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Afin de protéger les locataires lors de la vente de leur immeuble en bloc, le législateur a créé la loi Aurillac en 2006. Complétée par la loi ALUR de 2014, elle instaure un droit de préemption des locataires pour toute vente concernant les immeubles de plus de 5 logements. Avant la revente, le propriétaire est donc tenu d'interroger l'acquéreur futur sur ses intentions. Ce dernier a deux possibilités :
La première possibilité pour l'acquéreur est de s'engager à prolonger les baux pour une durée minimale de 6 ans. Chaque locataire peut alors rester en place durant cette nouvelle période, qui débute à compter de la signature de l'acte de vente de l'immeuble. Ce cas de figure concerne surtout les investisseurs qui souhaitent acheter pour louer, dans une optique de rendement et pas forcément de plus-value. Les conditions de la vente sont alors librement négociées entre le vendeur et l'acquéreur, sans que le locataire n'ait un quelconque droit de préemption. La vente n'a aucun effet pour lui, autre que de changer l'identité de son bailleur.
C'est notamment le cas des acquéreurs qui envisagent une vente à la découpe à court ou moyen terme. Dans ce cas, le locataire est prioritaire pour l'acquisition de son logement en vertu du droit de préemption. Les prix et conditions de vente de l'immeuble entier et de chacun des lots doivent être notifiés à chaque locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Ceux-ci ont ensuite 4 mois pour se porter acquéreur. Ce droit de préemption est transmissible au conjoint, concubin, aux ascendants ou descendants du locataire. La préemption du locataire peut devenir problématique pour le vendeur pour deux raisons principales : • Dans la majorité des cas, il n'existe pas de copropriété. La préemption d'un seul locataire engendre donc l'obligation de la créer, avec tous les frais et conséquences afférentes (état descriptif des divisions à créer et publier, règlement de copropriété...). Vendre un immeuble à un seul acquéreur dans ces conditions peut donc vite être problématique. • L'acquéreur d'un immeuble en bloc peut renoncer à son achat s'il se retrouve en copropriété. Dans ce cas, le propriétaire n'a d'autre choix que de trouver un autre acquéreur pour qui cela ne posera pas de problème, ou de revendre son immeuble à la découpe par lui-même.
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Si les baux arrivent à échéance prochainement, le propriétaire peut délivrer un congé pour vente. Cela lui permettra d'éviter de purger le droit de préemption des logements concernés. La règle de base est de respecter un préavis de 6 mois avant la fin du bail. La loi ALUR précise néanmoins qu'il faut attendre que le bail ait été renouvelé au moins une fois après l'acquisition pour avoir le droit de délivrer ce congé pour vente.
Ces éléments montrent à quel point il est nécessaire de bien préparer la vente d'un immeuble de plus de 5 logements en s'entourant de professionnels. La rentabilité d'une opération est en effet directement fonction du soin que l'on porte à sa préparation. Dans ce cadre, des sociétés s'occupent de trouver la meilleure valorisation possible pour que les propriétaires soient satisfaits : dépôt de permis de construire, vente en bloc à un institutionnel, transformation des lieux...
