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Pour un propriétaire immobilier, la colocation soulève des questions, notamment en terme de bail et de garanties. Quel bail adopter ? Comment se prémunir contre le non-paiement des loyers de la part d’un colocataire ?
La colocation est un mode d'habitation de plus en plus courant. Plusieurs personnes se partagent un appartement ou une maison et divisent le prix du loyer et des charges. Ce mode d'occupation d'un logement permet de vivre dans un espace plus grand, notamment dans les villes où les loyers sont élevés. Plus qu'un avantage financier, c'est aussi souvent l'ambiance de la colocation qui est recherchée par les locataires : une possibilité de faire des connaissances et de briser la solitude qui peut par exemple isoler les nouveaux arrivants dans une ville. Prisée des étudiants et jeunes actifs célibataires, la colocation est également de plus en plus convoitée par les familles monoparentales.
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La colocation n'est pas encore encadrée par la loi. Aucun bail particulier ne lui est appliqué. Juridiquement, le propriétaire loue un logement à plusieurs locataires en même temps. Comme lorsqu'un bailleur loue à un couple non marié et non-pacsé, les locataires sont liés au propriétaire par un bail qui souvent comprend une clause de solidarité. Ainsi, pour être colocataire, chaque occupant du logement doit signer un bail. À défaut, il est considéré comme « sans droit ni titre ». Comme pour une location classique, le propriétaire peut demander une caution pour garantir les loyers. Une personne se porte alors garante du paiement des loyers en cas de défaillance. Le propriétaire peut aussi souscrire une garantie loyers impayés. Comme pour le bail classique, le départ d'un des locataires est soumis à un préavis de 3 mois. Celui-ci peut néanmoins être ramené à 1 mois dans plusieurs cas : mutation, perte d'emploi, nouvel emploi, perception du RSA, déménagement pour raison de santé d'un locataire de plus de 60 ans. Si le logement est loué meublé, le préavis est de 1 mois dans tous les cas.
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Les propriétaires louant un logement en colocation ont deux options. Rédiger un bail par colocataire Dans ce cas, le propriétaire accorde la jouissance exclusive de certaines pièces du logement, comme une chambre ou une salle de bain, à une seule personne. Les locataires sont juridiquement indépendants les uns des autres, comme si le propriétaire louait plusieurs logements distincts. Dans les faits, ce type de bail est assez peu répandu puisqu'il est source de difficultés pour le propriétaire. En effet, celui-ci ne peut pas intégrer de clause de solidarité entre ses différents locataires : si l'un d'eux ne paie plus le loyer, les autres n'ont aucune obligation de le faire à sa place. De même, au départ d'un des occupants, le risque est que le locataire restant refuse d'ouvrir la porte pour les visites. Une perte de loyer conséquente peut s'en suivre sans que le propriétaire n'ait de recours. Cette option n'est valable que si la configuration du logement rend deux lots réellement indépendants l'un de l'autre. Mieux vaut l'oublier dès qu'un espace commun, comme un salon ou une cuisine, est partagé. L'avantage du bail collectif avec clause de solidarité Le bail collectif permet aux colocataires de signer un bail unique. Chacun des noms est reporté et le contrat est signé par tous. Le propriétaire est en droit demander des justificatifs adéquats à tous les colocataires indépendamment les uns des autres, et vérifier que chacun est bien solvable. Le bail collectif peut également intégrer une clause de solidarité entre tous les colocataires afin d'éviter les risques d'impayés. Grâce à cette clause, le bailleur peut exiger de n'importe quel locataire de payer l'intégralité des loyers et charges. C'est un avantage considérable pour ne pas pénaliser le propriétaire en cas de défaillance ou de départ d'un des locataires. De même, si l'un des colocataires quitte le logement et que les autres ne paient pas sa part, le propriétaire est toujours en mesure de lui quittancer le loyer même s'il n'est plus dans les lieux. Cette clause doit cependant être limitée dans le temps : la personne ayant quitté le logement ne doit pas rester indéfiniment solidaire des locataires restants. En général, la durée maximum est de 1 an après le départ.
Cas 1 : tous les colocataires s'en vont Les colocataires peuvent collectivement décider de donner leur congé. Dans ce cas la procédure est la même que pour un contrat de location classique. Les locataires doivent avertir le propriétaire de leur départ par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. S'en suit alors un préavis de 3 mois si le logement est loué vide ou 1 mois s'il est loué meublé. Cas 2 : Un seul des colocataires part Le bail collectif ne prend pas fin dans le cas où un seul des colocataires s'en va. Conséquence : celui-ci ne peut réclamer la restitution de son dépôt de garantie au propriétaire. Il doit donc trouver un accord avec les locataires restant ou avec le nouveau colocataire pour récupérer ses fonds. Dans la forme, il doit adresser un congé au bailleur par lettre recommandé avec accusé de réception dont la réception déclenche le délai de préavis. S'il est parti sans donner congé, le locataire est réputé être toujours dans les lieux, et reste redevable du loyer. Dans les deux cas, les locataires occupant toujours les lieux doivent continuer à payer le loyer dans son intégralité. Ils peuvent décider de rechercher un nouveau colocataire.
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Suite au départ d'un des colocataires, les habitants restants se mettent la plupart du temps en recherche d'un successeur. Celui-ci ne pourra faire son entrée dans les lieux qu'avec l'accord du propriétaire. Un avenant au contrat de bail sera rédigé et signé. Il mentionnera l'identité du nouvel occupant et la date à laquelle l'avenant entrera en vigueur. Celui-ci évoquera également le fait que l'intégralité du contrat s'appliquera dans les mêmes conditions que précédemment. La durée du bail et son échéance resteront inchangées.
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