Les investisseurs boudent encore le marché immobilier

Depuis début 2023, l'environnement fiscal n'a cessé de se durcir pour les bailleurs

Depuis le début de l’année 2023, le climat fiscal s’est durci pour les bailleurs. Le dispositif Pinel, pilier du marché du neuf locatif depuis plus d’une décennie, a définitivement tiré sa révérence au 1er janvier 2025, sans qu’une alternative structurante n’ait été mise en place. En parallèle, les incertitudes entourant le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ont affaibli l’attrait de ce régime, pourtant prisé pour les petites surfaces. À cela s’ajoute une incertitude persistante autour des droits de mutation, dont le transfert partiel aux départements alimente les craintes d’une hausse différenciée d’ici l’été.

D’après une enquête Ifop publiée dans le dernier Billet des tendances du réseau d’agences Laforêt, près de 40 % des Français se déclarent optimistes à court terme pour le marché de l’accession à la propriété. Mais ce chiffre chute à 29 % lorsqu’il s’agit de l’investissement locatif. Toujours selon cette étude, les investisseurs ne représentent désormais plus que 16 % des acheteurs – contre 22 % début 2022, 20 % en 2023 et encore 18 % à la même période l’an dernier.

Ce recul alimente l’attentisme observé sur certaines portions du marché, notamment pour les biens dits “intermédiaires” : ni suffisamment patrimoniaux pour justifier un maintien à long terme, ni assez rentables pour compenser la pression fiscale.

Un marché défensif, mais réactif

Dans ce contexte mouvant, les investisseurs qui restent actifs sur le segment locatif recentrent leur stratégie sur l’essentiel : studios et deux-pièces proches des transports, aux charges maîtrisées, et bénéficiant d’une forte demande locative structurelle. La rentabilité brute visée, modeste – entre 3 et 5 % – est jugée suffisante dans un cycle où les risques juridiques et fiscaux pèsent parfois davantage que le rendement.

À Paris comme dans les grandes métropoles régionales, ces petites surfaces bien calibrées trouvent preneur rapidement, souvent sans négociation. Dans la capitale, la marge moyenne de négociation s’établit à 3,8 %, portée par la concurrence entre primo-accédants et investisseurs ciblant le même type de biens. Ici, l’investissement ne s’inscrit plus dans une logique opportuniste, mais dans une posture défensive, pensée pour le long terme.

Fiscalité : une ligne de crête encore instable

La disparition du Pinel a laissé un vide que les aides à la rénovation énergétique, bien que renforcées, ne suffisent pas à combler. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), dans sa version réformée et élargie, reste inaccessible aux investisseurs. Et malgré les discours gouvernementaux en faveur d’une simplification, la lisibilité du cadre fiscal demeure faible.

Même dans les zones tendues, la pression réglementaire sur les loyers bride les perspectives de revalorisation des revenus locatifs. Résultat : les profils d’investisseurs traditionnels s’effacent peu à peu, remplacés par des acteurs plus patrimoniaux, prudents, souvent en quête de diversification après avoir réduit leur exposition aux SCPI ou au foncier. Ce mouvement, bien qu’invisible à l’œil nu, agit comme une lame de fond silencieuse.

Un cycle d’investissement à reconstruire

Le retour progressif à la baisse des taux pourrait-il inverser la tendance ? Si l’immobilier retrouve sa place dans les portefeuilles d’investissement, c’est avant tout pour sa dimension tangible, sa capacité de portage, et sa faible corrélation avec les marchés financiers. Mais un simple rebond du crédit ne suffira pas à ramener massivement les investisseurs.

Tant que les règles du jeu resteront sujettes à des ajustements budgétaires ou à des arbitrages politiques successifs, l’investissement locatif restera sous surveillance. Même considéré comme stratégique, le placement immobilier devra composer avec un environnement fiscal qui, désormais, ne récompense plus aussi clairement la prise de risque.