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Bassel Abedi, fondateur de Rendementlocatif.com (société spécialisée dans le calcul de la rentabilité locative d'un bien immobilier), dresse les portraits de 3 types d'investisseurs en fonction de la stratégie d'investissement immobilier adopté. Focus sur l'investisseur balnéaire, patrimonial et locatif des villes.
L'investisseur balnéaire est dans la recherche de la rentabilité locative rapide et efficace. Pour ce faire, la stratégie sera de s'orienter vers les stations balnéaires touristiques à dimension internationale. La rentabilité est à minima entre 6 et 10%. On observe que les villes les plus prisées sont les villes côtières du littoral méditerranéen. Même si La Rochelle et Saint-Malo tirent leur épingle du jeu en proposant un fort nombre d'annonces de location. Les loyers moyens ici sont d'environ 30% supérieur à la location longue durée. Ils permettent de ce fait aux investisseurs de choisir les périodes « fast » et de profiter le reste du temps d'un pied-à-terre amorti par la location saisonnière. Les investisseurs visent généralement deux catégories : les jeunes actifs d'un côté et les familles de l'autre. Les biens visés des T2 et T3 et de préférence situés en centre-ville avec vue sur mer ou à proximité d'une plage. Astuce investisseur : dans un objectif de pure rentabilité et non d'une stratégie patrimoniale, nous conseillons de se diriger vers des stations balnéaires qui ont le vent en poupe comme La Rochelle, qui depuis quelques années redevient « the place to be ». Il est également possible en fonction de l'apport de départ de cibler directement une valeur sûre comme Cannes qui offre plus de 71 194 logements dont 41,7% de résidences secondaires. Le petit plus : un bien avec un extérieur de type balcon ou terrasse sera fortement apprécié pour une location en période estivale.
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L'investisseur spécialiste de la colocation se tournera rapidement vers la cible étudiante et une location meublée avec 3 chambres. Le bien doit se situer à proximité des écoles ou de préférence en centre-ville. La donne est un peu différente à Paris, car la population en colocation est d'une part les étudiants et d'autres parts certains actifs dont il est parfois difficile de se loger en logement seul au vu des tarifs… Les grandes villes universitaires sont de ce fait à privilégier (Paris, Marseille, Lyon, Nantes, Rennes, Montpellier et Toulouse) et elles concentrent à elles seules 59% de la demande de colocation en France. L'objectif investisseur est l'optimisation du bien et la sécurisation de la gestion de celui-ci. Pour ce faire, le bail solidaire est une alternative. Astuce investisseur : Les villes où l'offre de logement manque sont des villes que les investisseurs doivent cocher en priorité car la colocation y a plus facilement la cote. Lyon, Nantes et Paris sont les villes les plus prisées en termes de colocation. On y observe par exemple, pour Lyon 5,5 demandes pour 1 offre de colocation et 6,3 demandes pour Nantes. Limoges fait partie également des villes attractives pour un investisseur puisqu'elle offre un rendement brut de plus de 9% en colocation.
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L'investisseur patrimonial est dans une autre dynamique que les deux premiers types d'investisseur. Il est en recherche d'un bien sur le long terme en vue d'un complément de revenu pour sa retraite et d'une succession pour ses enfants. On observe que les investisseurs ont une moyenne d'âge de 45 ans et + et sont de catégories CSP+ ce qui leur permet d'avoir un apport financier plus confortable pour opter sur une stratégie de long terme. En effet, dans cette optique, l'idée est d'aller au-delà du jeu de l'offre et de la demande actuelle et donc d'analyser le marché locatif en profondeur et ses tendances. Astuce investisseur : l'investisseur en stratégie patrimoniale doit s'orienter vers des biens situés dans des centres de grande ville (hypercentre), c'est-à-dire des biens qui ne subiront pas avec le temps une dévaluation en termes de prix. L'autre stratégie viable sera de se projeter sur les « nouveaux quartiers » de ces grandes villes qui sont en reconstruction ou en redynamisation et qui d'ici 10 ans offriront une vraie attractivité. On peut citer en exemple la rive gauche de Bordeaux, ou le quartier Grand Parilly à Lyon par exemple.
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