Résidences secondaires : le marché ne repart pas

Des vendeurs sans pression, des acheteurs prudents

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Tandis que les transactions progressent de 12 % à l’échelle nationale, les ventes de résidences secondaires, elles, stagnent. Voire reculent dans certains territoires prisés. Ni la baisse des taux, ni le regain de confiance exprimé dans les enquêtes ne semblent suffire à relancer un segment historiquement perçu comme une valeur refuge.

Le premier frein est structurel. La majorité des propriétaires de résidences secondaires ont acheté comptant, souvent il y a longtemps, et n’ont donc aucune urgence à vendre. Pas de pression bancaire, pas d’effet de levier à désamorcer. Ce sont des vendeurs sereins, voire absents. En parallèle, les acheteurs ne se bousculent pas : les taux ont baissé, mais pas les charges, et encore moins la fiscalité.

La surtaxe sur les résidences secondaires, notamment dans les zones tendues, agit aussi comme un signal dissuasif. Elle alourdit la facture, tout en cristallisant une perception négative : celle d’un bien de confort devenu fiscalement pénalisé. Pour des ménages soucieux de rationaliser leurs dépenses, l’effet est immédiat.

Un marché de l'ombre, sauf en Bretagne et dans les Pays de la Loire

Sur le terrain, seuls quelques territoires tirent leur épingle du jeu. La Bretagne et les Pays de la Loire affichent une activité plus soutenue, portée par des prix encore accessibles et une demande intérieure. Là-bas, les résidences secondaires ne sont pas que des maisons de vacances : elles sont souvent pensées comme des relais de vie, des refuges post-retraite ou des projets de semi-télétravail.

A contrario, la région PACA peine à retrouver un second souffle. Les prix y sont restés élevés, les acheteurs plus sélectifs, et les biens à vendre pas toujours adaptés aux nouveaux critères d’usage. L’époque des achats d’impulsion ou des coups de cœur sans projection financière est révolue. Désormais, chaque mètre carré doit justifier sa rentabilité, ou au moins son coût d’opportunité.

Quand la pierre se fige, malgré la confiance

C’est tout le paradoxe de ce segment : la confiance globale revient, les volumes remontent dans l’ancien, mais les résidences secondaires restent dans une forme d’inertie. Ni vraiment en crise, ni en reprise. Elles ne profitent pas du rebond actuel parce qu’elles ne répondent pas à un besoin immédiat. Elles incarnent un luxe de projection. Or, en période d’incertitude fiscale et politique, les projections longues sont remises à plus tard.

Même les investisseurs s’en détournent : rendement locatif incertain, contraintes réglementaires accrues, risques de vacance. Le marché saisonnier, autrefois moteur dans certaines stations balnéaires, n’est plus aussi attractif, sauf cas très particuliers. Ce n’est plus une opportunité systématique, mais une exception bien ciblée.

Un réveil possible… à contre-cycle

Le marché des résidences secondaires ne repartira pas avec les autres. Il a ses propres cycles, ses propres logiques. Et il pourrait redémarrer à contre-temps, une fois que le reste du marché aura consolidé sa reprise. Si les prix restent stables, si la fiscalité se stabilise, et surtout si les usages se réinventent – via la multi-résidence, la location partagée ou les plateformes hybrides entre privé et collectif –, alors, seulement, il retrouvera du mouvement.

D’ici là, il restera une énigme dans le paysage de l’immobilier français. Un segment qui, au lieu de profiter du climat plus favorable, semble choisir l’immobilité comme refuge.