LMNP : pourquoi l'expert-comptable s'impose dans la location meublée

Le Loueur en meublé professionnel (LMNP) : des conditions à respecter pour le contribuable

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) correspond à un statut fiscal. Il s'applique aux investisseurs immobiliers sous certaines conditions.

Premièrement, ce régime ne peut s'appliquer qu'aux personnes physiques. Les sociétés ne peuvent pas en bénéficier, à l'exception de celles qui sont fiscalement transparentes (SCI, SARL de famille). Le bien doit être détenu en direct par le contribuable concerné (les SCPI sont exclues du dispositif).

Comme l'explique le site Comment Placer Mon Argent, pour bénéficier du statut de LMNP, les ressources tirées de la location meublée ne doivent pas dépasser 50 % des revenus du contribuable. Néanmoins, il est possible de continuer à louer sous ce régime si les recettes locatives restent inférieures à 23.000 € par an. Lorsque les revenus dépassent ce seuil, les particuliers peuvent examiner la possibilité d'opter pour le régime du loueur en meublé professionnel (LMP), bien que l'ensemble des conditions soient très difficiles à satisfaire.

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Le logement doit respecter les critères du « meublé »

Tous les logements sont fiscalement éligibles au statut LMNP, qu'ils soient anciens ou neufs. Il peut s'agir d'un appartement ou d'une maison, la location peut être saisonnière (résidence de vacances...) ou à titre de résidence principale. Dans ce dernier cas, le bail doit être au minimum d'un an. Les biens loués en résidence pour étudiants ou en résidence séniors sont éligibles.

Le logement loué doit obligatoirement permettre aux locataires de s'installer en apportant leurs seules valises. Autrement dit, il doit être entièrement meublé et équipé. Le propriétaire doit donc installer des éléments nécessaires à la vie quotidienne tels qu'un lit, une table, des chaises, une cuisine équipée et dotée de toute la vaisselle nécessaire, etc.

Attention : le logement doit obligatoirement être loué à usage d'habitation. De même, dans certaines villes, il est interdit de transformer un logement précédemment loué nu en un meublé sans autorisation du préfet ou après une autorisation de la mairie.

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Tenir une comptabilité et choisir son régime fiscal : un casse-tête

La location meublée est considérée comme une activité commerciale. À ce titre, et même si elle est exercée par un particulier non immatriculé au registre des commerces et des sociétés (RCS), elle ne relève pas fiscalement de la catégorie des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce simple fait justifie le rôle de l'expert comptable en location meublée.

Le contribuable peut opter pour le régime du micro BIC, qui est un régime simplifié d'imposition accessible si les revenus restent inférieurs à 32.000 € par an. Aucune charge n'est alors déductible mais le revenu net imposable bénéficie d'un abattement de 50 %.

Pour le loueur en meublé non professionnel, l'option pour le régime réel peut devenir intéressante à partir du moment où le montant de ses charges dépasse 50 % des revenus issus de la location meublée ou lorsqu'il est intéressant d'avoir recours aux amortissements comptables. Comme pour le déficit foncier, il est alors possible de déduire les charges telles que les intérêts d'emprunt, les frais de notaire, la taxe foncière, les assurances, les travaux de réparation ou d'entretien… Ce mécanisme peut ainsi devenir un levier de défiscalisation.

Pour pratiquer cette activité sans risques juridiques et fiscaux, louer en meublé nécessite dans la plupart des cas de tenir une comptabilité et de se faire accompagner par un professionnel. Peu connu des particuliers, l'expert-comptable est pourtant un interlocuteur privilégié. Car la comptabilité d'une telle activité n'est ni plus ni moins que celle d'une petite entreprise, et qu'une des missions de ces professionnels est d'accompagner leurs clients dans leurs choix fiscaux et patrimoniaux.

Le recours à un expert-comptable est d'autant plus nécessaire lorsque le contribuable investit dans un logement meublé lui permettant de récupérer la TVA. C'est notamment le cas lors des acquisitions dans les résidences neuves avec services (étudiants, séniors, EHPAD, tourisme...). Si celles-ci permettent de bénéficier immédiatement de la récupération de 20 % du prix d'achat, elles font peser de nombreuses contraintes fiscales sur les propriétaires telles que la fourniture régulière et la comptabilité des services définis par la loi, qu'ils soient gérés par le propriétaire ou délégués à un gestionnaire.