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Le contexte particulier fait apparaître un marché à plusieurs vitesses, avec des villes où les prix flambent et d'autres où ils reculent nettement.
Le marché immobilier est-il en train de se retourner ? Après des années de hausse, un cycle baissier pourrait s'amorcer. Les prix de l'immobilier sont intimement liés avec les taux d'emprunt. Selon Crédexia et l'Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen d'emprunt pour un crédit sur 20 ans avoisinait les 7% en 2001. 20 ans plus tard, il n'était plus que de 1,03%. Avec la baisse du coût des intérêts, le gain de pouvoir d'achat a été phénoménal. Par exemple, un même ménage pouvait emprunter 221.000 € sur 20 ans en 2001 (taux de 7% par an) et 371.500 € en 2021 (taux de 1,03%). Par conséquent, la demande de logements a augmenté et les prix de l'immobilier se sont envolés dans de nombreuses villes. En 2022, les taux d'emprunt sont repartis à la hausse. En octobre, ils avaient déjà doublé et affichaient 2,06% par an sur 20 ans. Le marché immobilier ne peut rester indifférent à cette baisse réelle de la capacité d'emprunt.
Selon le baromètre LPI, le nombre de biens vendus en France en 2022 a baissé de près de 8% par rapport à l'année précédente. En parallèle, le prix au mètre carré a, malgré tout, progressé de près de 5 % sur l'ensemble du territoire, surtout porté par les maisons. Mais cette tendance a pris fin sur la deuxième partie de l'année, à tel point que certains professionnels considèrent que le marché s'est retourné l'été dernier. Les prix ont commencé à baisser dans certaines grandes villes qui avaient subi les plus fortes hausses : Paris, Lyon, mais surtout Bordeaux. La capitale Aquitaine est, selon Meilleurs Agents, la ville qui enregistre la baisse la plus importante avec -3,1 % en un an et -2,4 % sur le dernier trimestre de l'année. Outre ses prix qui, parmi les plus élevés de France, deviennent inaccessibles aux ménages, le marché bordelais a aussi probablement été touché par la nouvelle politique du logement locale (mise en place du plafonnement des loyers et du « permis de louer », qui a pu décourager certains investisseurs). Mais l'évolution des prix reste très disparate sur l'ensemble du territoire. Certaines villes continuent à flamber, comme Marseille (+10 % en un an selon LPI), Albi, Arles, Bourges (+20 %) ou Clermont-Ferrand (+19%). D'autres se stabilisent, notamment en Ile de France (Antony, Courbevoie, Neuilly sur Seine, Montrouge...), et une troisième partie tend vers une baisse franche comme Calais (-4,5 % sur les appartements), Grasse (-3,6%) ou Dunkerque (-2,9%).
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En 2020, à la sortie des confinements, les observateurs avaient pointé une tendance à « l'exode urbaine ». Les volontés de se « mettre au vert » avaient poussé le prix des maisons avec jardin à la hausse, notamment en périphérie des villes moyennes. Ce phénomène semble aujourd'hui se calmer. La hausse du prix des maisons accuse une forte décélération (+5,3% en un an, mais seulement +0,7% sur le dernier trimestre). La reprise récente du travail en présentiel quelques jours par semaine, la hausse du prix des billets de train et des tarifs de l'énergie (carburants, gaz, électricité) ont probablement eu un effet important. Certains ménages vont peut-être faire le chemin inverse, au profit des villes moyennes afin de limiter leurs coûts.
L'immobilier est cyclique et fortement lié aux taux d'intérêt ainsi qu'au contexte économique. Aujourd'hui, bien que la hausse des taux ait de grandes chances de provoquer une baisse des volumes, personne ne peut raisonnablement prédire si les prix vont globalement chuter. D'une part, les propriétaires qui ont acheté cher mais avec un taux d'intérêt faible vont peut-être renoncer temporairement à leur projet de cession plutôt que de vendre à perte. Cela pourrait engendrer une pénurie d'offre sur le marché et une stabilisation globale des prix à moyen terme. D'autre part, nous sommes loin d'un « choc de l'offre ». La France construit trop peu de logements pour répondre à la demande à un prix convenable. L'interdiction de louer les logements les plus énergivores va plutôt tendre à provoquer un choc de la demande sur les biens étiquetés A, B, C ou D. En parallèle, les propriétaires des biens classés F, G voire E au DPE pourraient être amenés à vendre, qu'ils soient occupants ou bailleurs. Cela pourrait engendrer une explosion de l'offre sur ce type de biens et donc une scission du marché immobilier avec d'un côté, des logements dont les prix continuent de progresser et de l'autre, une perte de valeur importante. D'autres phénomènes vont peut-être inciter les propriétaires à vendre et tendre vers la baisse des prix. Il ne faut notamment pas négliger l'impact de la hausse de la taxe foncière. Les valeurs cadastrales vont progresser d'environ 7 % en France en 2023 et les impôts locaux risquent de flamber dans certaines villes plus que d'autres. Autant dire que ce contexte particulier entre choc énergétique, hausse des taux, réglementation climatique, explosion des impôts fonciers et demande protéiforme, risque de provoquer une multiplication des marchés immobiliers.
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