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Le Sénat vient de valider ce vendredi 30 novembre l'article 74 bis du projet de loi de finance pour 2019, porté par le ministre du logement Julien Denormandie et destiné à favoriser l'investissement locatif intermédiaire dans l'ancien. Moins contraignant que ceux qui l'ont précédé, ce nouveau dispositif fiscal a pour but d'inciter particuliers et promoteurs à réhabiliter et remettre en location des logements, notamment en centre-ville.
Certains logements sont aujourd'hui en trop mauvais état pour être reloués et tombent en décrépitude. D'autres sont laissés en piteux état par leur propriétaire, malgré la présence de locataires. Les 4 millions de mal-logés et les tragiques évènements de Marseille viennent rappeler à quel point il est nécessaire d'agir en faveur de l'habitat insalubre. Si la loi Elan tend à favoriser le logement neuf, la nouvelle loi « Denormandie » est sensée donner un coup d'accélérateur aux rénovations de logements anciens. Celle-ci vient en remplacement des dispositifs Cosse et Pinel ancien, qui n'ont jamais su démontrer leur intérêt aux yeux des investisseurs. Avec pour ambition d'être plus souple, le nouveau dispositif souhaite mobiliser les acteurs du privé en incitant promoteurs et particuliers à rénover le bâti ancien et remettre des logements en location à un prix modéré, notamment en centre-ville.
La « lutte contre l'habitat indigne » est un des sujets déclaré comme prioritaires par le ministère du logement, qui souhaite agir notamment grâce à une politique de requalification de l'habitat dans les centres anciens dégradés et l'accélération de la rénovation urbaine.
La loi Pinel ancien (comme la loi Cosse) impose actuellement de transformer son logement ancien pour qu'il atteigne un niveau de performance énergétique presque équivalent à celui de l'immobilier neuf. Les propriétaires sont en effet tenus de respecter une règlementation thermique qui se révèle très contraignante pour la plupart des immeubles non récents. Le dispositif Denormandie s'annonce plus simple : pour en bénéficier, les travaux réalisés pourront se limiter à des rénovations légères du moment qu'ils représentent au moins 25% du coût total de l'opération (foncier + travaux). Celui-ci ne devra pas dépasser 300.000 euros. Les logements pourront être directement acquis par les particuliers, ou encore issus d'un programme de rénovation ou de transformation d'un immeuble en logements porté par un promoteur. La réduction d'impôt pourra atteindre jusqu'à 21% du montant total de l'acquisition, à condition que les propriétaires s'engagent à louer le bien pendant 6 à 9 ans en tenant compte d'un plafond de loyer. Un des amendements validés par le Sénat porte même la réduction à 30% du montant total dans la limite de 400.000 euros pour un engagement de location de 12 ans. Adopté contre l'avis du ministre, il a cependant peu de chance d'être confirmé par l'Assemblée Nationale. La loi devrait être applicable pour les acquisitions effectuées à compter du 1er janvier 2019.
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La réduction d'impôts devrait s'appliquer aux logements situés dans des communes où le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement fort. La liste des villes concernées devrait être définie par un arrêté du ministre du logement. Une réponse aux débats récurrents autour de la légitimité des zones A, B et C attachées aux lois Pinel, Duflot et Scellier. « Nous avons associé ce dispositif non pas à un zonage, pour une fois, mais à un projet de territoire, en partant de ce qui a été fait avec le programme « Action cœur de ville » : toutes les villes retenues pour le programme, toutes les villes qui vont conclure une ORT [Opération Revitalisation des Territoires, ndlr], y sont éligibles. Cela vous montre à quel point je suis attaché à une sortie progressive de ces zonages », déclarait Julien Denormandie devant les sénateurs. Le projet de loi de Finance pour 2019 devrait être adopté par l'Assemblée Nationale avant le 21 décembre prochain.
Quelles autres solutions pour défiscaliser dans l'immobilier ancien ? Deux principaux dispositifs peuvent être intéressants : Le déficit foncier, qui permet de déduire les travaux effectués dans un bien en location de ses revenus fonciers, en créant un déficit jusqu'à 10.700 euros par an. En contrepartie d'un engagement de location pendant 3 ans, cette disposition fiscale permet de réduire mécaniquement ses impôts. La loi Malraux, qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 22% à 30% du montant des travaux de restauration, à condition que l'immeuble soit situé en secteur sauvegardé ou en AVAP.
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