Prêt immobilier sans apport : comment obtenir un prêt à 110%

Pourquoi préférer un crédit sans apport ?

Lorsqu'il est sollicité pour un emprunt immobilier, l'établissement prêteur peut demander de fournir un apport personnel. C'est une somme dont l'emprunteur dispose déjà et qui sert à couvrir des frais d'achat. Cependant, il peut arriver que la personne qui demande un crédit préfère ne pas décaisser d'argent. Le recours à un prêt sans apport est alors envisageable sous certaines conditions.

Les raisons qui poussent à demander un crédit sans apport pour un achat immobilier sont principalement de plusieurs natures :

- Une personne qui a peu d'épargne de côté et peine à mobiliser l'intégralité de l'apport demandé malgré des revenus stables et adéquats. C'est par exemple le cas des jeunes actifs pour leur première acquisition.

- Une personne n'a pas envie de mobiliser son épargne pour l'apport et préfère profiter des taux bas pour emprunter. Avec un taux d'emprunt moyen à 1,10% par an, il peut être plus avantageux d'obtenir un financement sans apport. Le taux du livret A passe à 1% par an et celui du LEP à 2,2%, il y a donc matière à réfléchir.

- Le montant demandé est tout ou partie bloqué sur un placement et n'est pas récupérable à temps pour l'achat. Par exemple, un autre bien immobilier à revendre ou un placement dans une SCPI ou un FCPR...

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Qui peut emprunter sans apport ?

Lorsqu'un particulier demande un crédit pour financer son projet immobilier, le montant de son apport rassure les banques sur sa capacité de remboursement.

Pour octroyer un crédit, les banques demandent un apport qui correspond bien souvent à 10% du coût total d'achat. Cette somme est souvent en partie utilisée pour le dépôt de garantie lors de la signature de la promesse de vente. En pratique, la banque débloque alors un crédit de 90% du montant et le verse au notaire. Charge à l'acquéreur de verser le solde avant la signature de l'acte pour que la transaction ait lieu.

Une fois la vente actée, l'emprunteur remboursera un bout du capital chaque mois durant plusieurs années.

Mais il est tout à fait possible de trouver une banque qui accorde un prêt immobilier finançant l'ensemble de l'acquisition. Le montant couvre alors le prix du bien, les frais de notaire, les frais de dossier et les frais annexes. Il s'agit alors d'un prêt à 110%. Des critères tels que la stabilité des revenues, la tenue des comptes et le reste à vivre seront examinés.

Le profil bancaire et les critères de solvabilité

L'étude de dossier consiste à vérifier les opérations financières comme les dépenses, les épargnes, les découverts, les agios. Le but est de voir si le client a une bonne gestion de son budget. En démontrant une bonne tenue de ses ressources financières, celui-ci a plus de chance de voir son dossier accepté.

Une attention particulière sera portée sur le taux d'endettement des acquéreurs qui ne disposent pas d'apport. Les banquiers vont étudier le reste à vivre, ainsi que l'écart entre les charges actuelles et celles qui viendront après l'acquisition.

L'âge de l'emprunteur

Ce critère est examiné en cas d'absence totale d'épargne.

Ne pas disposer d'épargne pour son apport personnel est généralement plus compréhensible chez les jeunes acquéreurs. Celui-ci vient d'entrer dans la vie active et n'a pas encore eu le temps de se constituer des réserves.

Obtenir un prêt immobilier sans apport est moins compliqué pour un primo-accédant de moins de 30 ans. Ceux-ci peuvent justifier facilement ce manque et son profil correspond à la clientèle que la banque veut garder pour de longues années. Un investisseur immobilier de moins de 40 ans pourra également être facilement financé à 110%.

Au-delà, les organismes prêteurs vont davantage s'interroger sur la solidité du dossier de l'acquéreur lorsqu'il ne dispose d'aucune épargne de côté.

La situation professionnelle

Celui qui n'a pas d'apport pour son projet immobilier doit pouvoir justifier d'une activité durable et de revenus stables. Les banques se montreront plus favorables si l'emprunteur est en CDI ou est titulaire d'un poste dans la fonction publique. Sans cela l'organisme prêteur aura du mal à l'accompagner, même avec un apport.

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Quels sont les avantages et inconvénients d'un prêt sans apport ?

Demander un prêt immobilier sans être en mesure de fournir un apport personnel peut relever de la contrainte ou du choix.

Dans le premier cas, le client n'a pas de fonds propres disponibles. L'avantage d'obtenir un tel emprunt est donc de concrétiser son projet sans avoir à attendre. Même si le crédit peut lui coûter plus cher, ce financement lui permettra d'acheter son bien immobilier.

Dans la deuxième situation, l'emprunteur peut choisir de ne pas présenter d'apport personnel, même en ayant de l'épargne. Il peut ainsi conserver cet argent en prévision des coups durs, ou pour pouvoir répondre facilement et rapidement aux dépenses imprévues.

La démarche est aussi judicieuse pour se positionner sur des placements dont le rendement est plus important que le taux du crédit. Dans tous les cas, même sans apport, un client qui offre un bon dossier pourra bénéficier des meilleurs taux d'emprunt.

Côté inconvénients, obtenir un prêt immobilier sans apport personnel implique généralement un crédit dont le montant est plus important. La conséquence est une durée d'endettement plus longue et/ou des mensualités plus lourdes à supporter. Sans oublier le coût de l'assurance emprunteur qui est plus élevé, puisque le montant à couvrir est plus important. Le client peut se voir refuser de contracter d'autres prêts comme des crédits à la consommation.

Le crédit même sans apport devra respecter les limites imposées pour la durée et le taux d'endettement. LA capacité d'acquisition est alors diminuée L'établissement prêteur exigera donc que l'achat immobilier et le montant total du crédit entre dans ces critères. De même, il peut demander à son nouveau client d'ouvrir un compte bancaire dans son établissement pour qu'il centralise ses salaires.

Emprunter sans apport pour un investissement locatif

Les organismes de crédit sont plus susceptibles d'accorder un prêt immobilier sans apport dans le cadre d'un investissement locatif. C'était même très courant jusqu'à il y a peu de temps pour les achats dans le neuf. La plupart du temps, ce sont des clients qui ont des revenus très confortables que la banque désire attirer ou conserver.

Pour un crédit lié à un investissement locatif, les futurs loyers viendront compenser une partie des mensualités du prêt. Si l'emprunteur est déjà propriétaire de sa résidence principale, les banques acceptent plus facilement de financer un bien locatif sans apport.

Enfin, signalons qu'il est toujours bien vu de présenter une épargne, même si l'on ne souhaite pas l'utiliser pour financer l'achat d'un nouveau bien immobilier.