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Lors de l'achat d'un bien immobilier locatif, la plupart des agents immobiliers et promoteurs affichent une rentabilité théorique. Même si ces données sont calculées à partir du prix d'achat et du loyer, le résultat est bien souvent éloigné de la réalité. Voici les éléments qui vont vous permettre d'évaluer le rendement réel de votre investissement.
Il n'est pas toujours évident de réaliser un investissement rentable, notamment en immobilier. Pour évaluer le rendement d'une opération, il va falloir prendre en considération tous les paramètres financiers liés à l'acquisition et à la location du logement. Le premier élément sur lequel va s'établir le calcul est bien entendu le prix d'achat du bien immobilier. Entendons-nous sur cette définition : il s'agit du prix d'achat comprenant tous les frais et taxes qui vont être attachés à l'acquisition. Ici, il est nécessaire de prendre en compte tous les décaissements que vous allez effectuer pour devenir propriétaire. L'on peut ainsi compter le prix du bien en lui-même, mais également ceux des travaux éventuels à réaliser avant la mise en location, les frais de notaire et les frais d'agence s'ils sont à la charge de l'acquéreur. L'intégration de tous ces coûts va aboutir au calcul du prix de revient total de l'acquisition. Prenons l'exemple d'un appartement ancien acquis 100 000 €, frais d'agence inclus. Pour obtenir le coût total de l'acquisition avant mise en location, il faudra y ajouter les frais de notaire désormais aux alentours de 8,7% dans l'ancien, ainsi que d'éventuels frais d'aménagement comme la rénovation de la cuisine ou des travaux de peinture. Par exemple : Prix du logement : 100.000 €, frais d'agence inclus Frais de notaire : 8700 € Frais de peinture (rénovation légère) : 1500 € TTC Coût total de l'acquisition : 110.200 €
Pour approcher le rendement réel du bien, il va falloir évaluer le flux réel de loyer. Il s'agit du loyer encaissé charges comprises, duquel il va falloir déduire les charges liées à la mise en location. Pour cette partie du calcul, mieux vaut se baser sur un loyer annuel. En cas d'intervention d'une agence de gestion locative, il va falloir intégrer les frais de mise en location, généralement équivalents à environ un mois de loyer. Ce montant devra être lissé sur la durée estimative du bail, en années. Par la suite, il faudra déduire les frais mensuels de gestion, dont le montant va dépendre de l'agence. Si le propriétaire prend en charge la mise en location, il va probablement devoir payer des frais d'annonce ou de logiciel de gestion, qu'il faudra intégrer au calcul. Enfin, il ne faut pas négliger le coût des éventuelles garanties souscrites, comme la garantie loyers impayés (GLI). La déduction de ces charges du loyer encaissé va permettre d'évaluer les recettes nettes liées à la location du bien. Par exemple : Loyer annuel versé par le locataire charges comprises : 550 € x 12 mois = 6000 € Frais de mise en location : 500 €, étalé sur 4 ans, soit 125 € par an Frais de gestion : 30 € TTC par mois, soit 360 € par an Assurance loyer impayé : 15 € par mois, soit 180 € par an Total annuel : 6000 – 125 – 360 – 180 = 5335 € par an, charges comprises.
