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Le risque de loyer impayé est au cœur des préoccupations de l'investisseur locatif. Un investissement immobilier peut vite se transformer en cauchemar si un locataire fait défaut. Le loyer qu'il verse permet souvent au propriétaire bailleur du bien de rembourser l'emprunt qu'il a contracté pour l'acquérir. La première règle à observer sera d'agir vite dès le premier défaut de paiement. Quelques précautions sont à prendre lors de la mise en location d'un bien pour se prémunir contre le risque que représente un locataire qui ne paie pas ses loyers.
Selon des chiffres communiqués dans une note du ministère de la Justice en 2014, 190 000 litiges opposants locataires et bailleurs ont été soumis cette année-là à des tribunaux de première instance. Il faut surtout relever que cette statistique était alors en augmentation de 28 % sur 20 ans. Et l'essentiel de ces affaires concernait des loyers non payés.
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Également appelée « Garantie Loyers Impayés » (GLI), une assurance couvrant le risque de non-paiement des loyers peut être souscrite individuellement par un propriétaire-bailleur. Cette protection permet au propriétaire du bien de continuer à encaisser les sommes qui ne lui sont plus versées par son locataire. Avec ce type d'assurance, il ne subit pas un préjudice financier immédiat puisqu'il n'a pas à attendre l'issue très longue d'une procédure judiciaire pour être indemnisé. Il faut noter qu'une GLI sera une garantie plus forte pour un propriétaire qu'une caution. En effet, une assurance loyers impayés est très rapide à mettre en œuvre à l'inverse d'une caution qui en outre pourra être remise en cause par celui qui l'a délivrée.
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Une police d'assurance contre le risque de loyers impayés comporte des garanties standards et d'autres qui sont optionnelles. Chaque contrat diffère dans les modalités de prise en charge qu'il propose et l'étendue des garanties offertes. L'assureur remboursera évidemment l'assuré du montant des sommes non versées par le locataire. Le contrat GLI peut toutefois prévoir un plafond de loyer mensuel ainsi qu'une limite à montant total qui sera indemnisée. Généralement les assureurs limiteront de surcroît à 30 mois maximum la période d'indemnisation.
Un contrat GLI vous permet de souscrire en option des protections supplémentaires. L'assureur peut ainsi prendre en charge le montant des frais de justice ainsi que de l'expulsion si un litige survient entre vous et votre locataire. Vous pouvez également vous couvrir contre les risques de dégradation de votre bien. Enfin, la perte financière qui pourrait résulter d'une vacance du bien consécutive au départ inopiné ou au décès du locataire pourra aussi être compensée.
Un point d'attention doit être porté aux délais de carence que prévoit une assurance loyers impayés. Sachez que généralement l'assureur ne commencera à vous indemniser que 3 mois après le constat du premier impayé. Mais votre police d'assurance peut également mentionner un délai de carence. Cela veut dire que les premiers loyers impayés, généralement un trimestre, ne seront pas indemnisés. Cette clause s'applique notamment lorsque vous avez souscrit votre GLI alors que le locataire occupait déjà votre bien.
Si votre locataire ne vous paie pas, vous devrez agir vite. Le premier réflexe à avoir est de le mettre en demeure de payer et pour cela, il faut lui adresser un recommandé. Un commandement de payer devra ensuite être adressé par voie d'huissier au locataire. Celui-ci disposera ensuite d'un délai de 2 mois pour remédier à la situation. Que vous soyez assuré ou non, une procédure judiciaire sera indispensable pour procéder à son expulsion si celui-ci n'accepte pas de reprendre le paiement de ses loyers. Sachez qu'un propriétaire dispose de 3 ans pour agir à l'encontre d'un locataire. Il vous faudra tout d'abord résilier le contrat de bail, soit par voie judiciaire, soit en activant une clause résolutoire prévoyant cette résiliation si le contrat en comporte une. Si le litige porte sur une somme inférieure ou égale à 4000 €, vous devrez simplement vous adresser au greffe du tribunal pour saisir la justice. Pour des sommes plus importantes, il faudra encore passer par un huissier qui assignera votre locataire. Les 2 parties seront alors convoquées pour une audience de jugement. Le juge pourra ensuite décider de procéder à l'expulsion du locataire. Si celui-ci ne s'exécute pas de lui-même passé un délai d'un mois, une exécution forcée pourra être ordonnée. L'administration disposera alors d'un délai de 2 mois pour réaliser l'expulsion. N'oubliez pas que chaque hiver doit être observé la trêve hivernale qui suspend toute procédure d'expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars.
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