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Le rachat de prêts hypothécaires est une opération bancaire qui consiste à rassembler plusieurs emprunts en un seul, ce qui permet de réduire ses mensualités et de rééquilibrer le budget. Ce financement est caractérisé par une prise de garantie hypothécaire sur le bien immobilier.
C'est une opération de banque qui consiste à reprendre les crédits d'un ménage pour lui proposer un nouveau contrat de crédit incluant une durée de remboursement plus longue, un seul taux et une mensualité réduite. Ce financement peut être assorti ou non d'une garantie sur le bien immobilier. Il y a deux types de garanties : l'hypothèque et la caution. C'est plus souvent l'hypothèque qui est mise en place par les établissements de crédits. L'intérêt de ce financement est de permettre à un emprunteur de réduire ses mensualités et de rembourser une mensualité adaptée à ses capacités financières. La garantie hypothécaire permet bien souvent de bénéficier de conditions de financements plus intéressantes, c'est-à-dire des taux plus bas et des critères d'acceptation plus larges.
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L'hypothèque est une garantie. C'est-à-dire qu'en cas de non remboursement, le bien immobilier est utilisé par le prêteur pour récupérer les sommes. C'est aussi une sécurité pour l'emprunteur puisqu'il bénéficie de conditions intéressantes pour son financement. Les conditions sont clairement expliquées à l'emprunteur. La garantie est mise en place auprès d'un notaire, c'est ce qu'on appelle un acte notarié. Le prêteur lance l'instruction du dossier puis après accord du financement, les fonds sont versés auprès du notaire. C'est lui qui va, après signature du contrat avec l'emprunteur, débloquer les fonds pour rembourser les anciens crédits. A partir de ce moment, l'emprunteur rembourse son nouvel emprunt dès le mois suivant.
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Comme la plupart des opérations de crédits, il y a des frais. Tout d'abord, le remboursement par anticipation des anciens prêts peut entrainer des frais (les IRA). Ils sont équivalents à 6 mois d'intérêts (avec un plafond de 3% maximum) pour un prêt immobilier. Pour le prêt à la consommation, le paiement d'une indemnité de remboursement anticipé sera exigé par le prêteur dès lors que le montant du remboursement anticipé sera supérieur à 10 000 € au cours d'une période de 12 mois. Si le délai entre la date du remboursement et la date de fin de contrat est inférieur à 12 mois, l'indemnité sera de 0,5%, au-delà elle sera de 1%. La mise en place de l'hypothèque entraine également des frais de notaire, ils sont fixés par barème et représentent en moyenne 7% du montant du financement. Si le bien est déjà concerné par une hypothèque, il faudra réaliser une main levée. C'est-à-dire retirer l'hypothèque actuelle pour en mettre une autre car le prêteur change. Il est possible de simuler ces frais sur le site du gouvernement. Enfin, les frais de dossiers et/ou d'intermédiation bancaire peuvent s'élever jusqu'à 8% du montant du financement, mais ils sont négociables auprès de l'intermédiaire ou du prêteur.
Un emprunteur a plusieurs pistes pour regrouper ou faire racheter ses crédits : les banques, les intermédiaires bancaires et les établissements de crédits. Les banques classiques (BNP Paribas, Caisse d'Epargne, Crédit Agricole, Société Générale, etc…) proposent des rachats de crédits mais restent très sélectives dans les profils emprunteurs et dans les offres proposées. Il faut demander à sa banque si un rachat avec hypothèque est faisable. Les intermédiaires bancaires (comme Solutis, Empruntis, MeilleurTaux, etc…) sont des structures spécialisées dans ce type de financement et ne font pour la plupart que du rachat de prêts. Les IOB sont mandatés par des établissements de crédits qui eux aussi ne financent que des rachats de prêts dont certains sont spécialisés dans les produits hypothécaires, un emprunteur a plus de chances d'obtenir un financement sur mesure avec des conditions avantageuses via ce canal. Enfin, les établissements de crédits (CFCAL, Créatis, CreditLift, GE Money Bank, CGI, Sygma Banque) sont en fait des filiales des grands groupes bancaires, ils travaillent pour la plupart exclusivement via les intermédiaires bancaires dans l'étude et le montage des dossiers de financements. Certains commencent à traiter les demandes directement avec l'emprunteur mais ils ne sont qu'une poignée.
