementation européenne devrait renforcer la protection des particuliers

Le rapport souligne l'impact de la nouvelle réglementation européenne, entrée en vigueur en 2023 et qui harmonise le statut des prestataires de services de financement participatif (PSFP). Ce nouveau cadre remplace les anciens statuts nationaux (CPI, FIP...) et impose des exigences plus strictes aux plateformes de crowdfunding. Il devrait améliorer la protection des investisseurs à l'avenir. Le médiateur note en effet que les litiges traités en 2023 relevaient encore des anciens statuts.