Viager occupé, viager libre : toujours intéressant en 2023 ?

Comment fonctionne le viager ?

Pour comprendre le principe du viager, il faut savoir que la propriété d'un bien immobilier se compose de 3 droits :

- le droit de l'utiliser,
- le droit de le louer et d'en percevoir le loyer,
- le droit d'en disposer (le vendre, le transmettre...).

Nommés respectivement usus, fructus et abusus, ces droits sont généralement réunis entre les mains du même propriétaire. Mais il peuvent aussi être répartis entre plusieurs personnes dans le cas d'un « démembrement de propriété ».

L'achat en viager se situe dans ce cadre. L'acheteur acquiert le droit de disposer du bien (la nue-propriété), tandis que le vendeur conserve le droit de l'utiliser et de le louer (l'usufruit).

Dans le cadre d'un viager, ce système dure pour toute la vie du vendeur. A son décès, l'acquéreur devient pleinement propriétaire du bien. Les 3 droits sont réunis et il peut alors l'occuper, le louer ou en disposer comme il veut.

Le viager engendre des conséquences juridiques, fiscales et financières pour chacune des parties. Elles sont légèrement différentes en fonction du type de viager : libre ou occupé.

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Achat ou vente en viager : un paiement en 2 temps

Lors d'une transaction en viager, l'intégralité du prix n'est pas payé tout de suite. L'acheteur, aussi appelé le débirentier, commence souvent par payer une fraction du prix de vente nommée le « bouquet ». Il verse ensuite une rente mensuelle au vendeur (le crédirentier) durant toute la vie de ce dernier, d'où le terme de « viager ». Dans le jargon juridique, on dit que le vendeur devient usufruitier et l'acheteur nu-propriétaire.

En viager occupé, le vendeur peut continuer à profiter de son bien jusqu'à la fin de ses jours tout en percevant cette rente. Le débirentier ne devient pleinement propriétaire qu'au décès du crédirentier.

A l'inverse, le viager libre permet à l'acquéreur d'utiliser le bien tout de suite, que ce soit pour en faire sa résidence principale ou pour le louer. Ce type d'acquisition est avantageux pour un vendeur qui a un bien qu'il n'occupe pas. Il lui permet de toucher une partie du prix de vente immédiatement tout en recevant par la suite une rente régulière.

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Comment se fixe le prix de vente en viager et de celui de la rente ?

En principe, la rente et le prix payé le jour de la vente sont fixés en fonction de la valeur de marché du bien et de l'espérance de vie moyenne officielle pour l'âge du vendeur. Acheter un bien en viager, c'est comme payer le prix d'un bien de façon étalée dans le temps. Plus l'espérance de vie du vendeur est longue, plus la rente sera faible et plus le bouquet sera important.

Si l'on se base sur le barème fiscal en vigueur, la valeur de la pleine propriété en fonction de l'âge est ventilée comme suit :

Ce barème fiscal peut être utilisé, mais doit généralement faire l'objet d'ajustements pour déterminer la valeur de l'usufruit « économique ». Comme pour toute vente immobilière, des négociations sont possibles en fonction de multiples critères. Le bouquet peut être plus ou moins élevé en fonction de l'accord entre l'acheteur et le vendeur, tout comme la rente. Celle-ci peut par exemple être réactualisée chaque année en fonction de nouveaux paramètres.

Attention toutefois aux règles fiscales pour éviter un éventuel redressement. Pour cet aspect, le notaire est de bon conseil.

L'option du prêt viager hypothécaire comme alternative à la vente en viager

Le prêt viager hypothécaire est une alternative bien différente d'une vente en viager classique ou d'une hypothèque immobilière. Il s'agit d'un emprunt permettant d'obtenir des fonds en contrepartie d'une hypothèque sur un logement (résidence principale, résidence secondaire, résidence locative.), à condition d'avoir plus de 65 ans et de gagner plus de 1300€ par mois.

Le prêt viager hypothécaire peut également prendre une forme « rechargeable » et autoriser un individu ayant déjà remboursé une partie de son crédit immobilier de recharger son hypothèque.
Ainsi, une maison ou un appartement peut devenir une garantie pour obtenir de nouveau fonds.

C'est en cela que le fait de souscrire à un prêt viager hypothécaire vous permet de dégager de la trésorerie pour mener à bien un projet ou répondre à des besoins en matière de consommation.

Cette solution diffère d'un prêt, car aucune mensualité n'est nécessaire et ne nécessite donc pas une assurance emprunteur. C'est un sacré avantage lorsque l'on souhaite éviter de partager une responsabilité avec ses héritiers ou de passer un test médical.

À noter que vous ces fonds ne sont pas imposables bien que vous gardiez malgré tout la taxe foncière à votre charge.

En viager, personne ne connaît le prix final qui sera payé pour le bien

Puisqu'un viager dure jusqu'au décès du crédirentier, ce type de transaction se base sur le principe d'aléa. Au moment de la signature de l'acte de vente, ni l'acheteur ni le vendeur ne savent quel sera le montant final payé pour le bien. Il pourra être très en-dessous du marché si le vendeur décède vite, et très supérieur s'il devient centenaire.

