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L'immobilier reste l'un des placements favoris des Français. L'achat d'un logement locatif permet de gagner un complément de revenus pour la retraite et de transmettre un patrimoine à ses enfants. Mais tous les logements ne présentent pas les caractéristiques idéales pour la location. Voici 5 conseils qui vous guideront dans votre choix.
L'objectif principal qui doit guider les futurs propriétaires dans leurs recherches est la possibilité de louer le logement facilement et sur le long terme. Pour cela, le premier critère à respecter pour réussir son investissement locatif est de choisir un bon emplacement. La ville, mais aussi le quartier, doivent être intéressants pour les locataires : bassin d'emplois à proximité, commerces et transports rapidement accessibles... Un logement qui permet au locataire de gagner du temps présente généralement un potentiel locatif plus élevé. Attention car toutes les villes ne se valent pas d'un point de vue locatif. Certaines sont peu attractives, quand d'autres affichent une demande très élevée. La plupart des zones où la pression locative est forte sont définies comme « tendues » par l'État. Ces villes sont recensées dans une liste, qui est utilisée pour l'éligibilité des investissements aux lois Pinel et Denormandie. Même s'il ne s'agit pas d'investir au travers d'une de ces lois de défiscalisation, c'est un bon indicateur pour choisir une commune (source : la-loi-pinel.com). Si le choix de la ville est important, le choix du quartier l'est tout autant. Le potentiel d'un bien peut en effet changer d'une rue à l'autre. Il est donc préférable de toujours investir dans une ville que l'on connaît, ou au moins dans un quartier que l'on a visité à plusieurs heures de la journée. Le mieux étant aussi de rencontrer des agences immobilières pour procéder à sa propre étude de marché. En tous, cas, il ne faut jamais omettre de se déplacer.
Si l'emplacement est d'une importance fondamentale, la qualité du logement est aussi primordiale. Du côté de la typologie, les petits logements demandent un investissement moindre, sont généralement plus rapides à louer et plus rentables. Mais les logements familiaux jouissent souvent d'une plus grande stabilité des locataires. Néanmoins là encore, le marché immobilier local doit en grande partie guider le choix : certaines villes sont par exemple saturées en studios, et ce type de logements ne trouve pas de locataires. A l'inverse, d'autres manquent de deux pièces, alors que la demande est forte. Pour attirer les candidats à la location, le logement doit être propre et fonctionnel. Un appartement refait à neuf sera plus attractif qu'un logement « en état d'usage ». Les futurs propriétaires peuvent ainsi prévoir des travaux de rafraîchissement avant la mise en location, et faire entrer ce budget dans la négociation du prix d'achat. Attention toutefois à ne pas mettre de matériaux trop fragiles, puisque l'usure d'un logement locatif peut être rapide. Il faut aussi savoir que la présence d'une cuisine aménagée (mais sans équipements type four ou réfrigérateur) est plébiscitée. Celle-ci permet en effet au locataire de s'installer rapidement et de faire l'économie de l'achat des meubles. Une belle salle de bain est aussi un argument de poids : un beau meuble vasque et un pare-douche font souvent leur effet. Enfin, la présence de rangements est très appréciée (grands placards dans l'entrée ou la chambre). D'autres caractéristiques comme le volume des pièces et la luminosité sont des « plus » non négligeables qui peuvent séduire les candidats à la location.
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Déterminer le loyer et les charges au plus près de la réalité permet de calculer la rentabilité potentielle du bien avant même l'achat. Cet élément est intéressant pour comparer plusieurs logements à l'achat. Pour cela, estimer le juste loyer est indispensable. Même si le bien est loué par l'intermédiaire d'une agence, une étude de marché est nécessaire. Si l'appartement était précédemment occupé par un locataire ou l'est encore, les futurs propriétaires peuvent demander les quittances. Ils peuvent aussi rapidement vérifier sur Internet le niveau moyen des loyers des biens similaires dans la même ville. Le site Clameur suit par exemple leur évolution sur la France entière. Ceux qui achètent un logement en défiscalisation Pinel ou Denormandie devront toutefois être vigilants afin de bien respecter un plafond de loyer pour conserver leur avantage fiscal. Attention, celui-ci peut être supérieur ou inférieur au loyer de marché ! Ce plafond ne doit donc pas être pris comme loyer de référence pour estimer la future rentabilité locative. L'estimation des charges est plus compliquée, voire impossible à calculer par soi-même. Pour les biens achetés neufs, les promoteurs fournissent généralement un estimatif sur demande. Pour les biens anciens, les relevés de charges sont disponibles auprès du vendeur ou de son agence. Attention toutefois à vérifier dans ce cas que de lourds travaux n'ont pas été votés en assemblée générale de copropriété. Enfin, le niveau des impôts locaux peut être récupéré auprès de l'ancien propriétaire ou de la mairie.
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Une fois le logement acquis, vient le temps de la mise en location. Deux solutions sont alors possibles : se faire accompagner par un gestionnaire professionnel ou le gérer soi-même. Ces deux modes de fonctionnement comportent des avantages et des inconvénients. Déléguer la gestion a un coût, que ce soit pour la gestion locative en elle-même ou pour le suivi des éventuels travaux à réaliser dans le logement. Mais ce mode a l'avantage de libérer le propriétaire des contraintes administratives, du quittancement des loyers, des états des lieux, de la rédaction du bail... Les lois sont aussi de plus en plus complexes à respecter, et le recours à un professionnel permet de s'affranchir d'éventuelles erreurs. A l'inverse, gérer soi-même le bien permet de faire des économies. Dans ce cas, le propriétaire doit prendre en charge l'intégralité de la relation bailleur / preneur, ce qui prend du temps. Les propriétaires peuvent toutefois souscrire à un abonnement auprès du site de gestion locative en ligne. Ceux-ci offrent la possibilité d'obtenir des documents aux normes légales dont les quittances et les baux, et certaines proposent également des services comme la vérification du dossier du locataire ou l'assurance loyers impayés sur option. Les solutions sont nombreuses, comme smartloc.fr, igestionlocative.com ou gererseul.com.
La location d'un logement à un tiers fait courir deux risques au propriétaire. Le premier étant que le locataire ne paie plus son loyer, ce qui peut mettre le propriétaire en difficulté notamment s'il doit rembourser un crédit. Le second est celui de voir son bien dégradé. Le premier risque peut être assuré grâce à la souscription d'une « garantie loyers impayés » (GLI). Selon le contrat, celle-ci peut non seulement prendre en charge le paiement des loyers, mais également la procédure à l'encontre du locataire défaillant. Le risque de dégradation du logement peut quant à lui être assuré grâce à une assurance spécifique (dégâts des eaux, incendie...) et au moyen d'une assurance « propriétaire non-occupant » (PNO). Ces deux assurances sont fortement conseillées. Enfin, pour éviter les écueils, il est conseillé aux propriétaires de conserver une trésorerie équivalente à 5 à 6 mois de loyers afin de pouvoir palier à des travaux inattendus ou de pouvoir patienter le temps que l'assurance loyer impayés prennent le relai, le cas échéant. A lire : Assurer un logement locatif : ce qu'il faut savoir
