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La loi de défiscalisation sera durcie à compter du 1er janvier prochain et les avantages fiscaux réduits. La rentrée est propice à l'investissement, mais pas à n'importe quel prix.
La défiscalisation en loi Pinel vit probablement ses dernières heures fastes. Le dispositif actuel, qui permet d'obtenir une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 63.000 euros étalés sur 12 ans, va prendre fin au 31 décembre 2022. Après cette date, les conditions d'obtention vont être durcies, et l'avantage fiscal réduit dans la plupart des cas. La rentrée 2022 va donc probablement voir le nombre de ventes en immobilier neuf décoller. La saison automnale est traditionnellement propice aux investissements, les particuliers souhaitant entamer des démarches pour réduire leurs impôts avant la fin de l'année. Pour autant, tous les projets estampillés « Loi Pinel » ne sont pas intéressants. L'avantage fiscal ne fait pas tout : dans certains cas, il peut même cacher un projet non rentable. Pour que l'achat ait un intérêt, il est nécessaire d'investir dans une ville où le loyer et le prix moyen des logements sont inférieurs aux plafonds imposés par le dispositif fiscal. Voici 4 grandes villes à étudier.
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La capitale des Ducs de Bretagne est située en zone B1. Autrement dit, le loyer est plafonné à 10,55 euros par m2 pour que le bien soit éligible à la loi Pinel. C'est légèrement supérieur au loyer moyen observé sur la ville pour les petites surfaces, mais proche du marché pour les 3 ou 4 pièces. L'achat d'un appartement avec 2 chambres pourra donc se révéler judicieux, à condition de ne pas surpayer son logement neuf. Les investisseurs pourront faire les meilleurs achats dans les villes limitrophes, également classées en zone B1. Orvault ou Saint-Herblain méritent par exemple le coup d'œil.
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La ville du Nord est classée en zone A, avec un loyer plafonné à 13,09 € par m2. Ce niveau reste proche du loyer de marché. Le prix d'achat reste cependant raisonnable et permet de maximiser la rentabilité. Là encore, les particuliers qui souhaitent investir pourront se porter sur les villes situées aux alentours, comme Marcq-en-Barœul ou Wasquehal, qui relèvent de la même zone mais présentent des prix au mètre carré moindres.
Ville étudiante, Rennes est située en zone B1 et présente par conséquent un loyer plafonné à 10,55 par mètre carré. Si ce montant reste inférieur au marché en moyenne, certaines zones permettront d'obtenir un rendement non négligeable grâce à un prix d'achat raisonnable, notamment sur les T3 et T4.
Toulouse est la ville la plus dynamique du Sud-Ouest avec Bordeaux. Mais contrairement à cette dernière, où les prix ont explosé, le budget pour devenir propriétaire d'un logement locatif s'est maintenu à un niveau accessible. La ville rose, classée en zone B1, permet d'envisager une rentabilité correcte pour les logements à partir du T2. Là encore, les investisseurs pourront se pencher sur des communes limitrophes pour améliorer le potentiel de leur achat.
Chaque ville, chaque quartier et parfois chaque rue dispose de ses atouts et de ses inconvénients. Ainsi, la moyenne observée sur une ville n'est en aucun cas une garantie de la rentabilité future d'un investissement. Avant d'acheter, les particuliers devront donc étudier soigneusement le bien qu'ils souhaitent acquérir : emplacement, marché local, prix au mètre carré... Le rendement réel se joue bien souvent dans les détails.
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