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Les dispositifs existants ont évolué cette année avec de nouvelles conséquences pour les investisseurs.
La loi Cosse n°2021-1900 nommée “Louer abordable”, adoptée le 30 décembre 2021 vient d'être révisée pour devenir « Loc Avantages » à partir du 1er mars 2022 jusqu'au 31 décembre 2024. Ce dispositif permet aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d'une réduction d'impôt à condition de louer un appartement ou une maison vide à un montant inférieur au marché local. Pour les propriétaires-bailleurs, les conditions à remplir sont les suivantes : - La location doit être une maison ou un appartement non meublé. - Le logement doit être habitable et décent. - Le bien immobilier doit avoir un diagnostic de performance énergétique supérieur à la classe F. - Le bien doit être loué à un tiers hors membre de la famille. - Le loyer doit faire l'objet d'une décote (voir les taux ci-dessous). - Le contrat de location ne doit pas excéder les plafonds de loyer fixés par décret et par commune, en fonction des revenus du foyer fiscal, au moment de la signature du bail. - Le niveau de ressources du locataire ne doit pas dépasser les plafonds définis par zone. Pour les locataires, les ressources prises en compte seront celles du mois de la signature du bail pour la fixation du loyer plafonné selon le décret fixé pour votre commune. La réduction d'impôt « Loc Avantages » sera effectivement prise en compte dès lors que la convention aura été déposée auprès de l'Anah dans les délais suivants : Pour les baux signés entre le 1er janvier 2022 et le 28 février 2022 avant le 1er mars 2022. À partir du 1er mars 2022, la convention est à déposer dans un délai de 2 mois maximum à compter de la signature du bail. Le propriétaire choisira l'application d'une des trois décotes suivantes au montant du loyer : - décote 1 : 15 % - décote 2 : 30 % - décote 3 : 45 % (uniquement pour les Intermédiations locatives). Le montant de la réduction est proportionnel à la décote choisie. L'Intermédiation locative augmente les avantages du propriétaire-bailleur. Le dispositif de réduction d'impôt Loc Avantage est cumulable avec l'intermédiation locative (IML). Elle consiste à faire gérer votre ou vos biens par un tiers social : agence immobilière sociale ou agence immobilière à vocation sociale. Les deux formules offrent l'avantage d'une garantie de paiement des loyers et charges ainsi qu'une prise en charge des éventuelles dégradations. Le propriétaire bénéficie d'une réduction fiscale plus élevée avec l'IML. Il devra choisir une des trois décotes suivantes : - décote 1 : 20 % - décote 2 : 40 % - décote 3 : 65 % A cette décote s'ajoute une prime de 1000 € de l'Anah cumulable avec une autre prime du même montant si le propriétaire passe par une IML et une troisième prime, si le logement concerné a une surface inférieure à 40 m2. Dans le cas du cumul des trois conditions, le propriétaire se verra allouer une prime de 3000 € en surplus de la réduction fiscale.
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La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation pour l'acquisition de logement neuf. La loi Pinel et le Pinel+ ont coexisté jusqu'à l'horizon 2024. En 2023 puis en 2024, le Pinel verra ses taux décroître. Aussi, un maintien sera possible grâce au dispositif Pinel+ selon le décret du 17 mars 2022 en fonction de critères de qualité et énergétique fondé sur le RE2020. Toutefois, un maintien sera possible grâce à Pinel+ pour les quartiers prioritaires remplissant les critères de qualité et le niveau de performance énergétique fixé par décret.
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Le 27 janvier 2021, le HCSF (Haut conseil de la stabilité financière) a émis une recommandation auprès des établissements bancaires. Bien qu'elle soit déjà appliquée dans les faits, cette recommandation est devenue une norme à compter du 1er janvier 2022. Elle concerne notamment : Une limitation du taux d'endettement des ménages à 35 %. Cela signifie que vos remboursements de prêts ne doivent pas excéder 35 % des revenus nets après impôts contre 33 % précédemment. Désormais, la durée d'emprunt ne pourra plus dépasser les 25 ans sauf exception pour les Vefa et les contrats de construction maison individuelle (CCMI). Toutefois, une dérogation reste possible sur une proportion de 20 % des dossiers et pour une résidence principale dont une proportion de 30 % de primo-accession.
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