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Une tribune de Jean-Jacques Olivié, Président de l'ANACOFI Immo. A l'heure où les velléités de réformes vont bon train, il est important de prendre de la hauteur quant aux objectifs associés aux dispositifs fiscaux soutenant l'immobilier en France. En effet, la politique du logement peut, et doit, répondre à deux problématiques qui paraissent proches de prime abord, alors qu'elles n'ont rien à voir en réalité.
Penchons-nous d'abord sur les dispositifs les plus anciens, à savoir ceux qui soutiennent la construction de logements intermédiaires dans des zones de forte attractivité, qui porte aujourd'hui le nom de dispositif Pinel. Son existence est notamment rendue nécessaire par les choix politiques réalisés depuis plusieurs décennies désormais, à savoir la concentration de l'activité, et donc de l'emploi, dans la capitale d'abord puis dans les métropoles régionales ensuite. La conséquence d'une politique générale favorable à ce phénomène de métropolisation de l'activité est simple : alors même que le pays vieillit dans sa globalité, le solde migratoire reste très positif dans ces zones, les populations les plus jeunes du pays étant incitées à venir trouver un emploi là où il se trouve. Après 40 ans d'un process qui ne se dément toujours pas, le nombre de logements dits « intermédiaires » dans ces zones est devenu clairement insuffisant par rapport à la demande… d'où une inflation sur les prix de l'immobilier naturelle dans ces territoires dynamiques. En réponse, cet écart entre l'offre et la demande pousse les épargnants à investir naturellement dans ces quartiers. Malheureusement, on constate toutefois que l'inflation des prix que cela engendre rend les prix des loyers rarement abordables pour la population qui en a le plus besoin, et dont les revenus augmentent peu. Ce constat lucide d'un manque avéré de logements mais d'une solvabilité limitée des populations pouvant y habiter rend la mise en place de dispositifs incitatifs indispensables pour répondre à ce dilemme, issu d'une politique de concentration de l'activité ayant été plus rapide que la construction de logements (voire d'infrastructure). C'est la raison pour laquelle le dispositif Pinel, à partir du moment où il est accessible pour des zones dynamiques (dans lequel le taux de vacance est plus faible que la moyenne nationale), est nécessaire et utile au pays. D'autant que celui-ci s'avère rentable pour l'Etat, comme le démontre une étude réalisée récemment par le cabinet PrimeView.
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En parallèle, le récent dispositif Denormandie mis en place pour soutenir l'investissement dans l'immobilier ancien dans les villes dites de taille moyenne, avec des conditions d'incitation globalement identiques au dispositif Pinel, répond à une toute autre problématique. Alors que le dispositif Pinel est une réponse à un manque avéré de logements dans des zones dans lesquelles l'activité est très dynamique, le dispositif Denormandie affiche plutôt une vocation contracyclique, puisque les zones concernées sont moins attractives sur l'activité tout en présentant des taux de vacance élevés (près de 300 communes éligibles). L'objectif recherché est ici inverse au dispositif Pinel. Orienté sur la réhabilitation, l'objectif de ce nouveau dispositif est de s'appuyer sur le secteur de la construction comme un créateur d'activité et un pourvoyeur d'emplois susceptible de créer une impulsion tout en permettant à terme de redynamiser des territoires jugés moins attractifs que par le passé.
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En reposant sur deux dispositifs qui ne s'opposent pas mais qui se complètent au regard des objectifs recherchés, la politique du logement en France parait désormais équilibrée et efficace, en utilisant intelligemment le fléchage fiscal pour orienter l'épargne privée là où le collectif en a besoin.
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