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Une fois muni du prix d'achat réel et du flux de revenus locatifs, il va être possible d'estimer un premier taux de rentabilité brute. Pour cela, il va falloir ramener le loyer annuel au prix d'acquisition global du bien. Dans notre exemple : Prix d'acquisition total : 110.200 € Flux de loyer annuel : 5335 € Rentabilité brute : 5335 / 110.200 = 4,84% par an
La première approche du taux de rentabilité brute n'est pas suffisante pour estimer la rentabilité réelle. Pour cela, il va falloir déduire les charges afférentes aux biens et payées par le propriétaire bailleur. Cela comprend les charges de copropriété, les impôts fonciers, éventuellement les intérêts d'emprunt si l'acquisition a été faite à crédit. Les puristes indiqueront qu'il faudrait également évaluer l'impact de l'acquisition sur le revenu fiscal du contribuable, mais cette intégration est complexe en fonction de la tranche marginale d'imposition et des éventuels dispositifs fiscaux auxquels le contribuable peut avoir recours, nous n'en tiendrons donc pas compte ici. Lorsque le logement est situé dans une copropriété, il suffit de déduire les appels de fonds payés. Y compris lorsque les charges sont récupérées en partie par le locataire puisque nous avons pris en compte le loyer charges comprises dans notre premier calcul. Pour cette étape du calcul de la rentabilité réelle, le propriétaire bailleur peut récupérer le montant des charges payées l'année précédente, appliquer un taux de croissance des dépenses situé entre 1 et 5% pour tenir compte de l'inflation, et mettre le résultat de côté. Les charges réelles payées par le bailleur sont aussi constituées des impôts fonciers. Le montant qu'il faudra déduire est celui affiché sur l'avis d'imposition, auquel il faut retrancher le montant de la taxe ordures ménagères qui est récupérable sur le locataire. Si le bien a été acquis à crédit, c'est aussi le moment de faire la somme des intérêts d'emprunt payés chaque année. Ce montant va lui aussi entrer dans la somme totale des charges à déduire pour obtenir le rendement réel du bien. Enfin, il est possible de retrancher le montant de l'entretien et des réparations courantes sur le bien. Par exemple intégrer une provision correspondant à la rénovation sur plusieurs années. Même si cette dépense est effectuée ponctuellement tous les 3, 5 ou 10 ans, elle va avoir un impact sur le rendement global. L'approche annuelle prendra en considération une fraction de cette dépense chaque année. Le propriétaire peut ici inclure les frais relatifs aux différentes assurances qu'il a pu souscrire pour le bien en question, à commencer par l'assurance propriétaire non-occupant (PNO), qui va garantir le logement contre les aléas tels que l'incendie, les dégâts des eaux etc., notamment lorsque le logement est vide entre deux locataires. En additionnant tous ces frais, il va être possible d'approcher ce que coûte le logement locatif chaque année à son propriétaire. Cette donnée est importante pour estimer au plus près la rentabilité réelle du bien. Par exemple : Charges de copropriété annuelles : 400 € par an Impôts fonciers : 300 € hors taxe sur les ordures ménagères Intérêts d'emprunt : 500 € par an Assurance propriétaire non occupant (PNO) : 100 € Total des charges : 1300 €
Une fois muni du prix d'acquisition total, du flux des loyers et des charges, il va être possible de calculer une rentabilité réelle pour le bien immobilier locatif. Pour cela, reprenons le flux de loyer annuel et retranchons les dépenses annuelles liées aux biens. L'on obtient le revenu net locatif. Il faut ensuite le ramener au prix d'acquisition global et multiplier le résultat par 100 pour obtenir la rentabilité annuelle. Prix d'acquisition total : 110.200 € Flux de loyer annuel : 5335 € Charges annuelles : 1300 € Loyers nets (loyer - charges) : 4035 € Rentabilité : 4035 / 110.200 = 3,66% par an NB : Ce calcul ne tient pas compte de la fiscalité. Or, l'impact sur le patrimoine global du particulier peut être très différent si le bien est acquis en défiscalisation, par exemple en déficit foncier, en loi Pinel, en loi Denormandie ou en loi Malraux.
Calcul du rendement global à la fin de l'opération Le dernier niveau de calcul qui permet d'obtenir la rentabilité définitive intègre le prix de revente du bien locatif. Or, il n'est connu qu'une fois que la transaction a eu lieu. Cette opération va consister à intégrer le prix de cession comme flux positif. Elle va aboutir au calcul du taux de rendement interne de toute l'opération (« TRI »), prenant en compte la revalorisation du bien durant les années de détention.
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