Transactions dans l'immobilier résidentiel : après l'envolée, l'atterrissage ?

2021 aura été l'année de tous les records pour le marché immobilier résidentiel. Le nombre de transactions a atteint 1,2 million selon les notaires. Soit une hausse d'environ 15 % par rapport à 2019 et 2020. Selon le réseau d'agences Century 21, le prix moyen au mètre carré augmente également pour la sixième année consécutive pour les maisons et pour la septième année consécutive pour les appartements. Record également pour les durées de crédit (21,1 ans) et la part de financement obtenue par emprunt (81,8 %).

« Plus de 18 % des Français ont déménagé en 2021, ce qui est énorme », constate Boris Vienne, porte-parole du Conseil supérieur du notariat. Une vague de déménagements largement provoquée par la crise sanitaire, les confinements et le développement du télétravail, qui ont exacerbé le besoin d'espace et d'une meilleure qualité de vie ; le taux d'emprunt historiquement bas facilitant la réalisation des projets. Dans ce contexte, les villes moyennes ont la cote, ainsi que les maisons individuelles avec jardin ou les appartements avec terrasse ou balcon. La possibilité d'aménager un bureau séparé est aussi fondamentale, tout comme la qualité du réseau internet. Ce sont les villes moyennes les mieux connectées et les plus dynamiques qui en profitent : les grandes banlieues (en particulier en Ile-de-France) et les villes reliées au TGV.

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La montée des investisseurs

Les investisseurs sont également l'un des moteurs du marché. La proportion des acquisitions destinées à l'investissement locatif ne cesse de croître depuis 2014 : elle est passée en sept ans de 17 % à 30 % des transactions, nouveau record, pour la quatrième année consécutive. Les investisseurs institutionnels, les fonds d'investissement et les asset managers renforcent ainsi leur présence sur le marché de l'immobilier résidentiel. Au seul premier trimestre 2022, les institutionnels ont confirmé leur engouement pour le secteur résidentiel en y plaçant 3,1 Md€, ce qui laisse présager d'un « nouveau volume record pour 2022 » selon BNP Paris RE.

7,4 milliards d'euros ont été investis dans l'immobilier résidentiel en France en 2021, selon les données d'ImmoStat et les dix premières transactions ont totalisé 3,2 milliards d'euros. « En 2021, le marché a été marqué par la signature d'une cinquantaine d'opportunités d'investissement d'un montant unitaire supérieur à 10 M€ », précise Stéphane Imowicz, PDG d'Ikory, qui accompagne les investisseurs dans leurs projets d'acquisition. « Ces 50 opérations ont représenté 4 milliards d'euros (dont près de 15 d'une valeur unitaire supérieure à 50 M€) ». L'Île-de-France concentre 70 % des montants mis en vente en 2021.

Selon les données de CFNews Immo, le logement représente environ 5 milliards d'euros d'investissements en 2021. Powerhouse Habitat, la foncière résidentielle gérée par TwentyTwo Real Estate (4,5 milliards d'euros d'actifs sous gestion), signait deux des quatre transactions les plus importantes de l'année 2021. La première concerne l'acquisition de 85 % d'un parc immobilier de 16 immeubles auprès du groupe EDF. Valorisé à 218 M€, le portefeuille comprend 380 logements (31.000 m² habitables). La seconde transaction porte sur l'acquisition de 31 immeubles résidentiels auprès de la SCPI Domivalor IV, gérée par Immovalor Gestion, filiale du groupe Allianz. Négociée en gré à gré, la transaction s'élève à 207 M€. Le portefeuille comporte 874 logements pour une surface habitable totale de 50.000 m², répartis pour moitié en région parisienne, et pour l'autre moitié dans les grandes métropoles régionales. « Ces transactions s'inscrivent dans notre volonté d'accroître notre patrimoine afin d'élargir notre offre locative à coût abordable, assortie d'un haut niveau de service et de confort », précise le président de TwentyTwo Real Estate, Daniel Rigny. « Nous poursuivons aujourd'hui cette stratégie en acquérant des actifs résidentiels en zone urbaine et en périphérie des grandes métropoles régionales, où les tensions sur l'offre immobilière se sont considérablement accrues ».

