Tout ce qu'il faut savoir sur l’achat immobilier en VEFA

1ère étape : signature du contrat de réservation

Lors de l'achat d'un bien immobilier en VEFA (sur plans), l'acquéreur choisit généralement son bien sur une maquette physique ou numérique, et sur des plans. Il signe ensuite la promesse de vente, qui, en immobilier neuf, s'appelle le « contrat de réservation » ou « contrat préliminaire de vente » ainsi que ses annexes.

Dans les faits, le conseiller immobilier qui accompagne les clients à la signature leur présente :
- Un plan de masse de la résidence, représentant le futur immeuble vue du dessus dans son environnement proche,
- Un plan de l'étage,
- Parfois un plan 3D de l'appartement pour lui permettre de se projeter
- Un plan des parkings
- Un diagnostic ERNT (Etat des risques naturels miniers et technologiques)
- La notice descriptive (ou « notice notaire »), qui énumère toutes les informations relatives au bien (surface habitable, nombre de pièces, dépendances, qualité de la construction, description des éléments d'équipement, des éléments collectifs et de leurs conditions d'utilisation…)

L'acquéreur signe ensuite le contrat de réservation en plusieurs exemplaires qui prévoit entre autres : le descriptif du bien objet de l'achat, les délais d'exécution des travaux, les éventuelles TMA demandées (modifications de plans ou de prestations à la demande de l'acheteur et facturées, sous réserve d'acceptation du promoteur), l'échéancier et les conditions d'achat.

Pour valider définitivement sa réservation, l'acheteur procède ensuite à un dépôt de garantie, dont le montant varie selon la date prévisible de signature de l'acte définitif : 5% du prix de vente si le délai est inférieur à un an, 2% si le délai est compris entre un et deux ans, et aucun dépôt de garantie au-delà de deux ans. Ce dépôt de garantie est soumis à une réglementation très stricte. Il est déposé sur un compte séquestre chez le notaire par virement. Il n'est versé au promoteur que le jour de la signature de l'acte de vente.

Après la signature du contrat de réservation, l'acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter. Pour cela, il doit faire parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur, qui se chargera d'annuler le contrat et de demander au notaire de restituer le dépôt de garantie.

2ème étape : signature du contrat de vente définitif

S'il achète sous condition suspensive d'obtention d'un crédit, l'acquéreur a en général 1 à 2 mois pour présenter une offre de prêt au promoteur pour confirmer son achat. Ensuite, dès que le programme est actable, le promoteur demande au notaire de proposer à son client une date de signature de l'acte de vente définitif. Comme pour un achat dans l'ancien, celui-ci comporte des mentions obligatoires telles que :
• La description précise et définitive du lot
• Le prix et les modalités de paiement
• Le nom de l'organisme qui garantit l'achèvement des travaux
• Le délai de livraison

Afin de se protéger du risque éventuel de défaillance du maître d'ouvrage avant achèvement complet de l'immeuble, la loi oblige le promoteur à fournir à l'acquéreur une des garanties suivantes : une garantie d'achèvement de l'immeuble fournie par un établissement bancaire ou un organisme d'assurance (la Garantie Financière d'Achèvement, souvent appelée la GFA), ou bien une garantie de remboursement des sommes versées.

3ème étape : la livraison de votre logement

A l'achèvement des travaux, le promoteur fixe une date de livraison du logement à l'acquéreur. Lors de cette étape, le promoteur remet les clés au nouveau propriétaire, qui fait un état complet des lieux et émet d'éventuelles réserves (défauts apparents), que le promoteur s'engage à lever dans les mois qui suivent la livraison. En général, l'acquéreur a ensuite 1 mois pour déclarer de nouveaux défauts qui pourraient apparaître à l'usage.

Certains promoteurs qui souhaitent anticiper ces éventuelles réserves proposent à leurs clients des pré-visites. L'acquéreur visite alors son logement avant qu'il ne soit terminé, et relève d'éventuels défauts qui seront alors corrigées avant la livraison définitive du bien.

Outre la garantie d'achèvement fournie par le promoteur qui protège contre une éventuelle défaillance, l'acquéreur est également couvert par 3 autres garanties :
• La garantie de parfait achèvement, qui protège pendant un an contre les défauts ne relevant pas de l'usure normale du logement
• La garantie biennale, qui assure pour une durée de 2 ans la réparation ou le remplacement des éléments dissociables de la construction tels que les radiateurs, les volets roulants, la robinetterie, etc.
• La garantie décennale, qui couvre sur une durée de 10 ans les dommages de la structure de construction.

Les pièges à éviter

• Veiller à ce que le promoteur ait de bonnes références
Pour se prémunir d'un risque de défaillance, mieux vaut bien choisir le promoteur. Privilégiez une entreprise ayant plusieurs programmes neufs à son actif et ayant une situation financière stable.

• Exigez un contrat de réservation bien détaillé
Vérifier que le contrat de réservation réponde à certaines obligations légales. Notamment la description du logement, de l'immeuble, de la construction et des délais d'exécution.

• Attention au prix définitif
Dans le contrat de réservation, la loi permet au promoteur de fixer un prix de vente ferme et définitif ou un prix prévisionnel. L'acquéreur doit ainsi prendre connaissance de cette donnée importante et s'assurer qu'il puisse suivre financièrement en cas de prix prévisionnel.

• Soyez attentif lors de la livraison
A la livraison, contrôlez la conformité du bien. Vérifiez l'état de chaque pièce. Testez le bon fonctionnement des équipements (éléments électriques, plomberie) et examinez les finitions. Vous aurez de toutes façons 30 jours pour remonter les éventuels défauts de votre bien au promoteur.