Premier achat immobilier : quelles étapes pour l'acquisition ?

1. La recherche du bien immobilier

Avant de commencer les recherches, les particuliers doivent évaluer leur capacité d'acquisition. Il s'agit de déterminer le budget maximum qui pourra être mobilisé pour l'achat immobilier. Celui-ci comprend l'apport et l'éventuel crédit immobilier qui devra être obtenu pour finaliser le projet. De nombreux sites Internet, notamment ceux des banques et des comparateurs de crédits, peuvent permettre de l'estimer.

Une fois le prix maximum du bien déterminé, les particuliers devront établir leurs critères de recherche : emplacement du bien, caractéristiques... Ceux-ci pourront être classés en fonction de leur importance aux yeux des futurs propriétaires. Parfois, il peut être nécessaire de laisser certains d'entre eux de côté pour trouver un bien immobilier conforme au budget.

Les candidats à l'accession peuvent ensuite consulter des sites Internet spécialisés dans l'achat de biens immobiliers pour sélectionner ceux qui correspondent à leurs attentes, et commencer les visites.

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2. La signature de la promesse ou du contrat de réservation

Le bien immobilier peut être vendu par l'intermédiaire d'un agent immobilier, d'un promoteur, ou directement par un particulier. Dans tous les cas, une fois que la décision d'acheter est prise, la première étape est de signer un « avant-contrat » de vente.

Dans l'immobilier ancien, il s'agit le plus souvent d'un compromis de vente. Il peut être signé chez le notaire ou un agent immobilier. Ce contrat engage le vendeur et l'acheteur à effectuer la transaction sous un certain délai (souvent 3 mois) à un prix convenu. Un dépôt de garantie est versé par l'acquéreur à ce moment, il correspond en général à un montant compris entre 5 et 10% du prix d'achat.

Le document peut inclure des conditions suspensives, comme celle d'obtenir un prêt pour financer l'acquisition. Si le crédit n'est pas obtenu, la transaction pourra être annulée. Mais si l'acheteur souhaite se rétracter en dehors des cas prévus par le contrat, le dépôt de garantie pourra être conservé par le vendeur. Toutes sortes de conditions suspensives peuvent être mentionnées au contrat (réalisation d'une étude de sol, obtention d'un diagnostic précis, réalisation d'un devis pour effectuer des travaux avec un montant maximum...). Tout est affaire de négociation avec le vendeur.

Lorsque l'achat a lieu dans l'immobilier neuf, l'avant-contrat est un « contrat de réservation ». L'acheteur s'engage à acheter et le promoteur s'oblige à construire un bien qui dispose de toutes les caractéristiques définies au contrat. La livraison doit avoir lieu dans les délais indiqués. Les contrats de réservation sont en principe signés directement entre l'acheteur et le promoteur, même si rien n'empêche que la signature ait lieu devant un notaire.
Là encore, des conditions suspensives peuvent être incluses en fonction des négociations. La condition d'obtention d'un prêt est normalement inscrite d'office, mais les acquéreurs peuvent y renoncer s'ils le souhaitent (ce qui reste vivement déconseillé, puisqu'ils peuvent toujours se servir de cette clause pour se rétracter).
Un dépôt de garantie peut aussi être demandé par le promoteur. Si certains demandent 5% du prix, d'autres se contentent de 1500 euros, voire n'en exige aucune.

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3. La recherche du financement

Une fois l'avant-contrat signé, les acquéreurs doivent obtenir le prêt qui leur permettra de finaliser leur achat. Pour cela, ils peuvent s'adresser à un courtier ou à une banque. L'établissement va étudier leurs revenus puis éditer une offre de prêt et un échéancier de remboursement qui va faire figurer toutes les mensualités à rembourser.

Si les acquéreurs acceptent les conditions du crédit (taux, délais, assurance...), la banque pourra débloquer les fonds le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire. L'argent sera alors versé directement par la banque : les acquéreurs ne le verront pas transiter par leur compte en banque.

En cas de refus de prêt, les acheteurs pourront se rétracter et récupérer leur dépôt de garantie si cette mention est bien notée comme condition suspensive dans l'avant-contrat. Ils devront alors envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au notaire en charge de la vente, accompagnée d'une copie du courrier de refus de prêt reçu de la banque.

4. La signature de l'acte d'acquisition

Une fois toutes les conditions suspensives levées, la signature de l'acte d'acquisition peut avoir lieu. Celle-ci doit obligatoirement être réalisée devant un notaire. Lors de ce rendez-vous, l'acte d'acquisition est lu à l'acheteur et au vendeur, qui peuvent poser toutes leurs questions. Lorsque l'acte est signé, les acquéreurs sont définitivement propriétaires. Dans l'ancien, ils peuvent prendre les clés de leur nouveau logement et s'y installer.

Dans l'immobilier neuf, les logements sont achetés sur plans. La signature de l'acte d'achat a donc lieu en principe quelques mois avant l'achèvement de la construction. Pour protéger les acquéreurs, la loi prévoit que le paiement a lieu au fur et à mesure de la construction. C'est la banque qui fait crédit à l'acquéreur qui va débloquer progressivement les fonds et les verser au promoteur, sur ordre de l'acheteur et sur présentation des attestations d'évolution des travaux.

Une fois la construction achevée, les acquéreurs prendront possession des lieux lors de la livraison du logement. Durant cette étape, ils pourront émettre des « réserves », c'est-à-dire demander au promoteur de corriger certains défauts apparents. Ils verseront le solde du prix d'acquisition, qui correspond généralement à 5% du montant total payé.