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Ces placements immobiliers ont longtemps été considérés comme potentiellement sûrs et rentables. La hausse des taux, certains projets déconnectés de la réalité et le scandale Orpéa ont mis à mal ce modèle. Des milliers d'investisseurs font aujourd'hui face à une situation délicate.
Les logements en EHPAD et résidences séniors sont généralement achetés assortis d’un bail commercial liant l’investisseur avec un exploitant privé. Ceux-ci garantissent des revenus locatifs réguliers pendant toute leur durée, généralement comprise entre 9 et 12 ans. Mais lorsqu’ils arrivent à échéance, la société d’exploitation a la possibilité de ne pas les renouveler et de déménager dans des bâtiments plus modernes, laissant les propriétaires avec une résidence souvent difficile à relouer.C’est notamment le cas à Viry-Châtillon et Draveil, où la société DomusVi a signifié son départ à près de 100 copropriétaires entre fin 2022 et fin 2023. Le cas d’Emeis (ex-Orpéa) est aussi emblématique : l’exploitant a quitté plusieurs établissements, provoquant une perte de valeur significative pour les propriétaires des murs. À Bellerive-sur-Allier, il a fait déménager les résidents dans un nouveau bâtiment à quelques centaines de mètres. Les investisseurs se retrouvent avec des chambres vides, presque impossibles à relouer. Les chambres achetées en 2012 pour environ 100 000 euros ne valent plus que 10% du prix d'acquisition, d’après les informations du Figaro. Une situation délicate pour les particuliers lorsque les mensualités d’un crédit restent à payer. La situation est encore plus critique quand le logement a été acquis neuf avec une récupération de TVA immédiate à la clé : les propriétaires ont alors pris l’engagement d’exploiter commercialement la résidence pendant au moins 20 ans, faute de quoi le fisc peut leur réclamer un remboursement des années restantes. La remise en exploitation devient alors impérative.Pour des milliers d’investisseurs qui avaient misé sur ces placements pour leur retraite, c’est donc la douche froide. D’autant que de nombreux exploitants peinent à se maintenir à flot dans un contexte où les normes de sécurité et de confort se sont durcies. Certains se retrouvent même en redressement judiciaire, comme Médicharme, qui plonge ses 1 100 propriétaires dans l'incertitude.
Au-delà de la perte de valeur immobilière, certains propriétaires font également face à une diminution significative des loyers perçus. Face à des marges réduites et des difficultés financières, les sociétés d'exploitation cherchent à renégocier les baux, avec pour objectif de diminuer les loyers versés aux investisseurs. Ces derniers, souvent sans alternative, se retrouvent contraints d’accepter ces réductions s’ils souhaitent maintenir leur locataire en place. Le problème à l'origine est parfois aussi à chercher du côté d'un prix de vente excessif. Les années passées, certaines chambres ont été vendues à plus 8 000 euros du mètre carré dans des zones rurales. Une situation qui rend aujourd’hui la négociation difficile pour les propriétaires, qui ont peu de marge de manœuvre. S'ils refusent de baisser les loyers, l’exploitant peut tout simplement quitter les lieux, aggravant encore plus la situation de vacance des établissements.Les propriétaires de chambres en Ehpad ne sont pas les seuls à vivre cette situation. D’autres types de résidences avec services, comme les résidences de tourisme, ont connu un schéma similaire. Certains gestionnaires, frappés par l’arrêt des locations durant la crise du Covid, avaient cherché à renégocier les loyers en période de difficulté économique, imposant parfois des rabais drastiques. Des observateurs avaient alors déploré le manque d'informations donné aux investisseurs sur les risques d'une telle opération.
Pendant de nombreuses années, les chambres en Ehpad ont été présentées comme un placement sûr. L’argumentaire reposait sur le vieillissement inévitable de la population et le besoin croissant de places en résidences médicalisées. Le vieillissement démographique, combiné à une demande pressante de soins pour les personnes âgées, semblait en effet offrir une sécurité et une stabilité financière aux investisseurs. Les récents scandales tels que celui d’Orpéa et les fermetures d’établissements ont considérablement affecté la confiance.De même, les promoteurs, séduits initialement par le potentiel de diversification qu’offraient les résidences seniors, se retrouvent désormais confrontés à la réalité d’une exploitation difficile. De nombreuses opérations en cours de montage ont été abandonnées en raison de la difficulté à renégocier les prix du foncier, conjugué à la hausse des taux et au marasme qui touche le marché immobilier depuis plusieurs années.Les perspectives de ce secteur semblent donc aujourd'hui assombries. La dépendance des investisseurs vis-à-vis des exploitants, combinée à une réglementation plus stricte et à un marché saturé par des établissements vieillissants, remet en question l’attractivité de ces placements. Selon les données de Colliers, le montant des investissements a été divisé par dix en 3 ans, passant de 900 millions d’euros en 2020 à seulement 100 millions l’année dernière.
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C'est n'importe quoi cette histoire ! J'ai investi dans une résidence senior, pensant que c'était du béton et maintenant je perds des plumes. Entre les loyers qui chutent et la confiance dans le secteur qui s'effrite, on fait comment pour récupérer notre mise ?
C'est quand même incroyable que des secteurs entiers puissent s'effondrer comme ça d'un jour à l'autre. Après le scandale, c'est clair que plus personne ne veut toucher à ça. Mais qu'est-ce qu'on est censé faire de nos investissements maintenant ? Bref, galère totale.
Voilà pourquoi je n'ai jamais cru à l'investissement dans les résidences séniors. Les prix avaient explosé de façon irrationnelle, et maintenant on en paye tous le prix. Vraiment dommage pour ceux qui ont investi tout leur argent là-dedans...
Encore un coup dur pour les investisseurs individuels. Entre la baisse des loyers et la perte de confiance suite à l'affaire Orpéa, c'est difficile de maintenir des placements rentables dans les résidences séniors. Faut-il envisager de diversifier maintenant ?
Encore un secteur qui semblait prometteur et qui part en vrille... c'est la cata pour les investisseurs. J'espère qu'il y aura des mesures pour redresser tout ça. Ça devient compliqué de faire confiance !
