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Chef d'entreprise, Eric Frenkiel Luc a toujours aimé la pierre. Depuis plus de 20 ans, il réalise, à titre personnel, des investissements immobiliers toujours plus ambitieux. Prochaine étape : créer un fonds d'investissement ouvert à d'autres particuliers, eux aussi intéressés par la pierre, et dédié à l'achat de maisons mal entretenues en banlieue parisienne, destinées à être transformées en petits immeubles locatifs aux normes les plus récentes. Article extrait du magazine print Idéal Investisseur n°2.
En 2003, alors que les prix immobiliers n’ont pas encore atteint des sommets, il se lance dans sa 1re opération : l’achat, pour 330.000 €, d’un petit immeuble comprenant trois logements et un commerce au RDC, au Perreux, dans le Val-de-Marne. « Pour le prix d’un appartement familial à Paris, j’ai fait une belle opération », témoigne-t-il. « Les logements étaient occupés, mais vieux et mal entretenus, et ne couvraient que la moitié de mon crédit. Au fur et à mesure du renouvellement naturel des locataires sur une période de 3 ans, j’ai rénové les logements (70.000 € de travaux en tout) et les ai proposés meublés en ajustant les loyers au prix du marché. Dès la 3e année, mon échéance mensuelle de crédit était couverte par les loyers. En termes de fiscalité, je me suis alors placé sous le régime de déficit foncier LMNP et ai amorti le coût des biens et des équipements. Une 1re expérience très formatrice et quelques sueurs froides enrichissantes qui m’ont permis de comprendre tous les mécanismes en œuvre (financement, travaux, ROI, gestion locative…).»
Quatre ans plus tard, en 2007, il se lance un nouveau défi en achetant une bâtisse atypique de 190 m² habitables, à Antony, dans les Hauts-de-Seine. En vente depuis plus de deux ans, personne n’en veut, car elle est très dégradée et en partie squattée, mais elle bénéficie d’un emplacement de qualité. Objectif : la réhabiliter progressivement par tranches et tripler le nombre de logements disponibles. Située sur un terrain de 250 m², elle est composée d’un bâtiment principal sur deux niveaux et d’une extension comprenant des appartements et un espace commercial. L’ensemble est loué à trois locataires, et le local commercial à un prothésiste dentaire. Les loyers sont faibles, reflétant le très mauvais état des lieux. Eric Frenkiel Luc s’en porte acquéreur pour 550 000 €, frais de notaire inclus. « J’ai souscrit un crédit de 490 000 € sur 20 ans », explique-t-il. « Les loyers (2 500 € en tout) remboursaient déjà la mensualité de crédit. » En 2009, un 1er locataire s’en va, lui laissant la possibilité de démarrer la réhabilitation d’une partie de la maison : trois appartements meublés, 2 pièces, sont créés. Deux ans plus tard, nouveaux départs et opération d’aménagement complet d’un plateau de 100 m² en 3 logements, puis en 2012, un dernier appartement déjà existant est entièrement réhabilité. Au total, 7 logements rénovés génèrent un loyer global de 6 500 €. Le dernier locataire à partir est le prothésiste qui quitte son local de 40 m² en 2014. Il est retransformé en petit garage automobile de proximité destiné à l’entretien et au lavage pour une clientèle de quartier. « Le sous-sol comportait déjà un parking de 65 m², utile pour les nouveaux logements et pratique pour y garer les voitures à réparer », note Eric Frenkiel Luc, qui bénéficie d’un loyer commercial de 1 000 €. L’étape actuelle est la surélévation du bâtiment principal pour ajouter 50 % à la surface locative (extension autorisée par le PLU), avec la construction de deux ou trois logements répartis sur 90 m² qui ajouteront 2 500 € de loyer. À ce stade, entre les travaux lourds de réhabilitation et ceux de rafraîchissements et d’entretiens réguliers, le coût global a atteint 621 000 € en une quinzaine d’années. Mais cela en valait la peine ! Le rendement brut s’établit à près de 14 %.
Jamais deux sans trois ! Mi-2023, l’entrepreneur se lance un nouveau défi : transformer une maison de 100 m² avec jardin d’un seul niveau au sol en immeuble de rapport sur trois étages en multipliant la surface habitable par trois. Les 100 m² de la maison vont devenir 300 m² grâce à une réhabilitation d’ampleur et à une surélévation, créant ainsi une petite résidence locative de 12 logements. La « maison des amis » de 60 m² au fond du jardin fait partie du projet : deux mini-maisons de 30 m², s’inspirant des tiny houses américaines avec mezzanine, ont récemment été créées. « Actuellement, la location de la maison principale (1 600 € de loyer) et des deux studios loués pour 800 €/mois chacun me permet de couvrir la mensualité de crédit de 3 000 € », indique Eric Frenkiel Luc. « Je vais maintenant commencer à ajouter des étages à la maison, sans déranger les locataires en place au RDC. Comment ? En installant des poteaux métalliques autour de la maison (un peu comme si elle était sur pilotis) qui vont prendre place sur de nouvelles fondations, puis en enlevant le toit pour surélever l’édifice de deux étages. On ne s’appuie donc pas sur la maison originelle. À terme, les nouveaux étages comprendront deux appartements de 40 m² loués 1 000 €/mois chacun, trois “T1 bis” de 30 m² loués 800 €/mois et trois studios de 20 m² loués 700 €/mois. Cela fera un loyer global de 9 700 € avec les autres locations. Les travaux coûteront en tout 300 000 €, ce qui revient (pour une surface finale globale de 300 m²) à un prix de 3 000 €/m²… pour des logements entièrement refaits à neuf et donc louables comme tels. À Antony, le prix du neuf oscille entre 7 000 € et 9 000 € le m². Une belle opération donc, car j’estime que, d’ici 5 ans, une fois l’opération achevée, l’ensemble (en monopropriété) vaudra 1,2 million d’euros, soit environ 6 000 € le m², avec une rentabilité de 14 %. »
