Sortie le 7 novembre
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Le gain en Loc'avantages est faible dans la plupart des cas, d'autant que la réduction d'impôts entre désormais dans le plafonnement des niches fiscales.
Le dispositif « Loc'Avantages » a été l'année dernière par le ministère du Logement afin d'inciter les propriétaires à mettre en location leurs biens à loyer réduit. Il remplace le « Louer abordable » (loi Cosse), qui n'a jamais séduit les foules. En 2021, 110.000 logements étaient conventionnés, soit 26% de moins qu'en 2017. Le gouvernement espère cette fois convaincre environ 20.000 propriétaires bailleurs par an, contre seulement 8.000 avec l'ancienne mouture. Pour cela, l'Etat propose aux particuliers qui optent pour ce mode de location de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu « d'autant plus importante que le loyer est bas ». Avec l'avantage, par rapport aux lois Pinel et Denormandie, de cibler tous les logements anciens, où qu'ils soient sur le territoire. Les maires sont aussi incités à défendre le dispositif, puisqu'il les locations à la mode « Loc'Avantages » entrent dans le quota de logements sociaux imposés à la plupart des communes par la loi SRU. La mesure a été entérinée par la loi de Finances pour 2022 et un décret d'application a été publié le 31 mars de la même année (décret 2022-465 relatif aux conventions portant sur un immeuble ou un logement conclues par l'Agence nationale de l'habitat).
Les propriétaires-bailleurs ont désormais droit à une réduction d'impôt sur le revenu comprise entre 15% et 65% des loyers bruts du logement concerné lorsqu'ils louent sous le dispositif Loc'avantages. Son importance dépend du niveau de décote de loyer choisi (-15%, -30% ou -45% par rapport au loyer de référence de la ville) et du recours à « l'intermédiation » (abrégée « IML »). En clair, ceux donnent un mandat de gestion à une association, une agence solidaire ou une agence immobilière sociale pour mettre en location et gérer leur bien peuvent obtenir une réduction d'impôt plus importante. Cette option leur ouvre aussi droit à une prime de 1000 à 3000 euros, en fonction du montant du loyer et de la surface du logement. Loc'Avantages : décote de loyer et réduction d'impôt correspondantes
Pour être incités à améliorer les logements, Loc'Avantages permet aussi d'accéder aux aides de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), jusqu'à 15.000 euros en cas de rénovation énergétique et 28.000 euros en cas de rénovation lourde. Pour être éligible, le logement doit être loué non-meublé à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans. Le bailleur est soumis à l'obligation de signer une convention avec l'ANAH. Le niveau du loyer doit respecter les plafonds fixés par communes (le simulateur est ici). Les locataires ne doivent pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire ni être membre direct de sa famille (la location aux parents et aux enfants est exclue). Leurs revenus doivent être inférieurs à un plafond fixé chaque année par décret, en fonction du nombre de membre du foyer fiscal, de la zone où est situé le bien et du mode de gestion choisi. Pour 2024, ceux-ci sont assez élevés (le dispositif ne concerne donc pas seulement les revenus modestes). Cela ne semble pas présenter une contrainte particulière dans la plupart des situations. En location intermédiaire Loc1, une personne seule est par exemple éligible si elle perçoit moins de 43.475 euros par an en zone A bis, ou 35.435 en zone B1. Un couple avec 2 enfants dont les revenus sont inférieurs à 101.693 euros en zone A bis et 68.699 euros en zone B1 le sont également. Le nombre de cas étant assez élevé, vous trouverez tous les plafonds de ressources sur le site de l'ANIL. Attention, car selon la loi (article 199 tricies du Code général des Impôts), le logement doit respecter « un niveau de performances énergétiques globales fixé par un arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de l'énergie et du budget ». Pour le moment, les logements qui offrent un DPE étiqueté E au minimum (ou D en cas de subvention) sont éligibles selon la FAQ de l'ANAH. Ces dispositions risquent d'évoluer, puisque ces logements seront interdits à la location à compter de 2034.
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Les particuliers qui souhaitent opter pour Loc'Avantages peuvent déposer leur demande sur le site de l'ANAH.
La réduction d'impôt octroyée par Loc'Avantages est très différente de celle pratiquée sous les lois Pinel et Denormandie. Son assiette est celle du « montant des revenus bruts du logement », tandis que pour les autres dispositifs, il s'agit du prix du bien. Par ailleurs, la réduction concerne uniquement l'année pour laquelle elle est calculée et si elle dépasse le montant de l'impôt, le reliquat ne peut pas être récupéré. Le nombre de contribuables que cette nouvelle mesure pourra séduire semble donc réduit. D'autant que d'après nos simulations, dans de nombreux cas l'avantage procuré reste faible. Finalement, le choix se résume souvent à percevoir un loyer de marché sans avantage fiscal, ou réduire ses revenus locatifs en optant pour Loc'Avantages mais obtenir une réduction d'impôt en compensation de la perte.
