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Comment remettre le secteur de la construction dans le droit chemin dans un contexte de reprise post-crise sanitaire ? Le gouvernement va continuer d'utiliser le levier de la défiscalisation pour inciter les investisseurs à placer des fonds dans des projets de logements neufs. Le dispositif Pinel, introduit via la loi de finances 2015, va de nouveau évoluer avec un coup de pouce financier qui se réduira toutefois progressivement. Voici les évolutions que ce Super-Pinel ou « Pinel+ » pourrait avoir sur le marché de l'immobilier.
Le dispositif de défiscalisation Pinel encore en vigueur actuellement avait été sauvé à la fin de l'année 2020 et prolongé jusqu'en 2024. Une stabilité bienvenue pour encadrer les règles de la construction neuve et permettre notamment aux investisseurs particuliers de disposer d'un cadre clair et connu. Mais les règles vont changer, comme on pouvait s'en douter. Les taux actuels de réduction d'impôt – qui sont de 12%, 18% et 21% pour des engagements de location à loyers plafonnés de respectivement 6, 9 et 12 ans - vont être rabotés en 2023 puis en 2024 (les règles seront sauvegardées pour les locations en cours). En 2023, les taux de réduction d'impôt vont passer à 10,5%, 15% et 17,5%, puis en 2024 à 9%, 12% et 14%. Deux baisses consécutives qui ne concerneront toutefois pas tous les projets. En effet, les logements qui répondront aux critères d'éligibilité du nouveau système « Pinel + » auront toujours les mêmes taux de défiscalisation. Il s'agira des logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou des logements « allant plus vite et plus loin en matière de règlementation environnementale que la future RE2020 et respectant plusieurs critères de qualité d'usage » indique la ministre chargée du Logement Emmanuelle Wargon. La « qualité d'usage » va donc devenir une nouvelle donnée à intégrer à un projet pour pouvoir bénéficier d'une défiscalisation maximale. Il faudra notamment respecter une surface minimale par typologie (28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5) que le bien concerné dispose d'un espace extérieur et même d'une double exposition (ce critère sera obligatoire uniquement à partir du T3).
Les évolutions apportées au dispositif Pinel n'ont rien de surprenant et s'inscrivent totalement dans les évolutions légales qui encadrent la construction neuve en France. En effet, avec l'entrée en application de la RE2020, qui pousse à ériger des bâtiments toujours plus propres et intelligents, il est logique qu'une évaluation de l'habitabilité des lieux et de la qualité de vie qui y est associée soit désormais présente. Pour rappel, les bâtiments RE2020 seront désormais 30% plus efficients sur le plan énergétique, et utiliseront massivement des matériaux de construction biosourcés ou des solutions « bas carbone ». Ils seront la norme avec le Pinel. Mais le gouvernement veut aller plus loin avec les « super-critères » du Pinel+. L'objectif du Super-Pinel est de disposer d'une évaluation plus complète des logements éligibles à un coup de pouce fiscal en ajoutant une composante architecturale d'ergonomie, en poussant à l'optimisation des espaces communs et s'intéressant aux services associés… bref, en voyant plus loin que le bâtiment en lui-même en tant que construction. « La prise en compte de la qualité des logements est la grande nouveauté du Pinel Plus », explique Gautier Allard, Directeur général de ClubFunding, plateforme de crowdfunding immobilier. « Les promoteurs vont probablement devoir adapter leur offre. Certains programmes sont vendus en grande partie à des investisseurs. » Conséquence ? On pourrait voir des prix sur le marché du neuf très différents selon qu'un bien soit éligible au dispositif Pinel classique ou au Pinel+. Alors, si investir aujourd'hui avec le dispositif Pinel reste pertinent pour réduire son impôt malgré un rendement qui a chuté à cause de la hausse des prix du neuf, ce Pinel+ pourrait en revanche remettre en cause la pertinence de cet investissement. En cas de moins-value à la revente, l'avantage fiscal pourrait être grignoté ! L'évolution des taux des crédits immobiliers ainsi que le coût de la construction neuve seront les deux données capitales à suivre dans les années à venir pour savoir si ce Pinel+ est une aubaine. Ou pas. Surtout, les programmes neufs qui disposeront de critères Pinel+ devront conserver un prix attractif pour que la prise de risque des investisseurs soit cohérente. Plus que jamais, disposer de conseils avisés pour choisir le bon programme où investir sera essentiel.
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