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Les propriétaires d'un logement peuvent décider de le louer en location classique, auquel cas le bail utilisé correspond à un bail en loi de 1989, ou en location meublée. Dans ce cas, quel contrat de location appliquer ? Tout dépend de l'usage du logement et de la durée du séjour.
Certains propriétaires louent des logements meublés à titre de résidence principale du locataire. Cela peut notamment être le cas lorsqu'il s'agit d'un étudiant ou d'un professionnel en mobilité. Le bail applicable est alors un contrat de location soumis à la loi du 6 juillet 1989. Sa durée est de 12 mois, renouvelable de façon tacite à l'issue de la période. Lorsque le locataire est un étudiant, cette durée peut être ramenée à seulement 9 mois (pour coller avec l'année universitaire). Le locataire peut rester plusieurs années dans les lieux s'il en fait le choix et si le propriétaire ne lui donne pas congé. Comme en location classique, le montant du loyer est fixé librement entre les parties. Il doit néanmoins respecter le plafonnement éventuellement mis en place par la commune. Le propriétaire peut demander le versement d'un dépôt de garantie, et le contrat peut être résilié à tout moment moyennant un préavis d'un mois.
Le bail mobilité est un nouveau type de contrat créé en 2018 par la loi ELAN et applicable à la location meublée. Il est destiné surtout aux professionnels et aux étudiants qui sont dans l'obligation de changer de lieu d'habitation en raison de leur activité (stage, formation, mutation, service civique...), ainsi qu'aux personnes contraintes de déménager (hospitalisation d'un proche, séparation…). Ce bail meublé est d'une durée limitée comprise entre 1 et 10 mois maximum, période de reconduction inclue. Là encore, le montant du loyer est libre, mais doit respecter l'éventuel encadrement pratiqué dans la ville. Ce contrat se veut souple : il ne donne pas lieu au versement d'un dépôt de garantie et demeure résiliable à tout moment par le locataire.
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La location touristique d'un logement meublé se prête également à la mise en place d'un bail spécifique. Par définition, ce contrat de location est court, avec une durée maximale de 90 jours. Le locataire ne peut pas installer sa résidence principale dans le logement. Il ne peut pas non plus donner congé : il est engagé sur toute la durée du contrat de location une fois qu'il a signé. Le montant de la location est libre et n'est pas soumis au plafonnement des loyers. Le propriétaire peut demander aux locataires de verser un dépôt de garantie. Attention car la location meublée de type AirBnB peut subir des restrictions. Dans les communes de plus de 200 000 habitants, le propriétaire n'est pas autorisé à louer sa résidence principale sur ce mode plus de 120 jours par an. De même, si le logement en question n'est pas la résidence principale de son propriétaire, celui-ci doit obligatoirement déclarer son activité commerciale auprès de la mairie. Certaines communes, comme Paris, imposent également un changement d'usage, ce qui peut s'avérer complexe et coûteux.
