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Rencontre avec Fabrice Houlé, fondateur de Ma Gestion Locative qui nous livre sa vision du marché et quelques conseils pour les investisseurs immobiliers.
Fabrice Houlé - La tension locative est forte en France mais elle est majoritairement concentrée sur les grandes métropoles françaises. Louer un bien immobilier en vide à l'année reste un véritable parcours du combattant dans certaines villes et beaucoup d'agents immobiliers ne diffusent même plus les biens qui reviennent à la location de peur du nombre d'appels et de passages en agence à gérer. Certaines zones, plus rurales, voient au contraire les locataires déserter faute d'emploi ou d'infrastructures scolaires ou médicales. Les deux phénomènes s'alimentant l'un et l'autre. Il faudrait aujourd'hui regarder la politique du logement avec un regard neuf et ne pas faire fuir les candidats à l'investissement à cause d'une fiscalité lourde ou d'une protection trop importante des locataires. Les prix repartent actuellement à la hausse en raison de la reprise écononomique mais le marché et les conditions de location imposées ne font pas exploser le prix des loyers malgré le coût d'acquisition en hausse au m². Face à l'incertitude du règlement des loyers et aux délais pour expulser (jusqu'à 25 à 30 mois depuis la parution de la Loi ALUR), les bailleurs souscrivent de plus en plus l'option assurance loyers impayés que nous proposons au tarif de 1,90 % TTC.
Paris et la région parisienne représentent le premier marché en volume et assurent plus du tiers des locations en France. Néanmoins, les villes attractives du moment chez les investisseurs sont Nantes, Rennes, Bordeaux, Montpellier, Lille, Lyon et Strasbourg car elles concentrent une forte densité de population et sont souvent bien classées dans les magazines spécialisés. Les rendements moyens sont à la baisse en raison de la hausse continuelle des prix mais la pierre conserve une côte particulière en raison de son aspect réel et la plupart du temps non papier mais aussi de sa perspective de meilleure retraite affichée.
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Le choix du lieu d'investissement est primordial et il y a des régions de France ou le nombre de biens locatifs disponibles est trop important. Trop de programmes vendus via des plateformes ont été vendus sans étude de marché. En immobilier, on dit toujours en numéro un l'emplacement, en deux l'emplacement et en trois l'emplacement. Je rajouterai la signature du constructeur et la qualité du bâti. Les locataires sont de plus en plus sensibles aux prestations énergétiques et acoustiques et veulent bénéficier d'un confort moderne et d'une vie agréable. Nous conseillons souvent aux propriétaires investisseurs de repeindre leur logement fréquemment mais aussi de poser une cuisine équipée afin de mettre en avant leur bien sur le marché ou de maintenir sa valeur locative élevée. En bref, ne pas négliger l'entretien et la maintenance du logement.
Le numérique a peu envahi l'immobilier. Notre métier reste un travail de proximité. Même si nous gérons des milliers de biens sur toute la France, nous nous adossons sur nos 700 agences immobilières partenaires pour la relation de proximité. L'association de nos compétences est très appréciée par nos clients bailleurs et locataires communs. Malgré tout, la tendance est la digitalisation du parcours client.
Nous lançons en septembre 2018 une application métier en mode startup qui s'appellera ZELOK afin de simplifier de nombreuses procédures et de les automatiser. Cette appli sera à destination des agents immobiliers partenaires mais vise à servir surtout la profession. Elle permettra en autres le dépôt des dossiers locataires en ligne via un coffre-fort numérique sécurisé, la vidéo de candidature à un logement, l'accès à toutes les données concernant le logement loué mais permettra aussi une notation du locataire afin de lui offrir un statut privilégié en cas de nouvelle mobilité plutôt que de repartir sans cesse à zéro.
