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Le déficit foncier est un outil de défiscalisation puissant et simple à appliquer. Si vous avez quelques revenus locatifs ou si vous prévoyez d'en avoir, ce dispositif est à portée de main. Ideal-investisseur vous explique le principe d'optimisation fiscale pour ceux qui louent une habitation.
Lorsque vous louez un bien en bail d'habitation non meublé à un particulier, vous devez déclarer les revenus perçus dans la catégorie nommée « revenus fonciers ». Si les revenus tirés de cette location sont inférieurs à 15 000 euros sur l'année, vous entrez de fait dans le régime dit du « micro-foncier ». Vous bénéficiez alors d'un abattement forfaitaire correspondant plus ou moins aux charges liées à ce bien. Cependant, de la même manière que lorsque vous déclarez vos salaires, vous pouvez également opter pour le « régime réel » d'imposition des revenus fonciers afin de déduire les vraies charges que vous avez payées. Tout le principe du déficit foncier est là. En régime de micro-foncier, l'administration fiscale va considérer que vos charges représentent forfaitairement 30% de vos revenus locatifs. Par exemple, si vos revenus fonciers de l'année sont de 10 000 euros, le revenu entrant dans la base imposable ne sera que de 7 000 euros. Dès que les charges réelles dépassent 30 % des revenus fonciers, appliquer le « régime réel » permet de réduire sa base imposable, voire même de créer un déficit lorsque les charges sont supérieures aux revenus fonciers. C'est le cas lors de grosses rénovations par exemple. Les charges déductibles sont : • Les charges liées directement à votre bien : charges de copropriété, primes d'assurances, taxe foncière, intérêts et frais d'emprunt (hypothèques) pour le financement des travaux • Les dépenses liées aux travaux : dépenses d'entretien, de réparation ou d'amélioration du logement, maintien en bon état... • Les dépenses permettant d'améliorer le confort (isolation, installation chauffage central, cuisine aménagée)
• Le bail mobilité qui offre plus de souplesse pour propriétaire et locataire(s) en meublé • Investissement locatif : réduire les charges de copropriété
En fiscalité, toute réduction d'impôt implique une contrepartie. L'application du déficit foncier s'accompagne donc d'un engagement de votre part : vous devez louer. Pas question de déduire des charges liées à des travaux sur sa résidence principale ou de sa maison de vacances. La règle est que vous devez mettre en location (et donc générer des revenus fonciers) jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant la déduction des charges.
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Portez une attention particulière aux dépenses qui ne sont pas éligibles afin d'éviter les mauvaises surprises : les travaux qui ont pour effet de modifier les surfaces ou les volumes du logement ne peuvent pas être déduits. Attention également si vous faîtes de la location meublée, pas de déficit foncier applicable puisque vous êtes imposés dans la catégorie des Bénéfices Indutriels et Commerciaux (BIC). Pas de panique néanmoins, il est possible sous certaines conditions d'appliquer le même principe en régime réel BIC.
Pour aller plus loin, retrouvez toutes les informations sur la fiscalité de la location meublée.