Pour ce type de vente, une décote peut toutefois être appliquée sur la valeur foncière du bien dans l'optique de compenser la privation du droit d'habitation et d'usage que subit l'acquéreur. Dans le cas d'un bien vendu en viager libre, l'acheteur peut occuper le logement ou la mettre en location tout de suite après la signature de l'acte de vente. Le prix d'achat du bien revient donc plus élevé que dans un cas de viager occupé.

Impôts, charges et viager : qui paie quoi ?

Pour une vente en viager libre, le crédirentier n'a plus à supporter aucune charge liée à l'habitation. Il n'a plus à s'acquitter des charges locatives, des frais de gros travaux ou de la taxe foncière. Dès la signature de l'acte de vente, l'acheteur supporte l'ensemble de ces charges. Comme dans le cas d'un logement en location, ce dernier a aussi l'obligation de souscrire une assurance propriétaire non-occupant si le bien est en copropriété.

En ce qui concerne la vente en viager occupé, les charges et les taxes sont réparties entre le vendeur et l'acheteur. Cette répartition n'est pas régie par des règles précises. Les termes convenus par les deux parties doivent néanmoins figurer dans le contrat de vente. En absence d'une entente entre vendeur et acquéreur, les articles 605 et 606 du Code civil s'appliquent.

Dans ce cas, le crédirentier supporte certaines charges comme :

- sa part des charges locatives,
- les frais d'assurance couvrant les risques locatifs,
- la taxe d'habitation,
- la taxe d'enlèvement des ordures ménagères,
- l'entretien et les petites réparations…

Pour tous les types de viagers, une partie de la rente viagère est soumise à l'impôt sur le revenu. Cette fraction imposable dépend de l'âge du crédirentier au moment de la vente. À partir de 70 ans, c'est 30 % de la rente viagère qui est imposable. À moins de 50 ans, l'impôt sur le revenu affecte 70 % de la somme.

Pour l'éventuel impôt sur la fortune immobilière (IFI), c'est l'usufruitier qui est imposé dans son patrimoine.

Viager : avantages et inconvénients

Les avantages et les limites de la vente en viager varient en fonction de la nature de la vente pour chaque partie.

Pour le vendeur : une ressource financière de plus, sans changer de vie

Le viager occupé permet de toucher un capital et de profiter d'un supplément de revenu à vie sans avoir à quitter son logement. S'il se réserve l'usufruit, le vendeur peut aussi mettre le logement en location et percevoir l'intégralité des loyers.

Le versement de la rente peut être sécurisé par l'acte notarié, grâce à l'insertion d'une clause dite résolutoire, qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs mensualités ne sont plus versées. De même, il peut demander à insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente (indexation sur un indice INSEE par exemple).

Le cadre fiscal est également très favorable, car le bouquet est entièrement exonéré d'impôts.

Le vendeur est déchargé des impôts fonciers et des grosses réparations, qui seront à la charge de l'acquéreur. S'il occupe les lieux, il reste redevable des charges courantes, comme un locataire.

Vendre son logement en viager implique que celui-ci ne fera pas partie de la succession. Au décès du vendeur, l'ensemble des droits de propriété seront transmis à l'acheteur. Les ayant-droits n'hériteront pas du bien, et le droit à la rente n'est pas transmis. L'acheteur prend l'entière possession du bien et n'a plus rien à payer, même si le prix total est bien inférieur à la valeur du bien sur le marché.

Attention, car pour que la vente soit valable, le décès du vendeur doit être imprévisible. L'acheteur ne doit pas avoir connaissance d'un problème de santé du crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente. De même, si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent l'achat, la vente n'est pas valable et sa nullité peut être invoquée par ses héritiers./p>

Pour l'acquéreur : un pari sur l'avenir

L'avantage d'un achat en viager est qu'il peut conduire à profiter d'une décote qui peut aller jusqu'à 25%, voire 50 % de la valeur du bien. Cela peut représenter une bonne affaire pour l'acheteur. Néanmoins les incertitudes sur le nombre d'années durant lesquelles la rente devra être payée vient contrebalancer cet argument. Le débirentier court le risque que le vendeur vive plus longtemps que ce que son espérance de vie laisse présager. Cela peut l'amener à payer un prix total plus élevé que le marché (voir notre encadré).

Le principal inconvénient reste qu'en viager occupé, l'acheteur ne peut pas jouir du bien du vivant du vendeur. Sauf en cas d'un viager libre, où l'acheteur peut profiter entièrement du bien dès la signature du contrat. Mais la faible décote du prix et l'obligation de supporter l'ensemble des charges de l'habitation rendent parfois l'opération moins intéressante qu'un achat classique.

Il ne faut pas négliger non plus que l'acheteur devra payer l'impôt foncier et les charges telles que les gros travaux (celles-ci sont définies dans le contrat de vente).

Un autre argument, plus psychologique, intervient dans les ventes en viager. Ce type de transaction est centré sur l'aléa du décès du vendeur. Il peut donc être perçu par certaines personnes comme une spéculation sur la vie d'autrui. Pourtant, ce mode de vente a de nombreux avantages financiers pour les personnes qui vendent.

Dans tous les cas, l'acheteur a la possibilité de revendre la nue-propriété acquise à n'importe quel moment. Même si dans les faits, trouver un acquéreur peut être compliqué.

A lire >> "Le viager, un contrat gagnant-gagnant"