Squat : il peut coûter cher... au propriétaire

Des procédures longues et des condamnations parfois inattendues

L’occupation illégale d’un logement, qu’il s’agisse d’une intrusion par des squatteurs ou de locataires refusant de quitter les lieux tout en cessant de payer leur loyer, est une expérience traumatisante pour les propriétaires. Privés de la jouissance de leur bien, tout en continuant souvent à rembourser leur crédit immobilier, ces derniers se retrouvent régulièrement dans des situations inextricables. En France, le délai moyen pour obtenir une expulsion effective, entre la première action en justice et le départ forcé des occupants, avoisine deux ans.

Ce délai, bien trop long pour de nombreux propriétaires, engendre des pressions financières et personnelles parfois insoutenables. Certains, à bout de patience et acculés, choisissent de reprendre leur bien par leurs propres moyens, au risque de graves conséquences juridiques. Les exemples de telles situations sont nombreux.

En mars 2023, à Lyon, une propriétaire, excédée par la lenteur de la justice, a changé les serrures d’un immeuble squatté depuis juillet 2021. Cette décision, bien qu’illégale, avait pour but de mettre fin à l’occupation abusive. Les squatteurs, pourtant dans une situation irrégulière, ont saisi la justice, arguant d’une expulsion sans procédure légale. Le tribunal leur a donné raison : la propriétaire a été condamnée à verser 2 000 euros de dommages et intérêts à chacun des squatteurs, ainsi qu’une aide juridictionnelle de 1 000 euros. Les conséquences financières ne se sont pas arrêtées là. « Ces squatteurs exercent des activités commerciales : garagiste, serrurier, prostitution, drogue… Ils ont entièrement saccagé mon immeuble. Je me retrouve avec un bien dans un état catastrophique. J'en ai pour plus de 500 000 euros. Tout est tagué, tout est pourri », a-t-elle confié à Actu Lyon.

Dans une autre affaire, la Cour de cassation a confirmé, en 2022, qu’un propriétaire devait indemniser une occupante illégale blessée par un défaut d’entretien du logement. Cette ancienne locataire, restée dans les lieux sans droit ni titre, avait été victime d’une chute due à un garde-corps défaillant. La justice a rappelé que les obligations d’entretien d’un propriétaire s’appliquent même en cas d’occupation illégale, soulignant ainsi les responsabilités incontournables des bailleurs, quelles que soient les circonstances.

Dormir dans sa voiture faute de pouvoir accéder à sa maison

Ces affaires judiciaires s’inscrivent dans un ensemble de récits poignants, où les propriétaires, pourtant victimes, se retrouvent plongés dans des situations précaires. Yves, 78 ans, a vécu un véritable calvaire lorsqu’il a été dépossédé de sa maison par son propre fils et sa belle-fille. Ces derniers avaient changé les serrures, rendant l’accès à son domicile impossible. Contraint de dormir dans sa voiture pendant 19 mois, sans autre alternative, Yves a finalement pu récupérer son bien grâce à la médiatisation de son histoire, qui a permis de mettre en lumière l’ampleur de son désarroi.

Une autre situation dramatique s’est déroulée en Ariège, où une retraitée de 69 ans a été forcée de vivre dans le garage de sa propre maison. Dans l’espoir d’améliorer ses modestes revenus, elle avait loué l’étage de son habitation. Cependant, ses locataires ont rapidement cessé de payer leur loyer. Face à cette situation, la retraitée a tenté de récupérer son bien en coupant l’électricité, mais cette démarche a rendu la maison insalubre. Ironiquement, cette détérioration des conditions a permis aux locataires, qui avaient déposé un dossier de surendettement, de continuer à occuper les lieux sans payer de loyer. La préfecture a ensuite exigé qu’elle remette le logement en état, une tâche qu’elle ne peut assumer en raison de ses difficultés financières.

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Que faire si son logement est squatté ?

Ces situations soulignent les lourdes conséquences qu’un locataire défaillant ou un squat peuvent engendrer pour un propriétaire. Mais comment limiter les risques et mieux se prémunir face à de tels scénarios ?

Pour les propriétaires louant leur bien, la première précaution est de souscrire à une garantie loyers impayés. Bien qu’elle représente un coût mensuel (généralement entre 2 et 5 % des loyers perçus), cette assurance s’avère souvent un investissement judicieux. Selon le contrat choisi, elle peut couvrir les loyers non payés après un délai de carence, prendre en charge les frais de mise en demeure, et même financer les procédures d’expulsion. Cette protection financière et administrative est un véritable filet de sécurité pour les bailleurs.

En cas de squat, il est crucial d’agir rapidement et de suivre scrupuleusement les démarches légales. Si l’occupation illégale est constatée dans un délai de 48 heures, les forces de l’ordre peuvent intervenir sur présentation d’une preuve de propriété, comme un titre ou une facture. Passé ce délai, une plainte pour violation de domicile doit être déposée, suivie d’une demande auprès de la préfecture pour initier une procédure d’expulsion accélérée. Faire constater le squat par un huissier est également essentiel : son rapport fournira des preuves solides pour appuyer vos démarches administratives et judiciaires.

Toute intervention personnelle pour expulser les squatteurs est strictement interdite par la loi et peut se retourner contre le propriétaire, qui risque alors des poursuites judiciaires. Les tribunaux se montrent particulièrement fermes à l’encontre des propriétaires ayant recours à des méthodes illégales pour récupérer leur bien. Une fois le logement restitué, il est fortement recommandé de sécuriser davantage la propriété, par exemple en installant des serrures renforcées ou un système d’alarme. Une vigilance accrue et une meilleure prévention restent les clés pour réduire le risque de nouvelles intrusions.

Des histoires qui choquent l'opinion publique, et font avancer les choses

Une affaire, qui s'est déroulée en 2020 à de Théoule-sur-Mer (Alpes-Maritimes), illustre de manière frappante les défis auxquels peuvent être confrontés les propriétaires face à l'occupation illégale de leur bien.

En août, un couple de retraité lyonnais avait découvert avec stupeur que leur résidence secondaire, une villa avec vue sur mer acquise 36 ans plus tôt, est occupée par un couple et leurs deux jeunes enfants. Les squatteurs avaient changé les serrures et modifié le contrat d'électricité à leur nom, rendant l'accès à la propriété impossible pour les propriétaires légitimes.

Malgré le dépôt d'une plainte pour violation de domicile, les propriétaires s'étaient heurtés à la lenteur des procédures judiciaires, exacerbée par le fait qu'il s'agissait d'une résidence secondaire. La situation s'était finalement dénouée le 10 septembre, lorsque les propriétaires avaient pu récupérer leur bien après près de trois semaines de bataille juridique, et surtout médiatique.
Le 27 octobre, le tribunal correctionnel de Grasse avait condamné les squatteurs à huit mois de prison avec sursis pour violation de domicile. Ils étaient également tenus de verser près de 15 000 euros aux propriétaires, incluant 5 000 euros pour le préjudice moral et 8 980 euros pour les dommages matériels.

Cette affaire avait alors suscité une vive émotion publique et a conduit à une évolution législative. Le 30 septembre 2020, un amendement « antisquatteurs » avait été adopté à l'unanimité par l'Assemblée nationale, facilitant l'expulsion des squatteurs en étendant la notion de « domicile » aux résidences secondaires.