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Il y a quelques années vous souhaitiez investir dans l'immobilier et vous avez sauté le pas. Logement en loi Scellier, résidence pour étudiants en LMNP, nue-propriété d'un appartement... Cerise sur le gâteau, une défiscalisation vous permettait peut-être de réduire vos impôts. Aujourd'hui, pour d'autres raisons, vous souhaitez revendre ce bien : est-ce possible sans perdre l'avantage fiscal et donc... rembourser les impôts ? Comment faire et à qui s’adresser ?
Contrairement à une idée reçue, revendre la nue-propriété d'un bien ne nécessite pas l'accord de l'usufruitier (sauf si un contrat indique le contraire, par exemple lors d'une donation). Si votre notaire vous le confirme en connaissance de votre situation patrimoniale, vous pouvez revendre la nue-propriété de votre bien sans inquiétude. Cette vente vous fera certainement enregistrer une plus-value, notamment dans le cas d'un usufruit temporaire. En effet, plus la date d'extinction de l'usufruit approche, plus la nue-propriété prend de la valeur.
Si vous avez acheté en loi Scellier, Robien ou Borloo, vous vous êtes engagés à louer le logement nu à titre de résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans. En cas de revente avant la fin de cette période, l'Etat vous réclamera l'intégralité des sommes que l'investissement vous aura permis de défiscaliser. Dans la grande majorité des cas, revendre dans ces conditions n'est pas rentable. Reste à donc prendre son mal en patience... ou à rembourser le fisc.
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Revendre un bien en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) n'est pas un problème en soi s'il n'y a pas d'autre avantage fiscal. L'acquéreur poursuit simplement la location en meublé et impose ses revenus en BIC. Mais lorsque d'autres avantages fiscaux ont été déclarés lors de l'acquisition, la problématique est toute autre. La loi Censi-Bouvard impose la même obligation que la loi Scellier à savoir conserver le bien pendant au moins 9 ans. Autant ne pas revendre pendant cette période. Dans le cas où vous aviez récupéré la TVA au moment de l'acquisition, vous vous êtes implicitement engagés à louer en meublé pendant 20 ans. En effet, si l'Etat rembourse les 20% de TVA à l'acquéreur dès l'achat, il considère que celui-ci ne récupère que 1% tous les ans. Si vous revendez au bout de 10 ans, le fisc pourra donc vous demander de restituer les 10% non encore récupérés. Vous pouvez néanmoins négocier avec votre acquéreur afin qu'il reprenne à sa charge les 10% de TVA restant s'il décide de continuer à louer en meublé. Votre notaire sera là aussi de bon conseil pour cette étape cruciale.
Si vous avez opté pour le déficit foncier, vous devez conserver le bien jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit la dernière imputation du déficit. Si vous revendez avant cette date, l'Etat pourra là aussi remettre en cause votre avantage fiscal. En cas de revente, réfléchissez alors à imputer le prix de vos travaux sur le prix de vente.
Revendre un bien immobilier d'investissement n'est pas une chose facile. Certains promoteurs organisent un marché secondaire, mais cela reste marginal dans leur activité. Côté agences immobilières, la clientèle est majoritairement composée d'accédants. Il y a donc moins de chances pour que vous puissiez revendre rapidement votre bien en nue-propriété ou votre appartement en LMNP par ce biais. Pour revendre un bien immobilier d'investissement, n'hésitez donc pas à multiplier les canaux : agences, conseiller en gestions de patrimoine, notaires... des sites Internet tels que ideal-investisseur.fr sont également spécialisés sur ce créneau et peuvent vous aider en publiant vos annonces auprès d'une audience d'investisseurs.
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