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Que deviennent le contrat de location, le dépôt de garantie et l'assurance loyers impayés lors de la vente d'un logement loué ?
A son entrée dans les lieux, le locataire verse un dépôt de garantie qu'il doit récupérer à la fin du bail. Si vous vendez votre appartement déjà loué, ce sera au nouveau propriétaire de rendre le dépôt de garantie au locataire sortant. Cela a été rendu obligatoire par une loi en 2009. Ainsi, même si le dépôt n'a pas été transféré à l'acquéreur au moment de la vente, celui-ci devra le restituer. Sachez que la transmission de la somme consignée au nouveau propriétaire n'est pas toujours effectuée, puisque non obligatoire.
L'assurance loyers impayés, ou GLI, est systématiquement résiliée en cas de vente. En effet, ce contrat n'est pas transférable puisque lié au bailleur. L'acquéreur du logement loué pourra cependant contracter une nouvelle assurance loyers impayés s'il le souhaite. Lorsqu'il choisit la même compagnie et des garanties équivalentes, l'avantage est que la couverture démarre immédiatement (pas de délais de franchise). Le contrat de garantie des risques locatifs peut quant à lui être transféré au nouveau propriétaire.
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Le contrat de bail est transféré au nouveau propriétaire en l'état. Cependant la loi ALUR implique des délais de congé différents pour tous les baux de location nue conclus ou renouvelés après le 27 mars 2014. Concernant le congé pour vente, le nouveau propriétaire devra attendre la fin du premier renouvellement du bail, soit la fin du bail en cours auquel il faudra ajouter 3 ans du renouvellement du bail (6 ans si l'acquéreur est une société). Par exemple, si l'appartement loué est acheté 1 an avant la fin du bail, le nouveau propriétaire devra attendre 1 an pour la fin du premier bail, et 3 ans supplémentaires pour atteindre l'échéance du renouvellement du bail. Dans le cas d'un congé pour occupation du bien par soi-même ou pour ses enfants, la loi ALUR impose une attente de 2 ans après la vente, même si la durée du bail restant à courir est inférieure. Lorsque l'acte de vente est signé, le notaire donne généralement une attestation de propriété au nouveau propriétaire du logement loué. Celui-ci devra la fournir au locataire afin qu'il puisse lui payer les loyers.