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Le boom des métropoles de province

En effet, si Paris reste la ville la plus chère de France, et de loin, les prix n'y flambent plus et baissent même dans certains quartiers ; le dynamisme du marché a basculé vers la province, qui a retrouvé grâce aux yeux des Français, sur fond de crise sanitaire et de développement du télétravail. TwentyTwo Real Estate utilise une batterie d'indicateurs permettant d'identifier les zones à fort potentiel. Cette stratégie d'investissement dans les territoires moins denses repose sur des critères de sélection très précis, tels que le raccordement à la fibre, la desserte par le réseau ferré, la proximité d'espaces verts ou l'offre d'extérieurs généreux. Autant de paramètres qui répondent aux aspirations à la « déconnexion connectée » qui animent de plus en plus de citadins. « Nous nous concentrons sur des actifs qui nécessitent une gestion active ou un repositionnement, poursuit Daniel Rigny. C'est là que réside la force de notre modèle d'investisseur-opérateur. Nous menons, par exemple, à Marseille, le repositionnement d'un ensemble résidentiel de 200 logements construit en 1974. Ce repositionnement respecte l'esprit initial du lieu, tout en l'adaptant à l'évolution des usages en intégrant un volet thermique, un volet confort de vie et un volet vivre-ensemble. »

Une envolée généralisée des prix

Selon Nexity, les villes de sous-préfectures situées à proximité des grandes villes, comme Melun ou Bergerac, bénéficient également d'une attractivité soutenue par un phénomène d'exode urbain. Pour les maisons, très prisées par les ménages désireux de s'installer en périphérie des grandes métropoles ou à la campagne, c'est, selon les notaires, dans l'agglomération rennaise que les prix ont le plus grimpé sur un an (au 3e trimestre 2021) : + 13,1 %. Suivent Montpellier, Toulon, Nice, Bordeaux, Marseille, Nantes, Lille, Lyon et Saint-Etienne. Pour les appartements, les plus fortes hausses concernent Orléans (+ 10,4 %) et Reims (+ 10,2 %), deux villes recherchées pour leur proximité avec Paris. Rennes complète le podium, grâce à la ligne LGV Paris-Rennes (1h30). Suivent Saint-Etienne, Dijon, Toulon, Le Havre, Lille, Nantes et Marseille.

Le CREDOC note également « l'attrait des ménages pour les villes de plus petite taille » et « le succès des villes moyennes et des périphéries ». « L'époque où Paris et les 10 plus grandes métropoles françaises tiraient à elles seules le marché vers le haut est révolue », affirme également Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents, spécialiste de l'estimation immobilière en ligne. « On observe des relocalisations, notamment vers des petites villes, voire des villes moyennes », expliquent également les notaires. Par exemple, « autour de la métropole lyonnaise, les Lyonnais ont davantage orienté leurs départs vers des villes de moins de 3.500 habitants situées dans les départements limitrophes (Isère, Ain, Loire), dans des zones plus vertes et financièrement plus accessibles ». Même constat « pour Toulouse intra-muros ainsi que pour la métropole toulousaine ». À Poitiers, le prix médian d'une maison était ainsi en hausse de 15,5 % sur un an. Même tendance à Troyes (+ 12,5 %) ou à Nîmes (+ 6 %). Une étude du réseau d'agence immobilière Century 21 pointe également le boom des maisons situées en périphérie des grands centres urbains : « les ménages privilégient les villes moyennes qui gravitent autour des grandes métropoles ».

2022 : vers un atterrissage ?

Si le premier trimestre 2022 s'est inscrit dans la continuité de 2021, on observe depuis avril les premiers signes de correction du marché. Dans la quasi-totalité des grandes métropoles, françaises, les prix tendent à s'essouffler. Cette tendance se confirme, dans une moindre mesure, dans les zones rurales où la progression des prix est limitée à 4,6% au premier semestre 2022 contre 6,9% à la même période de l'année dernière. Ainsi au niveau national, entre janvier et juin, les prix ont augmenté de 1,7%, contre 3,8% au premier semestre 2021.
Cette dynamique de stabilisation devrait se poursuivre au second semestre, sous l'effet de plusieurs facteurs. En effet, le relèvement historique des taux annoncé le 21 juillet par la BCE devrait produire rapidement ses premiers effets sur le taux d'usure et mécaniquement, sur les conditions d'octroi des crédits immobiliers : « Il était toujours possible d'emprunter, en juin 2022, à 1,6% sur 20 ans, explique Vincent Cudkowicz, directeur général de Primaliance. Des taux à 2%, ou au-delà, peuvent cependant être envisagés d'ici fin 2022. » Un pronostic que partage Henry Buzy-Cazaux, de l'Institut du Management des Services Immobiliers, qui rappelle également que « les critères prudentiels du Haut conseil de stabilité financière ont force réglementaire depuis le 1er janvier de cette année », ce qui explique que les refus de prêt dépassent « sans doute le tiers des dossiers présentés » par les particuliers.
Les grands noms de la transaction résidentielle, qui publiaient leurs prévisions récemment, abondent en ce sens. Pour la FNAIM, la hausse des prix devrait plafonner à 3% cette année. Les ventes, pour leur part, devraient enregistrer un repli de 8 à 10% cette année, prévient la fédération.