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Ajouter un ou plusieurs étages à un immeuble est source de plus-value. Mais sans l'accompagnement adéquat, cet acte relève parfois du parcours du combattant. Mathias Boutier, cofondateur de BAM Archi, revient sur les principales étapes qui mènent à la réussite d'une opération de surélévation.
Avant toute chose redéfinissons la surélévation. Il s'agit de la construction d'un ou plusieurs étages sur le toit d'un bâtiment existant, avec ou sans modification de la toiture. Il existe différents degrés de surélévation. On peut surélever légèrement la toiture en en modifiant la pente pour augmenter la hauteur sous plafond et ainsi la surface exploitable des combles par exemple, procéder à une surélévation complète en ôtant le toit pour ajouter un ou plusieurs étages, ou encore à une surélévation partielle de la toiture pour un gain de lumière et confort. Si l'opération peut sembler coûteuse et complexe, c'est une véritable mine d'or pour les investisseurs, à Paris notamment. Dans la capitale, le prix d'une surélévation se situe entre 2 000€ et 4 500€ le m² quand celui du foncier oscille plutôt entre 8 000€ et 12 000€ le m². Pour être concret, en construisant une surélévation de 100 m² en plein cœur du 8ème arrondissement pour environ 300 000€, on peut la revendre 1,2M€ un an plus tard : cette opération offre un retour sur investissement de 400%. Peu d'investissements offrent de tels rendements aujourd'hui.
Les copropriétés aussi tirent leur épingle du jeu (surtout depuis que la loi ALUR a diminué le nombre de voix nécessaires à un accord) : les travaux de surélévation peuvent être l'occasion de faire ravaler la façade avec isolation par l'extérieur ou de refaire les parties communes. Tout l'immeuble prend ainsi de la valeur sans compter que c'est aussi l'occasion de créer de nouveaux logements et donc de partager les charges avec plus de copropriétaires. Grâce à l'isolation créée par l'étage supplémentaire remplaçant le toit, tout le bâtiment bénéficie aussi d'une meilleure efficacité thermique. Les motivations sont diverses : un investissement rentable pour l'investisseur que ce soit à la revente ou la location, le financement de travaux et la baisse des charges pour la copropriété, la jouissance de plus d'espace et l'accroissement de son patrimoine pour un propriétaire.
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Nous observons depuis quelques temps une nette augmentation de demandes pour des projets de surélévation à Paris, sans doute car elle apporte aussi une réponse économique et écologique aux problèmes de densification urbaine. Depuis la loi ALUR en 2014, la Maire de Paris Anne Hidalgo a manifesté sa volonté de surélever une partie des immeubles parisiens (plus de 11 000 sur les 100 000 que comptent la ville) avec un potentiel de création de 40 000 nouveaux logements familiaux annoncé en 2015. Sur les immeubles en « dent creuse », ces immeubles de 3-4 étages coincés entre des bâtiments plus hauts, ces opérations sont très appréciées. La loi ALUR a d'ailleurs modifié le Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour permettre de combler facilement ces « dents creuses ».
Pourtant il y a un bémol. S'il s'avère intéressant, ce processus est un véritable parcours du combattant si l'on n'est pas accompagné par un architecte sur chacune des phases. La première étape est l'analyse du PLU pour vérifier si une surélévation est possible et quelle serait la hauteur maximale du bâti autorisée dans ce cas. Dans un deuxième temps, l'architecte propose un projet tenant compte de ces règles d'urbanisme et d'un relevé effectué par un géomètre. Une fois la faisabilité urbanistique et architecturale établie, il faut consulter les organismes décideurs (Architecte des Bâtiments de France, services d'urbanisme, Institut Général des Carrières) et obtenir leur autorisation de mener le projet. Il faut ensuite obtenir l'accord des 2/3 de la copropriété en assemblée générale, l'objet souvent d'âpres négociations. Puis vient le moment de l'étude de la faisabilité technique du projet : la structure sera-t-elle capable de supporter la surélévation ? Qu'y a-t-il sous le bâtiment ? Des sondages (étude des sols, fondations, structures existantes) déterminés par l'architecte et l'ingénieur sont réalisés pour pouvoir répondre à ces questions et parfois révèlent que la structure du bâtiment doit être renforcée. Vient ensuite l'étape 6 : le dépôt du Permis de Construire, avec un délai d'instruction de 3 mois et de recours des tiers normalement de 2 mois. Une fois accepté, ce permis est valable 3 ans. Il s'agit ensuite d'affiner le calcul de la surface créée et le coût des travaux : c'est la consultation des entreprises qui permet un chiffrage précis selon la nature détaillée des travaux à effectuer. Le devis signé et l'ordre de service établi, le chantier peut démarrer. Les travaux en eux-mêmes durent généralement 3 à 6 mois, dont 1 à 3 mois de gros-œuvre. Une fois le chantier livré, différentes assurances garantissant l'ouvrage jusqu'à 10 ans seront mises en place. En moyenne, il faut compter 12 mois pour étudier la faisabilité d'un projet de surélévation et avoir toutes les autorisations. Parfois plus, s'il y a lieu de modifier le règlement de copropriété par exemple.
