Logement en VEFA : que faire en cas de retard de livraison ?

Un retard dans la livraison d'un logement peut avoir une cause légitime

Lorsqu'un logement est acheté en VEFA (vente en état futur d'achèvement), l'acte de vente mentionne un délai maximal auquel il doit être livré. Bien que le promoteur s'engage sur une date butoir, le chantier peut accuser un retard et la livraison être décalée.

En matière de promotion immobilière, les retards de livraison ne sont pas rares. L'allongement du délai est même justifié dans la plupart des cas par des aléas mentionnés dès le compromis de vente. Dans ces cas de force majeure, le promoteur est exonéré de toute responsabilité.

Conditions météo, défaillance d'entreprise, retard de livraison des matériaux, grèves, découverte de pollution dans le sol ou demande de modification du logement par l'acquéreur... Ces motifs sont généralement inscrits dans les contrats de réservation et les actes de vente comme étant légitimes pour décaler la remise des clés. Par exemple, en cas d'intempérie pendant 1 mois, la livraison peut être décalée jusqu'à 1 mois.

Pour être recevables, les motifs du retard doivent être justifiés aux acheteurs. Cela peut être par une attestation du maître d'œuvre mentionnant par exemple les jours d'intempéries reconnus officiellement et qui ont empêché les travaux de se dérouler normalement (fortes pluies, neige, gel, grand vent...).

Les acquéreurs devraient donc garder en tête que l'échéance indiquée reste hypothétique, et s'enquérir de l'avancée du chantier avant de prévoir leur déménagement. Mais si la plupart des retards se comptent en jours, d'autres projets immobiliers se déroulent beaucoup moins bien. Les livraisons peuvent alors être décalées jusqu'à plusieurs mois.

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Des conséquences qui peuvent être lourdes pour les acheteurs

Les acquéreurs peuvent subir des conséquences importantes si la réception des travaux tarde. C'est notamment le cas lorsque ceux-ci ont vendu leur précédent logement ou ont dénoncé leur bail. Ils sont ici dans l'obligation de se reloger de façon temporaire. L'ardoise peut alors s'alourdir, avec le paiement de 2 déménagements plutôt qu'un seul ainsi que le règlement d'un loyer non prévu.

Le retard de livraison peut aussi avoir d'autres répercussions financières en cas d'achat à crédit. Contrairement à un prêt immobilier classique, les sommes relatives à l'achat d'un logement en VEFA sont versées progressivement. A chaque étape du chantier, le promoteur procède à un appel de fonds correspondant à l'avancement de la construction. Par exemple, 10% à l'achèvement des fondations ou à la mise hors d'air.

Dans la plupart des cas, l'emprunteur ne paie que des intérêts durant toute cette phase. Le remboursement du capital ne démarre qu'au moment où l'intégralité de la somme est débloquée, donc au jour de la prise de possession du bien.

Plus la livraison tarde, plus les mensualités supplémentaires vont alourdir le coût du crédit. Si la remise des clés est décalée de plusieurs mois, c'est autant d'intérêts intercalaires qui devront être payés en plus.

Pour les investissements locatifs, les conséquences peuvent être un retard dans l'encaissement des premiers loyers. Si le bien est acheté en défiscalisation (loi Pinel par exemple), le décalage de livraison d'une année à l'autre peut aussi retarder d'une année fiscale l'imputation de la réduction d'impôt.

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Négocier avec le promoteur et demander un dédommagement

Si les raisons du retard ne correspondent pas à l'un des motifs légitimes mentionnés dans le contrat de vente, la première chose à faire est d'essayer de négocier avec le promoteur afin que celui-ci compense le préjudice subi. Certains acceptent par exemple de rembourser les intérêts intercalaires payés en trop jusqu'à la remise des clés, ou de compenser le loyer nécessaire au relogement lorsque le délai dépasse de beaucoup le délai initial.

Il vous faudra cependant vous armer de patience, de ténacité et trouver le bon interlocuteur chez le promoteur immobilier (généralement le responsable commercial ou le responsable du service après-vente). Ces négociations nécessitent souvent l'envoi d'une ou plusieurs lettres recommandées avec accusé de réception (LRAR), voire un rendez-vous avec le promoteur. Si vous obtenez gain de cause, n'oubliez pas de demander un engagement écrit et signé.

Que faire en cas de retard de livraison du logement ?

Lorsque la date de livraison est dépassée et que vous n'avez toujours pas obtenu vos clés, rentrez en contact avec le promoteur pour obtenir des explications et un nouveau délai. Dans la plupart des cas, la prise de possession de votre logement sera seulement retardée de quelques jours et les motifs seront pleinement justifiés. Vous serez alors rassuré.

Vous pouvez toutefois commencer à constituer un dossier dans le cas où le promoteur accuserait un nouveau retard par la suite. Pour cela, vous devez faire des écrits. Si vous doutez vraiment que la livraison ait bien lieu dans les nouveaux délais, rédigez une mise en demeure de livrer le bien avant une certaine date. Précisez alors que le délai contractuel indiqué dans l'acte de vente est déjà dépassé.
Si une clause le prévoit, vous pouvez aussi mettre en demeure le promoteur de payer les indemnités de retard. Ce courrier doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception (LRAR).

Dans le cas où le promoteur tarde encore à livrer ou ne répond pas à vos multiples sollicitations, vous pouvez envisager d'entamer une procédure afin de le condamner à vous verser des indemnités ou réparer le préjudice subi.

Il est alors nécessaire de faire appel à un huissier de justice pour constater le retard de livraison, puis de se tourner vers un avocat spécialisé en droit de l'immobilier qui défendra vos droits. Néanmoins sachez que cela peut s'avérer long et coûteux (frais d'avocat, constats d'huissier...).

La mise en œuvre de la Garantie Financière d'Achèvement (GFA)

Dans de rares cas, le retard de livraison cache en fait une incapacité du promoteur à terminer les travaux. Il se peut alors qu'il ait fait faillite.

Dans ce cas de figure, les acquéreurs sont couverts par la Garantie Financière d'Achèvement (GFA) que chaque promoteur doit obligatoirement souscrire auprès d'une banque ou d'une compagnie d'assurance. L'établissement garant doit alors prendre le relai en terminant les travaux afin de vous livrer. Cette situation reste toutefois rarissime. Dans tous les cas, si vous ne connaissez pas le promoteur avant l'achat, renseignez-vous sur sa solidité et son sérieux.

Conserver le dernier chèque des 5% ?

A la remise des clés, vous devez procéder au dernier paiement. Il représente généralement 5 % du prix d'achat et correspond au solde du prix.

Certains acheteurs sont tentés de conserver ce dernier paiement en guise d'indemnité ou tant que le promoteur n'a pas accédé à leur demande (levée des réserves notamment). Cela peut néanmoins jouer en leur défaveur. Une des solutions est alors de consigner le solde du prix auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.