Location : l'électricité de votre logement nécessite-t-elle une mise aux normes ?

Peut-on louer un logement dont l'électricité n'est pas aux normes ?

La mise en location d'un bien est conditionnée à des critères de décence du logement. Ces critères décrivent notamment l'absence de risque pour la sécurité du locataire. Cela repose sur l'appréciation du bailleur et du locataire, ou lorsque l'installation électrique a plus de 15 ans, sur le diagnostic électricité alors obligatoire pour toute mise en location.

Ce diagnostic électricité, instauré en 2014, doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et décrit les caractéristiques de l'installation électrique du logement (tableau électrique, mise à la terre, disjoncteurs, liaison équipotentielle) ainsi que les risques repérés par le diagnostiqueur en termes de sécurité (matériels électriques dangereux ou conducteurs non protégés).

En s'appuyant sur ce rapport, un bailleur peut facilement décider s'il a intérêt à refaire l'installation électrique et à la mettre aux normes s'il veut s'exonérer de tout risque pour son locataire, ou si son bien est suffisamment sûr pour être proposé à la location tel quel, sans remise complète aux normes de l'électricité. Le diagnostic électricité est valable pour une durée de six ans, représente un coût d'une centaine d'euros et fait partie des éléments du dossier de diagnostic technique annexé au bail d'habitation remis au locataire.

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Quelles sont les normes actuelles en matière de rénovation électrique pour un logement ?

La norme actuelle pour la réfection électrique d'un logement est la NFC 15-100 qui réglemente toutes les installations basse tension en France et qui s'applique aux bâtiments d'habitation, logements collectifs comme maisons individuelles. La dernière version de cette norme date de 2015. La NFC 15-100 impose notamment la présence d'une mise à la terre, des interrupteurs différentiels 30mA, et un nombre minimal d'équipements par pièce (nombre de points lumineux, de prises de courant, présence d'une prise RJ 45 pour le séjour et dans chaque chambre, d'une prise TV pour le séjour, et circuits dédiés pour l'électroménager dans la cuisine avec ampérage défini selon l'appareil).

Est aussi définie dans la norme la liste des appareils nécessitant un circuit spécialisé (radiateurs électriques, VMC, électroménager, chaudière, pompe à chaleur, alarme…). Pour la pièce plus soumise aux risques qu'est la salle de bain, une liaison équipotentielle dite supplémentaire doit être mise en place : toutes les canalisations, masses et éclairages doivent être reliés à la terre.

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Comment changer un tableau électrique ?

Le tableau électrique doit être facilement accessible et installé à proximité du disjoncteur général si ce n'est pas déjà le cas. Souvent le tableau électrique est positionné sous le disjoncteur abonné. Aucune source de chaleur ne doit se trouver dans son environnement immédiat.

La hauteur maximale de ses constituants est définie dans la norme et est plus faible pour les logements adaptés aux personnes à mobilité réduite. Le tableau électrique centralise l'ensemble des circuits électriques de l'habitation répartis sur plusieurs modules (rangées) sur lesquelles on retrouve à chaque fois en tête de rangée un disjoncteur différentiel 30 mA qui protège les habitants d'une éventuelle fuite de courant.

Ce disjoncteur alimente sur chaque rangée plusieurs disjoncteurs. Les disjoncteurs installés sont reliés à l'appareil ou les appareils qu'ils protègent et ont un ampérage défini selon le type d'appareil alimenté (20 ampères pour chaque appareil de cuisine (four, réfrigérateur…), 10 ampères pour une applique de salle de bain…) et la section des fils est fonction notamment de cet ampérage et des appareils reliés. Le repérage des disjoncteurs sur chaque rangée se fait grâce à de simples schémas standardisés et facilement compréhensibles représentant l'appareil protégé. Le nombre de rangées du tableau dépend de la surface du logement. Il est généralement prévu plusieurs espaces libres en fin de rangée pour des raccordements éventuels d'autres appareils dans le futur (au minimum 6 pour un logement collectif, 20% sinon).

Quels sont les coûts des travaux pour remettre l'électricité d'un logement aux normes ?

Le coût des travaux pour une remise aux normes de l'électricité d'un logement s'apprécie selon le type et la surface du logement, l'état actuel de l'installation, ses caractéristiques et les tarifs du professionnel choisi. Les tarifs généralement constatés oscillent entre 150 et 200 € TTC du m² pour la mise aux normes d'une maison standard, les tarifs d'une même prestation pouvant être sensiblement différents d'un électricien à un autre.

Il est aussi envisageable de réduire le coût des travaux en ne réalisant qu'une mise en sécurité de l'installation. Le coût des travaux s'en trouve alors divisé par deux ou par trois. Enfin, lorsque cela est possible, le changement uniquement d'un ou plusieurs éléments de l'installation (tableau électrique, disjoncteur…) permet de diminuer encore les coûts.

Pour les propriétaires occupants, les coûts des travaux peuvent être réduits en bénéficiant d'une subvention de l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (ANAH), appelée Habiter Mieux ou Habiter Serein selon la catégorie de revenus des propriétaires. Cette aide de l'ANAH peut représenter jusqu'à la moitié du montant total des travaux (hors taxes). L'aide est soumise à un plafond qui dépend de la catégorie de ressources du demandeur : 10 000 € maximum pour les ménages dits « modestes », 25 000 € pour les ménages dits « très modestes ».

Pour les propriétaires bailleurs, on peut noter que l'ANAH peut aussi donner une subvention pouvant représenter 35% du montant total des travaux de remise en état d'une installation électrique vétuste, mais celle-ci s'inscrit dans le dispositif plus global Loc'Avantages et est donc conditionnée à la fois à l'application d'un plafond sur le loyer (selon la localisation du bien), ainsi qu'à une exigence sur la performance énergétique du bien après travaux (étiquette D minimale). Dans ce dispositif créé en 2022, l'application d'un plafond sur les loyers exigés au locataire ainsi que le respect du cahier des charges sur le bien loué donnent une contrepartie fiscale au bailleur avec une réduction d'impôt.