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À partir de 2023, pour bénéficier de l'avantage fiscal maximum, les logements neufs devront respecter de nouveaux critères de surface, d'espaces extérieurs et de performances énergétiques.
La loi Pinel vit probablement sa dernière année « faste ». Après 2022, le taux de réduction d'impôt applicable pour l'achat d'un logement neuf va être raboté progressivement. Ce qui avait été annoncé par la ministre du Logement Emmanuelle Wargon il y a quelques mois s'est matérialisé avec la publication d'un décret le 18 mars. Actuellement, pour l'acquisition d'un bien immobilier éligible, les investisseurs privés peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu correspondant à 12%, 18%, ou 21 % du prix d'acquisition, pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. L'année prochaine, ces taux seront ramenés à 10,5 %, 15 % et 17 %. En 2024, ils ne seront plus que de 9 %, 12 % et 14 %. Certains logements pourront jouer les prolongations et bénéficier du taux plein grâce au dispositif baptisé « Pinel + ». Celui-ci concernera les logements qui respectent de nouvelles conditions : être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, respecter certains critères de qualité d'usage ainsi que la future réglementation énergétique. L'éligibilité des logements neufs à la réduction maximale va donc se compliquer. Les particuliers devront porter une grande attention à leur choix, puisque si leur bien ne respecte pas l'un des critères, ils s'exposeront à une remise en cause leur avantage fiscal.
Pour être éligibles, les logements devront respecter les critères actuellement en vigueur (zone géographique, immeuble collectif, plafond de prix et de loyer...). De plus, les studios devront présenter une surface minimum de 28 m², les 2 pièces au moins 45 m² et les 3 pièces 62 m². Ils devront également disposer d'un espace extérieur privé tel qu'un balcon ou un jardinet. Ce dernier sera aussi soumis à un critère de surface : au moins 3 m² pour un studio et 5 m² pour un 2 ou 3 pièces. Les T4 seront éligibles à partir de 79 m² avec au moins 7 m2 d'espaces extérieurs, et les T5 à partir de 96 m² avec 9m2 de balcons ou jardin. Les logements de 3 pièces et plus, moins fréquents dans le cadre de l'investissement locatif, devront en outre bénéficier d'une double exposition. Du côté des critères environnementaux, les logements acquis à partir de 2023 devront respecter la réglementation énergétique RE 2020, qui se rapproche du niveau des bâtiments « passifs ». En 2024, ils devront aussi être classés en catégorie A sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).
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Depuis les années 80, le secteur du logement bénéficie systématiquement de lois de défiscalisation destinées à stimuler la construction. Certains accusent ces dispositifs de plomber les finances publiques, d'autres estiment que cela soutient la filière, la création de logements et rappellent que la vente de chaque logement neuf rapporte 20 % de TVA à l'État. Supprimer ou réduire les aides à la construction est un exercice difficile. Cela a pu être constaté au moment du lancement de la loi Duflot au milieu des années 2010. Le nombre de mises en chantier avait brutalement chuté. Le phénomène avait été imputé à un dispositif trop contraignant, illustré par la baisse brutale du nombre d'investissements locatifs dans le neuf. Le gouvernement avait alors corrigé la loi avant de lancer le dispositif « Pinel ». Dans une logique de décarbonation de l'économie et de sobriété énergétique, il semble inévitable que les avantages fiscaux soient réservés aux logements les plus performants. Mais il est possible que l'alourdissement des contraintes ait plusieurs effets négatifs. Le respect des nouvelles normes environnementales va entraîner un alourdissement des coûts de construction, qui va probablement être répercuté sur les prix. D'un côté, le budget nécessaire à l'achat risque donc de croître. À cela, il faut ajouter le plafonnement des loyers imposé, qui vient souvent réduire la rentabilité potentielle du bien. Enfin, la complexité grandissante des critères fait porter un risque fiscal accru sur les particuliers. Il n'est pas impossible que tout cela décourage, au moins dans un premier temps, certains investissements locatifs dans l'immobilier neuf, au profit d'acquisitions dans l'ancien, y compris sans avantage fiscal. Avec pour effet un ralentissement de la construction. Contrairement aux précédentes lois de défiscalisation, le décret qui vient de paraître laisse entendre que le Pinel + pourra être prolongé au-delà de 2024. Un élément qui pourra sécuriser le secteur et ceux qui souhaiteront investir dans l'immobilier, puisqu'il offre une certaine visibilité.
