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Pour assurer la protection sanitaire et sécuritaire de la population française, la législation veille à ce que toutes les mesures mises en place soient respectées lors d'une vente ou d'une location de bien immobilier. Elle a défini un certain nombre de diagnostics immobiliers que le propriétaire doit réaliser avant de mettre en vente ou en location son bien. Le parc immobilier ancien est particulièrement concerné par ces diagnostics. La ville de Strasbourg compte de très nombreux biens immobiliers dans l'ancien. Les propriétaires strasbourgeois doivent donc être particulièrement attentifs à bien faire réaliser les diagnostics exigés par la loi. Voici les 9 diagnostics obligatoires concernés.
Le DPE arrive en tête des diagnostics immobiliers obligatoires. Que ce soit pour la vente ou la location, le propriétaire ou bailleur a l'obligation de le réaliser. Il permet d'obtenir une estimation de la consommation énergétique et du taux d'émission de gaz à effet de serre du bien immobilier. Il doit être intégré à toute annonce immobilière. Cela permet aux futurs acquéreurs ou locataires de connaître les dépenses énergétiques à prévoir. Le DPE est un document officiel. À Strasbourg comme dans toutes les autres communes françaises, il doit donc être réalisé par un professionnel certifié. Lors de sa réalisation du DPE, le diagnostiqueur immobilier strasbourgeois fait une analyse exhaustive du bien concerné en tenant compte de sa surface, du type de fenêtres, de son orientation et de nombreux autres critères. Il examine également le système de chauffage installé dans le logement, le système de ventilation, de refroidissement et les équipements énergétiques. Le DPE apporte à l'acquéreur ou au locataire une information objective. Le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans. Il faut noter que ce diagnostic peut avoir un impact sur le prix de vente de l'appartement.
Les peintures en plomb étaient utilisées dans les anciens logements. Lorsque ces peintures se dégradent, elles présentent de risques pour la santé. Une ingestion accidentelle des peintures au plomb entraîne le saturnisme, qui est une grave intoxication. Lors de la vente d'une maison construite avant le 1er janvier 1949, le propriétaire a l'obligation de présenter un CREP (Contact de Risque d'Exposition au Plomb). Lors de cette opération, le diagnostiqueur immobilier inspecte les peintures et les revêtements de chacune des pièces de la maison. 1 mg/cm de plomb est la valeur normale. Au-delà de cette valeur, on parle de présence dangereuse de plomb. Lorsque la quantité est très élevée, le propriétaire doit alors réaliser des travaux pour retirer ces peintures. Des travaux d'entretien peuvent toutefois suffire dans certains cas. Dans le cadre d'une vente, la période de validité du diagnostic plomb est de 1 an. Toutefois, si aucune trace de plomb n'est détectée, le propriétaire n'aura pas à actualiser ce contrôle.
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L'amiante était autrefois utilisé dans les constructions, compte tenu de ses propriétés isolantes. Il est donc fort probable que les biens immobiliers des années 1949 en contiennent. On sait désormais que cette substance a des effets négatifs sur la santé humaine lorsqu'elle se dégrade. Pour cela, son utilisation a été interdite en 1997 et l'État a exigé un diagnostic amiante pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Par ailleurs, depuis 2013, les matériaux extérieurs à habitation (bardage, façade, conduits, toitures ou autres) doivent être aussi diagnostiqués. Le diagnostic amiante doit donc prendre en compte tous ces éléments. Le diagnostic amiante a une durée de validité illimitée, si éventuellement aucune trace d'amiante n'est repérée. Dans le cas contraire, il faut réaliser un autre contrôle 3 ans plus tard.
Le diagnostic gaz a pour but de protéger les acquéreurs des risques d'explosion ou d'intoxication au monoxyde de carbone. Le propriétaire doit donc prouver que les installations au gaz de son logement ne présentent aucun risque de fuite. Il en va de même pour les locations. Ce diagnostic est valide pendant 3 ans. Il doit être réalisé par un professionnel qualifié. En ce qui concerne le diagnostic électrique, il est devenu obligatoire à partir de janvier 2009. Seules les installations datant de plus de 15 ans sont concernées par ce diagnostic. Le contrôle doit être réalisé sur l'ensemble des installations (à partir des compteurs jusqu'aux bornes de raccordement). Il permet à l'acheteur de s'assurer que l'installation électrique est conforme aux normes. Il lui permet également de connaître les éventuels risques auxquels il doit faire face lorsque l'installation est déjà défectueuse. Il faut toutefois préciser que sauf en cas de risque avéré, le propriétaire ne sera pas obligé d'effectuer des travaux. Tout comme le diagnostic gaz, celui-ci est également valable pour 3 ans.
Le certificat ERP doit aussi figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Il permet à l'acquéreur de prendre connaissance des éventuels risques repérés dans la zone géographique du logement. Il vise à protéger non seulement les personnes, mais aussi l'environnement et les biens immobiliers. Après le contrôle, le diagnostiqueur classe les risques par catégorie. On distingue ainsi les risques miniers, les risques de pollution du sol, les risques technologiques, les risques naturels et le risque radon. La durée de validité de ce type de diagnostic est de 6 mois.
Les termites sont capables de détruire les habitations. Les zones infestées par ces insectes sont définies par un arrêté préfectoral. Lorsque son logement se situe dans l'une des zones définies, le propriétaire doit effectuer ce diagnostic. Il est obligatoire depuis 1999 avant la vente d'un appartement ou d'une maison. Sa durée de validité est de 6 mois.
Il concerne les logements dotés de fosse septique et qui ne sont pas reliés au système public et collectif d'assainissement. Pour réaliser ce diagnostic, le diagnostiqueur doit examiner toute l'installation : en partant de la collecte, en passant par le traitement, et jusqu'à l'évacuation des eaux usagées. Ce diagnostic est inscrit sur la liste des diagnostics obligatoires depuis le premier janvier 2011. Sa durée de validité est de 3 ans.
Ce diagnostic est obligatoire depuis 1997. Le but est de protéger les acheteurs à travers une garantie de superficie. Le contrôle doit être fait avant de mettre en vente le bien immobilier. Il permet de déterminer avec précision la superficie du logement. Il a une durée de validité illimitée, sauf en cas de travaux pouvant entraîner une modification de la surface habitable.
L'ensemble des diagnostics précédents représente le dossier de diagnostic technique que le propriétaire doit transmettre aux potentiels acquéreurs de son bien. Le coût varie d'un diagnostic à un autre. Pour connaître les tarifs pratiqués, il est conseillé d'utiliser un outil comparateur de devis de diagnostic immobilier. Certains sites spécialisés aident les propriétaires à effectuer ce travail. Cela leur permet de comparer simultanément plusieurs devis afin de trouver les meilleures offres. Il est toutefois recommandé de s'adresser à un diagnostiqueur exerçant dans la même ville que le logement concerné. Ainsi, le professionnel a une excellente connaissance de la zone et n'applique pas de frais de déplacement trop élevés.
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