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Si le nombre de ventes a chuté, la baisse des prix est pour le moment restée modeste selon le baromètre FNAIM/Clameur de décembre 2023. Les loyers continuent d'augmenter, avec un accroissement du potentiel locatif.
Le marché immobilier de cette fin d’année reflète un paysage de nuances où la stabilité et la croissance à long terme se cachent derrière des ajustements parfois brutaux.Malgré une perception commune d'un marché en retrait, l'année écoulée a révélé une certaine résistance des prix immobiliers sur l'ensemble du territoire français (-0,3% entre décembre 2022 et décembre 2023). À contre-courant des attentes, la diminution des prix n'a pas été aussi marquée qu'anticipé, hormis dans la région de l'Île-de-France où la baisse est significative sur un an (-3,5%).Ce fléchissement reste cependant largement insuffisant pour compenser la hausse des taux récente et la hausse fulgurante des prix des années passées. Si l’on prend du recul sur cinq ans, les prix affichent toujours une progression très importante (+22,3%).Les chiffres semblent suggérer un fort attentisme des vendeurs comme des acheteurs. En un an, le nombre de ventes a baissé de près de 18% en moyenne sur la France entière, et de presque 20% en Ile de France ! Le marché s’est grippé, entre des vendeurs qui ne souhaitent pas (encore) baisser leurs prix et des acheteurs qui peinent à trouver un financement. Si le phénomène persiste, la baisse pourrait accélérer dans les prochains mois prochains même si les taux semblent avoir atteint leur point haut.
Les prix dans les départements et régions d'Outre-mer continuent de connaître une hausse significative, avec une augmentation de 5,2%. Cette tendance à la hausse est également observée dans les stations de ski, où les prix ont grimpé de 4,1%, et dans une mesure légèrement moins marquée, les stations balnéaires enregistrent une croissance de 2,1% pour les appartements.
Les baisses les plus notables sur les appartements se retrouvent à Lyon (-6,8%), Paris (-5,3%, avec un prix moyen toujours au-dessus de 10.000 euros par m2), mais également Limoges (-7,9%), Avignon (-7,3), Bordeaux (-4,7%) et de nombreuses villes de banlieue parisienne : Colombes (-6,7%), Issy-les-Moulineaux (-7,2%), Saint-Maur-des-fossés (-7,8%), Levallois-Perret (-5,4%), Neuilly sur Seine (-5,3%), Nogent-sur-Marne (-5,6%)...Bien que ces chiffres soient significatifs sur un an, ils s'insèrent toutefois dans un cadre plus large où la progression quinquennale reste impressionnante.Mais ce qui marque le plus dans ce contexte, c’est sans nul doute la progression toujours fulgurante de certaines villes, notamment sur la côte méditerranéenne, chacune ayant enregistré une hausse remarquable en dépit d'un contexte parfois incertain : Antibes (+8,3%), Fréjus (+6,6%), Perpignan (+4,7%) et Nice (+4,2%) font presque figure d’exception dans le marché, avec Aix-les-Bains (+7,1%), Niort (+5,1%) et Reims (+4,5%).
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Pour les personnes qui optent pour l’investissement locatif, l’évolution des prix a peu de sens si elle n’est pas mise en face de celle des loyers. Or, force est de constater que ceux-ci restent en progression dans l’immense majorité des villes, ce qui améliore de fait le potentiel rendement locatif.Seules certaines communes comme Bordeaux (-0,5%) et Reims (-0,3%) affichent une baisse parmi les 70 villes étudiées, parmi lesquels les villes de banlieue parisienne sont surreprésentées : Montreuil (-6,9%), Versailles (-1,9%), Asnières-sur-Seine (-1,3%), Courbevoie (-0,6%), Rueil-Malmaison (-2,3%)...Les rendements locatifs bruts potentiels pour des appartements sont situés globalement aux alentours de 4,8%. Les « meilleures » villes disposent d’un potentiel théorique allant jusqu’à 9,8% à Mulhouse, 8,3% à Saint-Etienne, 7,8% à Perpignan et 6,7% à Cholet.Certaines communes se détachent toujours comme des choix judicieux, témoignant de la capacité du marché à offrir des opportunités de rentabilité, surtout à ceux qui savent où poser leur regard. Attention toutefois au gouffre qui peut exister entre la théorie et la pratique : le logement acquis doit évidemment convenir aux potentiels locataires tant en termes de localisation qu’en termes d’agencement. Il faut donc rester prudent et se pencher sur une étude locale pour éviter les déconvenues.
C'est bien beau tout ça mais on oublie un truc essentiel. Si les prix de l'immo résistent c'est qu'il y a toujours des acheteurs. Et avec l'augmentation des loyers, on comprend pourquoi. On spécule sur le dos des locataires, encore et toujours ! C'est profondément agaçant, vous ne voyez pas le numéro là ? Quant à l'Ile de France qui plonge seulement maintenant, c'était prévisible. Et je suis convaincu que ça va se ressentir ailleurs en France. Aller, moi je vais prévoir pour le pire et commencer à chercher des alternatives moins risquées pour investir mon argent. Bonne chance à tous !