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Prenons le cas d'un logement de 50m2 loué à Lille (voir le tableau ci-dessous). Selon le site de l'Anah, le loyer de marché est de 720 euros par mois, soit 8640 euros bruts par an. Après abattement lié au régime micro-foncier (-30%), le loyer annuel imposable ressort à 6048 euros. Avec une tranche marginale d'imposition à 30%, l'impôt sur le revenu lié est de 1814 euros. Ce propriétaire paiera également la CSG à hauteur de 17,2% sur les loyers après abattement, soit 1040 euros. Au global, le montant de ses recettes après impôt sera de 5785 euros sur l'année. Avec le dispositif Loc'Avantages, le contribuable baisse le loyer par rapport à celui du marché. S'il opte pour le « Loc1 » sans intermédiation locative qui exige 15% de décote, son loyer brut annuel passe à 7344 euros. S'il opte pour 30% de décote avec intermédiation (« Loc2 IML »), il atteint 6048 euros. Avec moins d'encaissements, son impôt sur le revenu va mécaniquement baisser. L'impôt appliqué à ces recettes sera de 1542 euros dans le premier cas et 1270 euros dans le second. Mais si le contribuable a renoncé à des revenus locatifs, il a aussi droit à la réduction d'impôt Loc'Avantages. Cette réduction est de 15% du montant brut des loyers en Loc1 et de 40% en Loc2 IML. Soit 1063 euros dans le premier cas et de 2335 euros dans le second, applicables au montant de l'impôt à payer sur l'ensemble des revenus. Le gain n'est pas aussi intéressant qu'il n'y paraît. Au global, si l'on additionne la réduction obtenue au montant des loyers qu'il a perçu, il ressort avec un gain de seulement 1% avec l'option « Loc1 » et de 7% avec la « Loc2 IML » par rapport à une location libre. L'écart est un peu plus intéressant lorsque l'on prend en compte la CSG. Les loyers bruts après abattement sont en effet soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. En Loc1, le gain est alors de 4% au marché libre. En Loc3 IML, il atteint 12%.
Dans tous les cas simulés, l'option « Loc3 avec IML », si elle offre une réduction d'impôt de 65% contre une baisse de loyer de 45%, est moins avantageuse que l'option « Loc2 IML ». (Voir l'ensemble des simulations en bas de l'article).
Plus la tranche marginale d'imposition augmente, plus le gain lié à Loc'Avantages est intéressant. À l'inverse, pour les personnes imposées dans la tranche à 11%, il est marginal. Il atteint 5 à 6% dans 2 cas seulement, et reste nul pour les autres. Lorsque l'on considère chacune des tranches d'imposition, le gain médian ressort à seulement 9% par rapport à une location au prix du marché. Dans de nombreux cas, s'il n'est pas le fruit d'une conviction, le choix de Loc'Avantages sera peu intéressant par rapport aux contraintes imposées. Y compris pour les propriétaires qui veulent réaliser des travaux, car ils peuvent trouver d'autres leviers pour aider à leur financement (Ma Prime Rénov', déficit foncier...). L'option sera toutefois à examiner pour ceux qui louent déjà à un loyer déjà décoté, quelle qu'en soit la raison. Enfin, il faut préciser que Loc'avantages entre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. Celui-ci limite les différents avantages fiscaux (déduction, réduction ou crédit d'impôt) à 10.000 euros par an en métropole et 18.000 euros en Outre-mer. La loi Cosse (ou « Louer abordable ») en était exclue.
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La convention Anah stipule que le régime fiscal de Loc'avantages est obligatoirement le régime réel, donc l'abattement micro-foncier de 30% ne fonctionne plus, ce qui fausse les comparaisons dans les tableaux et rend le dispositif peu intéressant pour qui a peu de charges (Taxe foncière, prime d'assurance).
Bonjour dans vos simulations vous ne tenez pas compte des cas lorsque la réduction d'impôt est supérieure aux montants des impots.
Par exemple, dans le loc2 sans intermédiaire à Lille avec TMI 30%, dans la colonne LOC2, il y a 1270e d'impot et une réduction d'impot de 2117e. Ce n'est donc pas possible de profiter des 2117euros en entier. On ne pourra déduire que les 1270e d'impot.
Sauf erreur de ma part...
Bonjour,
Dans le cadre d'un propriétaire souhaitant faire des travaux et demandant des aides que ce soit maprimerénov', l'anah, les collectivités locales ou les certificats d'économie d'énergie, la rentabilité du système est augmentée du fait que la réduction d'impôt est calculée sur le revenu foncier brut, ce qui veut dire les loyers avec entre autres choses, toutes les aides ou subventions aux travaux normalement à la charge du propriétaire.
Les simulations financières montrent que le retour sur investissement est sans commune mesure entre loc avantage avec travaux et une location sans conventionnement.
La durée de vie du déficit foncier est plus longue, les réductions d'impôts plus importantes et concernant les obligation en termes de performance énergétiques, porter son bien immobilier jusqu'à la classe énergétique D met tout propriétaire à l'abris de l'indécence puisque les logements classés G à E vont devenir progressivement indécents respectivement en 2023, 2028 et 2034.
Depuis 2 mois que je présente ce dispositif aux propriétaires, je n'en ai pas vu un seul qui ne soit pas intéressé au-delà de la conviction personnelle. Croyez moi, faîtes subventionner vos travaux et conventionnez vos logements, ça fonctionne.
Bonne journée,
Jérôme
A Jérôme,
êtes-vous certain que la réduction d'impôt est calculée sur loyers + montant des aides ANAH dans le cas d'un Loc'avantages avec travaux? Où peut-on trouver officiellement une confirmation?
Tout ça est bien théorique et je suppose que vous faîtes comme tous les vendeurs, vous vendez du rêve et vous n'êtes plus là quant les problèmes arrivent.
En réalite pour obtenir les aides et subvention, la plupart d'entre nous peut toujours courir. L'administration met des batons dans les roues volontairement ou non (jamais le bon papier, devis passés de date alors qu'ils n'ont pas pris en charge le dossier suffisamment tôt, on croit rêver).
Une vidéo explique très bien les déboires que nous sommes quelques uns à expérimenter dès qu'il s'agit de demander une aide dans ce genre. je vous souhaite un bon visionnage instructif
https://www.youtube.com/watch?v=-gxmGW6Xxn8
Pour moi si le plafonnement des niches fiscales s'applique ce nouveau dispositif n'a aucun intérêt car je serai très perdant par rapport à ma situation actuelle.
